米国の賃借人グループは、家主がソフトウェアを使って家賃を高騰させていると訴えている。
「エクイティの従業員から、賃借人である私たちは、ソフトウェアが共感を考慮に入れていないと聞かされている。だから、ソフトウェアが請求するように指示したとおりに請求できるのだ」と、2021年からポートサイドタワーズの賃借人であるケビン・ウェラー氏は語った。
賃借人によると、経営陣は新型コロナウイルスのパンデミック中に賃借人に譲歩した後、大幅に家賃を値上げし始めたという。
527戸のこの建物は、ニュージャージー州ジャージーシティの海岸沿い、ワールドトレードセンターから約20分の距離にある。このタワーの賃借人グループは、リアルページと34人の共同被告家主に 対する大規模な集団訴訟に巻き込まれている。米国司法省は2023年12月にこの訴訟に関して利害関係表明書を提出し、訴状はシャーマン反トラスト法違反を十分に主張していると主張した。
2023年11月、ワシントンD.C.の司法長官は、RealPageと、同地区で合計5万戸以上のアパートを管理している14人の家主に対して、同様の、しかしより限定的な訴状を提出した。
「事実上、リアルページは住宅カルテルを促進している」とコロンビア特別区のブライアン・シュワルブ司法長官はCNBCのインタビューで語った。同司法長官の事務所は反トラスト法違反を理由に告訴した。彼らは、家主が競争上機密性の高いデータをリアルページを通じて共有し、それが地元の賃貸市場の重要な部分に人為的に高い家賃を設定していると主張している。
「家主は、ここワシントンの市場が空き物件を埋めるために何を求めているかについて独自に決定するのではなく、リアルページとの契約条件に基づき、リアルページが指示する料金を請求することを強いられている」とシュワルブは述べた。
リアルページによると、同社の収益管理製品は、匿名化された集約データを使用して、米国の約450万戸の住宅の価格設定の推奨を行っている。同社によると、同社のツールは家主の収益を2％から7％増加させることができるという。
「システムを起動するだけで、手動のアナリストよりも優れたパフォーマンスを発揮します。できないはずがありません」 と、元 RealPage 社員で YieldStar の発明者である Jeffrey Roper 氏は語りました。
YieldStar は、RealPage が提供する 3 つの主要な収益管理ツールの 1 つです。このソフトウェアは、価格、占有率、リース期間のバランスを取り、不動産管理者がポートフォリオの収益を最適化できるようにします。同社は、モデルから得たデータを「AIRM」と呼ばれる 新しいツール に入力し、信用、マーケティング、リースの有効性の影響を考慮します。
RealPage は CNBC に対し、家主の顧客には価格提案を受け入れる義務はないと述べました。同社はまた、ソフトウェアで管理する各アパートのユニットに対して固定料金を請求すると述べました。
RealPageは、2021年にマイアミを拠点とするプライベートエクイティファームThoma Bravoに102億ドルで買収されました。裁判所への提出書類において、Thoma Bravoは、集団訴訟の原告が概説した子会社の行為については責任を負わないと主張しています。
賃借人はCNBCに対し、2022年のProPublicaの調査を読んで、不動産業界で収益管理ソフトウェアがどのように使用されているかを知ったと語った。 Equity Residential の投資家向け資料によると、同社は 2005 年から 2008 年の間に Lease Rent Options の実験を開始した。RealPage は 2017 年にこの製品を買収しました。
「どうしてそんなことが分かるのでしょう?」と、ワシントン D.C. のヴァンネス地区にある Equity Residential の物件の入居者であるハリー・グラール氏は語った。グラール氏は、家主の価格設定慣行に対する法的問題に 7 年以上 関わってきたと述べている。
Equity Residential の関連会社は、ポートサイド タワーズの物件の価格設定に関してジャージー シティの地方住宅当局が下した別の決定に異議を唱えている。同社は連邦裁判所にこの決定に異議を唱える訴訟を起こし、この決定により入居者に数百万ドルの返金が発生する可能性があると主張している。
エクイティ・レジデンシャルとその他の被告地主は、進行中のリアルページ訴訟についてコメントを控えた。
レッドフィンは、米国の募集家賃が最近の高値から下落し、2023年12月に月額1,964ドルに下落したと報告している。住宅建設が盛んなアトランタやテキサス州オースティンなどの市場では価格が下落している。しかしアナリストは、米国東海岸の住宅建設率が低いため、立地の良い地主が価格決定力を高める可能性があると考えている。
「好立地のマンション8万戸を所有する我々のような連中は、まだかなり良い状況にある」と、エクイティ・レジデンシャルのCEO、マーク・パレル氏は2023年6月のCNBCとのインタビューで語った。
訂正：この記事の以前のバージョンでは、エクイティ・レジデンシャルがポートサイド・タワーズを 購入した時期が誤って記載されていた。