DCの司法長官は、住宅価格の高騰に見舞われている同市で家賃を高く維持するために不動産管理ソフトウェア会社と契約を結んだとして、市内最大手の不動産会社14社を提訴した。
ブライアン・シュワルブ司法長官が本日早朝に提出した訴状は、価格設定アルゴリズムに基づいて家賃を提案するテキサス州に拠点を置くRealPage社のソフトウェアを、集合住宅の不動産会社が使用していることに焦点を合わせている。訴状によると、これらのモデルの鍵となるのは、不動産会社から提供されるデータと、コードから導き出された家 賃に固執するようRealPageが不動産会社にかける圧力だという。
「RealPage と被告地主は、中央集権的で反競争的な計画に参加することで不法に共謀し、家賃を人為的に引き上げ、地区住民に公正な市場価格より数百万ドル高い金額を支払わせた」と、シュワルブ氏は 訴状に関連するリリース で述べた。
この共謀は「地区全体の住宅カルテルに相当する」とシュワルブ氏は述べ、5 ユニット以上の建物の「30% を優に超える」30 % が RealPage のソフトウェアを使用しており、50 ユニット以上の建物の 60 % が RealPage の価格設定の対象となっていると指摘した。シュワルブ氏の事務所によると、ワシントン - アーリントン - アレクサンドリア地域の広い範囲で、大規模建物のユニットの 90 % 以上が RealPage の価格設定の対象となっている。
RealPage の賃貸管理サービスである YieldStar は、近年ますます厳しい監視の対象となっています。RealPage とそのソフトウェアを利用している不動産管理会社は、2022 年 10 月に南カリフォルニア地区で提起された 集団訴訟 の対象となり、価格が人為的に高騰した「カルテル」が申し立てられました。司法省の反トラスト局は、RealPage が家主との共謀に関与した可能性について 2022 年 11 月に調査を開始 しました。
2022年10月のProPublicaの調査は、法的措置を誘発したように思われるが、YieldStarは賃借人との直接交渉を奨励しておらず、家主に低い賃料を受け入れるのではなく、低い稼働率を受け入れるよう勧めることができると指摘した。YieldStarのアルゴリズムに取り組んだ開発者は、賃貸業者はソフトウェアの価格設定システムと比較して「共感力が強すぎる」とProPublicaに語った。ライバルとなる可能性のある家主の「作業グループ」の作成も、独占禁止法の調査を招く可能性があると、元連邦検察官はProPublicaに語った。
Arsはコメントを求めてRealPageと被告のGreystar Management Servicesに連絡を取り、新しい情報があれば投稿を更新する予定である。
ProPublicaの報道に対して、RealPageの代表者は、同社は「さまざまな情報源から集約された市場データを法的に準拠した方法で使用した」と述べた。また、代理人は、RealPage がなければ、家主は競合他社の価格を電話で確認するのが一般的だが、RealPage は「競合他社の家賃などの外部要因よりも、物件自体の内部需給動向を優先できる」とも示唆した。
シュワルブの DC 訴訟では、訴訟で名前が挙がった RealPage の顧客の 1 つである Greystar Management Services の元「上級管理職」が、家主が家賃管理ソフトウェアを使用して共謀し、価格を引き上げていたことを認めたとしている。訴状によると、「彼は、もちろんそうしたと答えた。家主がソフトウェアを使用したのは、それがすべてだ」という。
訴状では、被告家主が RealPage の価格設定に強く従っていることに関する内部声明と公式声明も引用されている。訴状で引用された Greystar の内部プレゼンテーションのスライドでは、「収益管理を使用する規律によって、より一貫した結果が得られた」ため、RealPage の価格の「少なくとも 95%」を使用する必要があると示唆されている。グレイスターの元従業員は、司法長官事務所に対し、リアルページのガイドラインに従わない賃料交渉は「受け入れられない」と語ったとされる。