9月初旬から、カナダの企業法執行機関がハイテクな賃貸料の固定化をめぐって家主の捜査を行っていることが、The Breachの取材で分かった。
競争局による捜査は、The Breachに掲載された記事がきっかけで始まった。その記事では、カナダの不動産開発業者Dream Unlimitedとその不動産管理会社が、YieldStarとして知られる人工知能ソフトウェアを使用していたことが暴露された。
米国政府から訴えられているYieldStarの開発者は、家主が共謀して「住宅カルテル」を形成し、協調して家賃を引き上げることを支援していたとされている。
競争局は業務の機密性を厳重に守っているが、入居者グループとの会議で捜査が進行中であることを漏らした。
同局の広報担当者はこれを認めなかったが、「不動産業界における競争の保護は当局の最優先事項である」とザ・ブリーチに語った。
3週間前、CBCはザ・ブリーチの調査に似た記事を掲載し、連邦イノベーション・科学・産業大臣のフランソワ・フィリップ・シャンパーニュ氏は、政府が当局に行動を起こすよう圧力をかけると述べた。
「私たちが目にしたものはまったく受け入れられない」とシャンパーニュ氏は下院で質問された際に述べた。「私は今日、競争コミッショナーに調査を開始するよう手紙を書くつもりだ」
これは、新民主党のボニータ・ザリロ氏が求めたアルゴリズムによる価格操作に関するより広範な調査を自由党と保守党の議員が何カ月も中止した後に起こった。
トロントメトロテナント協会連盟の事務局長ジョーディ・デント氏は、当局から調査について聞いた人物の1人だ。
同氏は、調査とメディア報道が法人地主に圧力をかけているため、これはテナントにとって大きな勝利だと述べた。
「現在カナダで大口地主を営んでいる場合、YieldStarの使用はおそらく検討しないだろう。なぜなら、企業にとって批判が大きすぎるし、リスクが大きすぎるからだ」と同氏は述べた。
大手法人地主の1社であるGWL Realty Advisorsは、すでにYieldStarの使用を「中止」したと発表しており、Dream Unlimitedは不動産管理会社に同ソフトウェアの使用をやめるよう勧告したと述べている。
YieldStarは、AIを通じて地主から収集した空 室率や家賃価格に関する機密データを実行するプログラムである。アルゴリズムを使って、一般的な市場価格よりも高い家賃の値上げを生成している。
マクマスター大学の公共政策修士課程の非常勤教授兼エグゼクティブディレクターであるヴァス・ベドナー氏は、調査の開始は競争局が「反競争的行為があるかもしれないと何らかの兆候や理由がある」ことを示す一種の予備的措置であると述べた。
カナダの競争局は現在、アルゴリズムを使って不当に家賃を値上げしている法人地主を調査している。写真提供：競争局
ベドナー氏は、競争局による調査は罰金につながる可能性があり、企業が直面する可能性のある「主な恐ろしい手段」であると述べた。
しかし、これらは必ずしも企業を抑止するのに十分ではない。それらは避けるべきものというよりも「事業のコストのようなもの」と見なされることがある、と彼女は述べた。競争局が調査の結果どのような対応を取る可能性があるかについて、デント氏は、最近の競争局の事件の中で最も注目を集めた事件の1つである、2010年代半ばのパン価格カルテル事件を例に挙げた。この事件では、関与した企業が数百万ドルの罰金と集団訴訟の和解金を支払った。
デント氏はまた、YieldStar を使用する米国の企業 Cortland Management に対する FBI の捜査 を、カナダで実現したいことの例として挙げた。この捜査は、米国司法省によ る刑事独占禁止法捜査の一環であった。
「これは、カルテル行為を防ぐために私たちが見たい強力な独占禁止法行為です」とデント氏は述べた。
米国司法省とは異なり、カナダの競争局は独自に刑事訴追を行うことができず、刑事訴追が必要と判断した場合は検察庁と協力する必要がある。
カナダと米国の法律の違いにより、カナダの裁判所は特定の従業員を懲役刑に処すことはほとんどなく、代わりに罰金を課すか、会社に禁止命令を適用する。後者は「基本的に『今後カルテルのようなことはしない』と言っている」とベドナー氏は述べた。
「カナダでは米国とは異なり、幹部を刑務所に送ることはあまりありません。彼らにとってそれほど危険ではありません。」
オタワ大学法学部のジェニファー・クエイド准教授（競争法を専門とする）によると、同局は調査について秘密主義を貫く傾向がある。
「犯罪とみなされる、または犯罪として扱われるビジネス慣行に関する調査の性質は、一般的に公衆の目に触れないところで行われる。特に競争法違反に関連する場合はそうだ」とクエイド氏は述べた。
「路上で誰かが殺されたときのように、明らかに調査を促す何かがあり、公に調べられるような単純な犯罪調査とは異なり、こうしたことはより静かに進む傾向がある」
しかし、同局の職員は必ずしも足跡を隠しているわけではない。
ザ・ブリーチの暴露から数日後、ヨーク ・サウス・ウェストン・テナント組合がトロントの同局事務所でデモを行い、ドリーム・アンリミテッド所有の建物に住む組合員から100件の苦情を届けたとき、彼らは調査の可能性を示唆した。
また、ザ・ブリーチは、ドリーム・アンリミテッドとのテナント組合の訴訟で、オンラインの貸主・借主委員会の公聴会に当局職員が出席したことも確認した。
ザ・ブリーチの質問に対して、委員会は口を閉ざしたままだった。
「当局は法律により業務を秘密裏に行うことが義務付けられているため、この件に関する詳細は提供しません。法律上懸念される活動の証拠が見つかった場合、当局は措置を講じます」と当局の広報担当者は述べた。
クエイド氏によると、調査は競争局から始まる可能性があるが、共謀やカルテル行為に関連する刑事罰を施行するには、検察官が関与する必要がある。
価格操作に関連する刑事告発は共謀罪であり、共謀の計画があったことを証明する必要があるが、計画が成功したことを証明する必要はない。
「彼らの計画がひどいかどうかは問題ではありません。重要なのは、彼らが計画を持っていたかどうか、そしてその計画が価格操作だったかどうかです」とクエイド氏は述べた。
「これらは調査するのが本当に難しい事件です」と彼女は言う。「そして、証拠を組み込むのも難しい事件です。ですから、典型的なモデルは、共謀者を巻き込んで証拠を持ってきてもらい、他の全員に和解を強いることです。」
協力者が現れない場合、YieldStar の調査はさらに困難になる可能性があります。
「あの事件の罰則は非常に弱いと誰もが感じてい たと思います」とデント氏はパンの価格操作スキャンダルについて語った。「しかし、そこには [ロブローとジョージ・ウェストンとの] 自発的な合意がありました。彼らは基本的に証人となり、すべてを認めました。そして、私はそれがこの事件では起こっていないと思います。」
しかし、検察官が起こした刑事訴訟が成功し、企業がカルテル行為に関与していたことが判明した場合、影響を受けた人々、この場合はテナントは、企業からいくらかの補償を取り戻すために集団訴訟を起こすことができます。
AIソフトウェアを使って賃貸料を設定している企業のひとつ、Dream Unlimitedによる立ち退きに抗議する入居者。写真提供：ヨーク・サウスウェストン入居者組合
「これは間違いなく正しい方向への一歩であり、ずっと前からやるべきことだったと思う」と、YSW入居者組合の共同議長であるキアラ・パドヴァーニ氏は、調査に関する自由党の公的な姿勢について語った。
しかし、彼女は、開発業者や法人地主と密接に協力している党が、入居者のために状況を改善する具体的な変更を行うことに取り組んでいるかどうかについて懐疑的な見方を示し、選挙が近づいている中、自由党は有権者にアピールするためにこの問題で姿勢を固めている可能性があると指摘した。
「自由党政府が本当に入居者の最善の利益を念頭に置いているとは思えない」とパドヴァーニ氏は付け加えた。 「そして、私たちが目にしてきた政策からすると、彼らは住宅危機の同じ犯人と手を組んでいて、まるで事態を悪化させるのではなく解決しようとして いるかのようです。これらすべては、住宅に対する政府のアプローチが完全に的外れであることを示す、もうひとつの例にすぎません。」
パドヴァーニ氏にとって、この方面におけるNDPの行動はより賞賛に値するものでした。The Breachの調査に続いて、NDPも競争局に手紙を送りました。パドヴァーニ氏は、NDPがテナントの組織化とこの問題に関する報告の両方に迅速に対応し、最終的に自由党に公の立場を取るよう促したことを高く評価しました。
ポートムーディ・コキットラム選挙区のNDP議員ボニータ・ザリロ氏はThe Breachに対し、自由党は家主の責任追及に何ヶ月も消極的だったと語った。自由党と保守党の両党は、6月以来、巨大地主スターライトが下院人事委員会の調査を逃れることを許してきたと、ザリロ氏はThe Breachに宛てた電子メールで述べた。
The Breachが調べた市場調査データベースによると、スターライトは、YieldStarソフトウェアを使用している、収益50億ドル以上のカナダの少なくとも13社の1つである。
「夏の間、テナントからヒアリングした後、法人地主とAIに関するより広範な調査を行うことにしました」とザリロ氏はThe Breachに語った。「これも自由党と保守党によって2度も中止されました。」
捜査が進むにつれ、この事件で判断を下そうとする当局が対処しなければならない、潜在的に厄介な問題がいくつかある。
この文脈での「共謀」は、伝統的に、異なる企業の人々が集まって商品やサービスの価格を固定することを話し合うことを指し、価格を設定するコンピュータープログラムを指すものではない。
「アルゴリズムは共謀できるのか？」ベドナー 氏は尋ねた。「2つのアルゴリズムが必要なのでしょうか？価格設定のために私のアルゴリズムがあなたのアルゴリズムと交渉する必要があるのでしょうか？テクノロジーがデータを使用して価格を調整し、価格を変動させたり、個人に合わせて調整したりできる方法は何ですか？」
アルゴリズムによる家賃設定サービスを提供する別のソフトウェア会社であるヤーディも、2023年に米国の集団訴訟の対象となり、テナント擁護者にとって依然として懸念事項となっている。クレジット：ヤーディ
パドヴァーニ氏にとって、FBIの調査に関連する最も重要な問題は、テナントが家主から不当に扱われていることであり、この特定のソフトウェアがその不当な扱いに果たした役割を調査することが重要です。
「実際、このソフトウェアはテナントに害を及ぼしており、このソフトウェアを使用している家主のテナントである私たちのメンバーは、通常よりもはるかに高い月額家賃を支払っています」と彼女は述べた。「そしてそれは問題です。」
デント氏によると、懸念は依然として残っている。
「我々は依然として他のアルゴリズムソフトウェアのアクター、特にYardiプログラムについて非常に懸念している」と同氏は述べ、米国で反トラスト訴訟を起こされている別のAIソフトウェアに言及した。カナダではYieldStarほどその使用は知られていない。
「しかし、この種の侵襲的で危険な技術が登場したのは今回が初めてであり、それがカナダで根付く前に我々は先手を打ったと思う」
デント氏は、それがカナダでYieldStarを「事実上殺した」ようだと考えている。