シャニス・シャープさんがグレーター・トロント地域の労働者階級のウェストン地区にあるジョン・ストリート22番地のワンルームマンションに引っ越したとき、家賃は妥当に思えた。
しかし、2022年以降、家賃は毎年10％近く上昇し、現在は月収のほとんどを住宅費に費やしている。「生活費を稼ぐために3つの仕事をしています」と彼女は言う。
彼女の同居人の大半は、この建物のカナダ人オーナーであるドリーム・アンリミテッドから同様の値上げに直面している。ドリーム・アンリミテッドは250億ドルの資産を保有している。現在、この不動産開発業者が、AIソフトウェアであるYieldStarから家賃の値上げに関するアドバイスを受けているという証拠がある。このソフトウェアは、家主が人為的に家賃をつり上げ、「何百万人ものアメリカ人に損害を与えている」として、現在米国政府による大規模な訴訟の対象となっている。
The Breachが入手した文書によると、22 John St.の不動産管理業者は、「特定のアパートの推定市場家賃を計算するために」Yieldstarを使用したことを認めた。
テキサス州に拠点を置くRealPageが作成したこの不動産ソフトウェアは、家主から賃貸価格と入居率に関する機密のリアルタイムデータを収集する。その後、人工知能を搭載したアルゴリズムが、賃借人に請求すべき金額の提案を生成する。米国政府が2週間前に提起した訴訟の申し立てによると、その金額は、家主間の共謀がない場合よりも高くなることが多い。
[FBI司法省は、今年夏、このソフトウェアを使用する米国の法人地主数社に対して、RealPage が「賃貸住宅価格の体系的な調整を通じて、100 年前の法律に違反する現代的な方法を見つけた」としている。
The Breach が入手した文書によると、YieldStar が 22 John St. のアパートに提案している年間家賃値上げは、主に 7 ～ 54 パーセントの範囲である。
Dream Unlimited の値上げは現在 9 ～ 10 パーセントに制限されており、推奨範囲の下限で値上げを選択しているようだが、それでもオンタリオ州の家賃統制法で許可されている額の 3 倍である。
昨年の家賃統制アパートの 最高家賃率は2.5％だったが、シャープ氏の建物には制限がない。オンタリオ州首相ダグ・フォード氏が2018年11月以降に建設または入居された賃貸物件すべてに削除 規制を課しているからだ。
この文書はジョン通り22番地の不動産管理者からの宣誓供述書で、YieldStarは「カナダとアメリカ合衆国の多くの大手企業地主によって業界で広く使用されている」と主張している。
The Breachが調べた市場調査データベースによると、現在までにカナダには50億ドル以上の収益を上げている企業が13社ある。
しかし、Dream Unlimitedは、それを認めているカナダ最大の企業地主かもしれない。
グレーター・トロント・エリアのウェストンにあるDream Unlimited所有の建物の1つに掲げられた横断幕。写真: YSWテナント組合
この不動産開発業者は、自らを「人々の生活や仕事の仕方を一変させるビジョン」を持つコミュニティーの積極的な勢力として位置づけている。
しかし、家賃が値上がりを続ける中、シャープの建物とドリームが所有する別の建物であるキング通り33番地の住民は、ヨーク・サウスウェストン・テナント組合と組織化し、2023年夏に家賃ストライキを開始、家賃の支払いを差し控えた。
The Breachが入手した宣誓供述書は、現在も継続中の家賃ストライキをめぐるオンタリオ州家主・テナント委員会での訴訟に端を発している。
テナント組合は、ドリーム・アンリミテッドがソフトウェアアルゴリズムを使用して家賃をさらに引き上げるのを阻止するものがない のではないかと懸念している。 「建物の入居者は、ドリームが米国の法人地主が使用しているのと同じテクノロジーを使用していることを知り、激怒しています」と、ヨーク・サウス・ウェストン・テナント組合の共同議長、キアラ・パドヴァーニ氏は語った。「私たちはずっと疑っていたことを裏付ける証拠を手に入れました。つまり、ドリームは住宅危機の解決にまったく関心がないということです。」
米国では、2022年に全国の家賃上昇にリアルページがどのように寄与したかに関するプロパブリカによる調査が上院議員からの抗議を引き起こし、司法省による調査につながりました。従来、家賃の値上げを計算する家主は、非公式に競合他社に電話するなどして、地元の市場がどの程度耐えられるかを情報に基づいて推測する必要がありました。これは Dream Unlimited の不動産管理者が今も行っていることです。
しかし、米国政府のケースによると、YieldStar のアルゴリズムは、契約済みの賃貸契約、更新の申し出、賃貸申し込み、将来の入居状況など、競争上重要な情報に基づいて人為的な料金を設定するために家主を共謀させる可能性があります。
このソフトウェアにより、家主は、既存のテナントと見込みテナントの両方から可能な限り多くの収益を引き出すことができるようになり、そうすることが奨励されるわけではありません。
YieldStar が使用するソフトウェアの主要開発者の 1 人は、アルゴリズムによる価格設定ソフトウェアと比較して 、家主は「共感力が強すぎる」と ProPublica に語りました。
法人家主も同じことを認めています。
「YieldStar の素晴らしいところは、これを使用していなければ行かなかったであろう場所に行くよう促してくれることです」と、米国の不動産管理会社のディレクターが RealPage のウェブサイトに掲載された証言ビデオで語った。このビデオはその後削除された。
RealPage は、いわゆる「誤った物語」に対する公式声明で、家主は YieldStar のアルゴリズムが提案する料金を採用する義務はないと述べた。
しかし、このツールを使用すれば、市場を 3 ～ 7 パーセント上回るパフォーマンスが得られると約束している。
「皮肉なことに、これは自由市場ではないのです」と、ヨーク サウスウェストン テナント ユニオンのパドヴァーニ氏は語った。 「これは、家主が建物を埋めるために互いに競争する市場ではありません。実際はその逆です。家主が人為的に家賃を高く維持することに同意している市場です。」
ドリーム・アンリミテッドのCEOはコメントの要請に応じなかった。
カナダ連邦政府が国内の家主によるアルゴリズム価格設定ツールの使用を監視または調査している兆候はない。
司法省は、カナダでのYieldstarの使用を調査したかどうかについてのThe Breachからの質問に、記事の公開時点では回答しなかった。
2022年5月、22 John Stの外で抗議する入居者。写真：YSWテナントユニオン
市内の家賃が急騰しているため、シャープ氏はより手頃なアパートを探すのは困難、あるいは不可能だと感じている。
「トロントでは、新築物件は2,200ドルから、古い物件でもリノ ベーション済み物件なら2,200ドルから始まる」と彼女は言い、月々の手取り収入は3,100ドルだと指摘した。
7月のトロントの1ベッドルームアパートの平均家賃は2,458ドルだった。
家賃負担の大きい入居者は、収入を補うためにルームメイトを探したり、シャープのように3つ目の仕事を持つことが多い。月末の家賃を払うために、入居者も 食費を削減 するケースが増えている。
「家賃統制を上回る家賃の値上げを受けると、いつも『どこに行けばいいんだ？』という声が聞こえてくる。今住んでいる家を失って新しい住居を探さなければならない場合、同じ価格のところなどどこにもない。ましてやもっと安いところなどない」とパドヴァーニ氏は言う。「だから入居者に選択肢はない」
選択肢がほとんどない22ジョン通りの入居者は積極的に組織化を進めている。
「政府はこの国の賃借人一人ひとりが当然受けるべき保護と規制を怠ってきたため、家賃ストライキを行い、一線を引くという驚くべき行動をとった」とパドヴァーニ氏は語った。「住宅価格高騰の危機という状況で今起きている最も感動的なことの一つは、賃借人が団結して『そんなわけない』と言っていることだ」
ヨーク・サウス・ウェストン賃借人組合は、オンタリオ州政府が家賃統制を拡大して、22 John St. のような 2018 年以降に完成した建物も対象にし、古いアパートが再び市場に出る際に家賃統制を廃止する慣行をやめてほしいと考えている。
「州首相は指を鳴らすだけで、この州のすべてのアパートに家賃統制を復活させることができる」とパドヴァーニ氏は語った。「その代わりに、彼は私たちが過去に受けてきた保護を取り去ったのだ」
米国政府の反トラスト訴訟が国境の南側で進む中、パドヴァーニ氏はカナダ全土の政府が YieldStar ユーザーとの官民パートナーシップを一時停止すべきだと考えている。
一方、ドリーム・アンリミテッドは、さまざまなレベルの政府と有利な官民パートナーシップを結んでいる。ドリームは、政府機関と提携して建設中の賃貸住宅プロジェクト2件を開発している。1件はオタワ、もう1件はトロントである。
パドヴァーニ氏はまた、カナダ政府がこの技術が住宅購入のしやすさに与える影響を調査すべき時が来たと考えている。
「米国の証拠がこれらの影響を示している場合、それは住宅カルテルに相当し、犯罪行為です」とパドヴァーニ氏は述べた。「カナダ政府は、連邦、州、地方のいずれであっても、犯罪者と取引すべきではありません。」