新たに提起された集団訴訟では、複数の家主と不動産管理会社が「共謀して」、YieldStarと呼ばれるアルゴリズムソフトウェアを使用してカナダ全土の家賃をコントロールしたと主張されている。これは、カナダの政治家によるこの慣行に対する懸念と、8月に米国司法省(DOJ)がYieldStarを開発したテキサス州の企業であるRealPage Inc.に対して提起した民事独占禁止法訴訟に続くものである。
集団訴訟は認定を求めており、申し立てはまだ法廷で証明されていない。提案された訴訟で名前が挙がっている複数の企業は、物議を醸しているソフトウェアの使用に異議を唱えている。
カナダの訴訟の主任訴訟弁護士であり、コスキー・ミンスキーの集団訴訟グループのパートナーであるアダム・タネル氏は、彼の会社がかなり長い間YieldStarを調査してきたと述べた。
「表面上は競争しているはずの企業が、機密情報を互いに共有して、商品の価格を引き上げようとすれば、それは競争法に反する」とタネル氏は述べた。
YieldStarは、市場調査、ユニットタイプ、価格カテゴリ、空き状況を検討して、家主にアパートの価格推 奨を生成する。RealPageは、需要と供給の変化に対応するためにリアルタイムのリース取引データを活用し、提案された家賃の変更が高かったり低かったりする可能性があると述べた。
しかし、提案された訴訟では、このソフトウェアは通常競合他社間で共有されない非公開の価格情報を収集し、家主が賃貸ユニットの価格を「共謀」して「制御」できるようにしていると主張している。また、このソフトウェアのユーザーが価格推奨を受け入れることが要件または必要な期待であると主張している。
そして、その結果、賃借人は非競争的な料金を支払うか、立ち去って他の場所の宿泊施設を探すかのいずれかを余儀なくされたと提案された訴訟は主張している。
RealPage は最近、DOJ が多世帯賃貸住宅業界の価格設定慣行に関する刑事捜査を終了したとの通知を受け、同社は「以前に提起された残りの民事訴訟で積極的に自己弁護を続ける」と述べた。
これが DOJ と 8 つの州が提起した民事独占禁止法訴訟に影響を及ぼすかどうかは不明である。カナダの訴訟と同様に、DOJ は RealPage が競合する家主と契約し、ソフトウェアを実行するために「アパートの賃料やその他のリース条件に関する非公開の競争上機密情報」を共有することに同意していると主張した。
必要のない犠牲を強いられる
Cynthia Black
カナダの訴訟の主な原告である Cynthia Black は、トロントのリヴモア ハイ パーク コミュニティに約 2 年間賃貸していた。最初はハイ パーク アベニュー 50 番地で、その後、今年初めにパートナーと引っ越したときにケベック アベニュー 55 番地 の建物に入居した。これらの建物の彼女の家主は、カナダ ライフが所有する GWL Realty Advisors Residential Inc. (GWLRA) だった。訴訟で名指しされた企業のひとつであるGWLRAは、11月にFinancial Postに対し、YieldStarの使用を終了することを決定したと語った。
リヴモア・ハイパークの建物は2018年以降に建設されたため、オンタリオ州の家賃規制（現在は年間2.5％の値上げに設定されている）の対象外となっている。ブラックさんは最初のアパートの14か月間の家賃7％の値上げを受け入れたが、早めに解約した。
現在、彼女はパートナー、彼の幼い息子、そして愛犬と一緒に、ケベック通り55番地にある700平方フィート強のアパートに住んでいるが、自分たちのニーズに見合う十分な広さの部屋をどうやって見つけるか考えている。彼女のパートナーも家賃の値上げに直面している。
「それは、本来ならしなくてもいい犠牲を強いる原因になります」とブラックさんは言う。「ご褒美や特別な体験をできる限り節約し、食べ物をできるだけ割引価格で手に入れるのですが、家族を増やすことも諦めなければなりません。」
ブラック氏は、家賃高騰の影響を受けているのは自分だけではないことを知っており、子供を持つのを遅らせている近隣住民を指摘する。
「家賃高騰は私たちの財布に影響を及ぼし、私たちの人生の決断にも影響を及ぼしています。」
パークデール-ハイパークの州議会議員であるブティラ・カルポチェ氏は、GWLRAが所有する建物の入居者が4月にこの問題を彼女に伝え、家賃が2桁上昇したと報告したと述べた。
カルポチェ氏は、秋に競争局に手紙を送り、カナダでのYieldStarの使用を調査するよう同局に要請したと述べた。彼女はまた、家賃統制の免除を廃止する法案を提出した。これは、企業がYieldStarなどのツールを使用して家賃を引き上げることを防ぐのに役立つと彼女は考えているが、法案は先週否決された。
名前が挙がった企業は？ -------------------------------
RealPage の広報担当者である Jennifer Bowcock 氏は以前 Financial Post に対し、RealPage のカナダでの普及率は 1% と「かなり低い」と述べ、同社の収益管理ソフトウェアは「法律に準拠するように意図的に構築されている」と述べた。
提案されている訴訟で名指しされた 15 社は、RealPage Inc.、Quadreal Property Group、Westcorp Property Management Inc.、FirstService Residential Management Canada Inc.、Associated Property Management (2001) Ltd.、GWL Realty Advisors Residential Inc.、M&R Property Management、Rhapsody Property Management Services Limited Partnership、Hollyburn Properties Limited、Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust (CAPREIT)、Dream Unlimited Corp.、Woodbourne Capital Management International LP、RIOCAN Real Estate Investment Trust、Choice Properties Real Estate Investment Trust、Tricon Residential Canada ULC である。
CAPREITは声明で、「Yieldstarやこの訴訟の対象となっているその他のソフトウェアは使用しておらず、現在も使用しておらず、今後も使用しない」とし、「この訴訟の却下を求める」と述べた。
M&R Property Managementは、家賃設定にYieldStarやその他のソフトウェアを使用したことはなく、地主と共謀したり結託したりしたこともないとし、「当社はこの状況を弁護し、是正するために必要なすべての措置を講じる」と付け加えた。
Choice Propertiesの代表者は、同社にはパートナーと共同所有し、Yieldstarが管理する賃貸ビルが4棟あると述べた。
「最近この問題を知ったとき、当社は直ちに第三者の管理者に、当社の共同所有のサイトでこのソフトウェアの使用を中止するよう指示しました」と広報担当者は電子メールで述べた。「訴状にはChoice Propertiesに関する事実上の誤りが含まれており、当社はこの訴訟に対して断固として弁護するつもりです。」
アソシエイテッド・プロパティ・マネジメントの別の広報担当者は、同社はYieldStarを使ったことはなく、今回の訴訟以前には同プログラムの存在を「まったく知らなかった」と述べ、訴訟案に同社が含まれたのは間違いだと考えていると付け加えた。
「当社の業務ではYardiというソフトウェアを使用しており、価格設定を推奨するシステムやプログラムを採用したことは一度もありません」と広報担当者は電子メールで述べた。「この訴訟が進めば、当社の仲介業者はこのソフトウェアを使用したことがないため、当社は直ちに排除されると確信しています。」
Yardi Systems, Inc.は不動産管理ソフトウェア会社で、昨年米国で提起された別の価格操作訴訟の対象にもなっている。Yardiはウェブサイト上で申し立てに対し、同社のソフトウェアは「募集賃料の調整に機密、競合他社、非公開の賃料データを使用していない（使用したこともない）」と述べ、訴訟に対して「積極的に抗弁する」つもりだとしている。
12月初旬、ヤーディと訴訟で名前が挙がった不動産管理会社10社は訴訟却下の申し立てに敗訴し、訴訟は前進した。
ドリーム・アンリミテッドの広報担当者は以前、ファイナンシャル・ポストに対し、同社は「YieldStarに加入したことはない」が、価格設定の推奨にYieldStarを以前利用していた不動産管理会社と契約していると語った。同社は9月、この不動産管理会社にYieldStarの使用を中止するよう伝えた。
しかし、タネル氏は、カナダの法律には「代位責任」という概念があり、雇用者または代理人を通じて業務を行う人物は、従業員または代理人の行為に対して依然として責任を問われる可能性があると述べた。
次のステップは何か？
タネル氏によると、訴訟はオンタリオ州高等裁判所に提出されており、次のステップは集団訴訟として認定されることだが、それには数ヶ月かかる可能性がある。
申し立てはまだ法廷で証明されていないが、タネル氏は訴訟には2つの主な目的があると述べた。 1 つは、本来なら払うべき額よりも高い家賃を払っているかもしれない入居者の懐にお金を取り戻すことだと、この訴えは述べている。
提案されている集団訴訟は、2009 年まで遡って、名前が挙がった 14 社が所有または運営する物件のいずれかに居住した入居者に対する金銭的補償を求めている。
タネル氏によると、もう 1 つの目的は、大企業による潜在的な反競争的行為を阻止することだ。
ブラック氏は、この訴訟によって、地主や不動産管理会社が YieldStar をまったく利用しなくなり、利益を第一の目的とせずに建設・販売されるより手頃な住宅を生産するなど、「本当の変化」がもたらされることを期待している。
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「誰もが自分のニーズを満たし、安心できる家に住 む権利があります」と彼女は述べた。
Rentals.ca と Urbanation の最新データによると、カナダ全土の募集家賃は 11 月に 15 か月ぶりの安値となる 2,139 ドルに下落し、トロントやバンクーバーなどの大都市圏では前年比で家賃が下落した。しかし、報告書では、カナダの平均家賃は 2 年前より 6.7%、3 年前より 18.8% 高いことも指摘している。
オンタリオ州テナント擁護センター (ACTO) の弁護士ダニア・マジッド氏は、より広範な監視が依然として必要だと考えている。
「競争局は、こうした慣行が カナダの賃貸市場 に及ぼす影響を完全に理解するために、こうした慣行に関するテナントの苦情を調査しなければならない」とマジッド氏は電子メールで述べた。「このような調査により、競争局は賃借人に対する必須の保護策を勧告し、公正な市場競争を確保することができるだろう。」
同局の広報担当者は電子メールで、「カナダの不動産賃貸市場におけるアルゴリズムによる価格設定に関する予備調査を開始しており、不動産業界における競争の保護は同局の最優先事項である」と確認した。