カナダ当局は、家主に家賃価格を推奨する物議を醸しているソフトウェアであるYieldStarについて懸念しており、現在米国で政府による訴訟の対象となっている。
10月、カナダ連邦イノベーション・科学・産業大臣のフランソワ・フィリップ・シャンパーニュは、賃貸市場における価格操作をめぐる疑惑について政府が調査を開始すると述べ、競争局コミッショナーのマシュー・ボズウェルに書簡を送った。
シャンパーニュの書簡は、カナダにおけるYieldStarの存在を調査するよう新民主党が繰り返し要請したことを受けて出されたものである。
では、YieldStar とは何でしょうか。また、カナダ人にとってどのような意味を持つのでしょうか。
YieldStar とは何でしょうか。
YieldStar は、テキサス州に拠点を置く RealPage Inc. が所有するアルゴリズム ソフトウェアで、市場調査、ユニット タイプ、価格カテゴリ、空き状況を検討して、家主にアパートの価格設定の推奨値を生成します。RealPage は、需要と供給の変化に対応するために、リアルタイムのリース取引データを活用します。
RealPage の Web サイトでは、このソフトウェアにより、家主が市場を 3 ～ 7% 上回るパフォーマンスを達成できると述べています。
しかし、批評家は、このアルゴリズムが家主間の反競争的行動を助長し、入居者の価格を押し上げていると指摘しています。
米国では何が起こっているのでしょうか。 --------------------------------------
米国司法省 (DOJ) は 8 月に RealPage に対して民事独占禁止法訴訟を起こし、同社の「アルゴリズムによる価格設定スキーム」が家主間の競争を損ない、アルゴリズムによる価格設定ソフトウェアを通じて「何百万人ものアメリカ人の賃借人」に損害を与えていると主張しました。
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DOJ は、RealPage が競合する家主と契約し、ソフトウェアを実行するために「アパートの賃料やその他のリース条件に関する非公開の競争上機密情報」を共有することに同意していると主張しました。
DOJ の訴訟では、家主が毎日 RealPage に競争上機密情報 (実行済みリースの賃料、リース条件、将来の入居率など) を送信していると主張しました。この情報はアルゴリズムに取り込まれ、その後、価格設定の推奨が生成されます。
この訴状では、RealPage が「自動承認」機能と家主のコンプライアンスを監視する価格設定アドバイザーを通じて、アルゴリズムの推奨への忠誠を奨励していることも言及されています。
同省は、「（この）ソフトウェアにより、家主は事実上カルテルのように運営することができ、ここで何が起こっているのか誰もが理解していた」と主張したと、モントリオールのマギル大学の都市計画教授で、コロンビア特別区が2023年に提起したRealPageに対する最初の反トラスト訴訟の研究にも貢献したデビッド・ワックスマス氏は述べた。
訴状では、RealPageは年末までにYieldStarソフトウェアを廃止する予定であると述べられていたが、RealPageの広報担当者ジェニファー・ボウコック氏は電子メールで、「当社の収益管理ソフトウェアソリューションを廃止する予定はありません。当社の顧客は依然としてそれらに価値を見出しています」と述べた。
ボウコック氏は、「RealPageに関する反トラスト問題に関する数年にわたる教育と協力の後、司法省が、長年責任を持って使用されてきた競争促進技術をスケープゴートにしようとする訴訟を追求するためにこの時期を選んだことに失望しています」と付け加えた。
同氏は、RealPage は DOJ と協力して収益管理ソフトウェアが法的に準拠していることを保証してきた経歴があり、同省の主張は「根拠がない」と述べた。
「我々はこれらの告発に対して積極的に反論するつもりだ」
YieldStar が物議を醸しているのはなぜか?
マギル大学の Wachsmuth 氏は、家主は伝統的に、家賃を高く上げすぎることと、テナントの立ち退きとそれに続く空室の増加との間の緊張をバランスさせる方法で運営していると説明した。競争の激しい市場では、家主はより多くの「ベッドに頭」が欲しいのだ。
しかし DOJ は、競合他社も同様の方法で運営しているため、RealPage は家主に賃貸料と更新に関してより積極的になるよう奨励し、それが全体の収益を最大化すると述べた。
実際、RealPage は DOJ の訴状で、自社の製品を「価格を上げるあらゆる機会を駆り立てる」、「不況市場での底値競争を回避する」、「上げ潮はすべての船を浮かせる」と表現している。
米国の法律事務所 Ballard Spahr LLP の独占禁止法および競争法部門のパートナーである Edward D. Rogers 氏は、アルゴリズムの使用は本質的に悪ではなく、どのように使用されているかが問題であると強調した。
Rogers 氏は、RealPage に対する告発は、同社が公開情報ではなく独自の価格情報を収集し、その情報を共有して全般的に価格を引き上げているとして非難されているため、特異であると述べた。
「人々はそのデータにアクセスするために多額のサブスクリプション料金を支払っています」と Rogers 氏は指摘した。「直感的に理解できる法的理論は、RealPage が提供しているものが何であれ、何らかの価値がなければ人々はサブスクリプション料金を支払ったり、独自の情報を渡したりしないということです。」
3 月の議論文書で、カナダ競争局は「複数の競合他社がサードパーティのサプライヤーから同じ AI 技術を購入または使用する場合、懸念が生じる可能性があります」と指摘した。
同局は、AI によって市場の透明性と競合他社の相互作用が向上し、競合他社の価格変更の検出と価格調整による対応が容易になると説明した。
「AI のサプライヤーは、この技術を活用して、供給先の水平競合企業間のカルテル契約を促進する可能性があります。これは「ハブ アンド スポーク」契約として知られています。」
YieldStar はカナダで使用されていますか?
YieldStar は米国だけに限定されているのではなく、カナダでも使用されています。
ワックスマス氏は、このソフトウェアがカナダの大手家主の間で一般的なツールであるかどうかは明らかではないと説明し、1 つか 2 つの家主が使用している場合、市場に大きな影響を与えることはないだろうと付け加えました。
ボウコック氏は、RealPage のカナダでの存在感は「かなり低く」、アパートの 1% が同社のソフトウェアを使用していると述べました。
カナダ生命保険会社の部門である不動産管理会社 GWL Realty Advisors Residential Inc. (GWLRA) は、長年 YieldStar を使用しており、2017 年の年次レビューで、オンタリオ州のポートフォリオにこの新しいソフトウェアを実装した最初のカナダの家主であると述べています。 RealPage は同年、YieldStar を使用した GWLRA のアパートは、対照群よりも賃貸収入が最大 4% 優れており、「閑散期の冬季でも」そうだったと報じました。
しかし、GWLRA は最近、YieldStar の使用を終了することを決定したと発表しました。
2023 年の Toronto Under Construction のポッドキャスト エピソードで、Woodbourne Capital Management International LP のシニア バイスプレジデント兼投資責任者である Nick Macrae 氏は、同社が Rhapsody Property Management Services LLP を使用していることを認め、同社が YieldStar ソフトウェアを使用していることを指摘しました。Rhapsody は、米国の集合住宅コミュニティの第三者管理を専門とする不動産プロバイダーである Pinnacle Property Management Services LLC のカナダ支社です。
弊社では YieldStar というソフトウェアを使用しています。これは米国では当たり前のものですが、カナダでは比較的ユニークなものです
ウッドボーン キャピタル マネジメント インターナショナル LP の Nick Macrae 氏
「Rhapsody は、カナダで新しい建物を管理し、米国の管理手法を活用するために特別に構築されました」と Macrae 氏はエピソードで述べています。「弊社では YieldStar というソフトウェアを使用しています。これは米国では当たり前のものですが、カナダでは比較的ユニークなものです」
Macrae 氏は、価格設定の推奨は「実際には (純営業利益) を最適化するためのものであり、占有率の最大化とは異なります」と述べています。
Rhapsody の Web サイトには、ウッドボーン以外の 9 つの開発業者および投資家との関係が記載されています。これらには、リオカン リビング（リオカン リアル エステート インベストメント トラストの住宅ブランド）、チョイス プロパティーズ リアル エステート インベストメント トラスト、トリビュート コミュニティーズ、ザ ロックポート グループ、エドガー デベロップメント コーポレーション、ファースト キャピタル リアル エス テート インベストメント トラスト、TAS インパクト、コア デベロップメント グループ リミテッド、ドリーム アンリミテッド コーポレーションなどが含まれます。
ラプソディを含むこれらの企業のほとんどは、コメントの要請には応じませんでした。
トリビュートの最高財務責任者であるガス スタブロポロス氏は、ラプソディが不動産管理会社であり、9 月に 2 つの建物で YieldStar ソフトウェアを使用していることを認めましたが、当時は米国での訴訟やラプソディの計画については何も知らなかったと述べました。
Dream では、価格設定の決定は常に経営陣のみによって行われてきました
Dream Unlimited の広報担当者、クリスタル・クー
Financial Post が入手した文書によると、Dream Unlimited が所有するトロントの 22 John St. の不動産管理者も、YieldStar を使用していることを認めています。この宣誓供述書は、Dream が所有する別の建物である 22 John St. と 33 King St. での賃貸ストライキをめぐる、オンタリオ州家主・借主委員会での訴訟に端を発しています。このストライキは、ヨーク サウスウェストン テナント組合が組織したものです。
最近、両者が合意に達して終了した 16 か月のストライキは、ガイドラインを上回る家賃の値上げがきっかけでした。
Dream の広報担当者、クリスタル・クーは、Dream が YieldStar に加入したことはないと電子メールで述べています。
「Dreamは、建物の監視を支援するために、不動産管理者と契約しています。その中には、過去に価格設定の推奨にYieldStarを多くの情報源の1つとして利用した不動産管理者も含まれています。」
Koo氏は、Dreamはこの不動産管理者に9月にYieldStarの使用を中止するよう指示し、不動産管理者は価格を推奨することしかできず、設定することはできないと述べた。
「Dreamでは、価格設定の決定は常に、公開されているデータと建物固有の情報の分析に基づいて、管理チームによって完全に単独で行われてきました。」
トロントのヨーク・サウス・ウェストン・テナント組合の共同議長であるChiara Padovani氏は、組合はカナダ全土で地主が運営する10万戸のユニットをリスト化したデータベースを作成したと述べた。彼らの調査によると、これらのユニットはYieldStarを使用している可能性が高い。Padovani氏は、このデータベースは今月中に公開される予定であると述べた。
アルゴリズムによる価格設定は他の状況でも使用されているか？
「アルゴリズムによる価格設定は、カナダでは必ずしも新しい現象ではありません」と、トロント・メトロポリタン大学の公共政策シンクタンク、The Dais で経済研究を率いる Viet Vu 氏は、航空会社の価格設定モデルを例に挙げて述べた。
「しかし、企業が商品の価格設定を少しコントロールできるようになり、消費者に関する情報を必ずしもカナダ人に有利ではない方法で使用しているという事実に、より多くのカナダ人が気づき始めている可能性があります。」
アルゴリズムによる価格設定は、季節性の影響を受ける旅行や観光関連業界など、需要の変動が見られる業界でより一般的であると同氏は指摘した。しかし、レンタル業界では、アルゴリズムによる価格設定の問題というよりは、むしろ反競争的な問題が提起されていると同氏は述べた。
「残念ながら、これは一種の新興分野であり、それぞれの特定のケースをどのように解釈するかを理解するために、判例法や特定の訴訟を提起する人々の例に頼らざるを得ないでしょう。」
ロジャーズ氏は、リアルページに対する司法省の訴訟の影響は「潜在的に非常に重大」であり、同様の価格設定ソフトウェアを使用している他の業界にとって教訓となる可能性があると述べた。
カナダ競争局は7月、英国に拠点を置くカリブレート・テクノロジーズ社の子会社で、燃料およびコンビニエンスストアの小売分析会社であるカリブレート・カナダの製品がガソリンスタンド間の競争に悪影響を及ぼしているかどうかを判断するため、調査を進めると発表した。
真に競争の激しい環境では、競合他社の内部情報を持つべきではない
トロント・メトロポリタン大学公共政策シンクタンク、The Dais のリーダー、Viet Vu
National Post が入手した裁判所文書によると、当局は Kalibrate が全国のガソリンスタンドから価格、コスト、出力情報を収集し、「人工知能、機械学習、アルゴリズム、特注のコンサルティングサービス」を使用してガソリンスタンドの運営者に「価格設定のガイダンス」を提供していると考えている。
Kalibrate をめぐる懸念は、DOJ の RealPage に対する申し立てに似ていると Vu 氏は述べた。
「真に競争の激しい環境では、競合他社の内部情報を持つべきではない」と同氏は述べた。「集団としてどのように行動するかを調整するために、情報をプールすることは許されないはずだ」。
カリブレイトは、競争法に違反する行為に関与していないと否定したが、競争局は現時点で不正行為の結論は出ていないと述べている。
競争局の広報担当者アンナ・マイオリノ氏は、フィナンシャル・ポストへの電子メールで、YieldStar を利用して法人地主が行った価格操作や共謀の疑いについて、同局が調査中または調査する予定があるかどうかは、機密保持上の理由から確認できないと述べた。
「競争局は、競争法に違反したかどうかの結論を出す前に、あらゆる問題に関する事実を徹底的かつ完全に調査する必要があります」と同氏は書いている。「法律上の懸念を引き起こす可能性のある活動の証拠が見つかった場合は、措置を講じます。」
YieldStar がカナダで問題を引き起こす可能性がある理由
「カナダが住宅危機に陥っていると言うのは議論の余地がありません」とヴー氏は指摘し、司法省が主張する共謀の結果の 1 つは、価格の上昇により米国の賃貸物件の空室率が上昇する可能性があることだと付け加えた。
「家主ができるだけ多くのお金を集めるためだけに、入居者が住んでいないまま家を空けるような、競争を阻害する価格設定は許されない」
Rentals.ca の最新データによると、カナダの平均募集家賃は、パンデミック前の 5 年前の水準と比べて 20% 近く上昇している。
オンタリオ州入居者擁護センターの弁護士ダニア・マジッド氏は、カナダにおける YieldStar の存在が既存の問題を悪化させる可能性があることに同意した。
「おそらく過去 10 年から 20 年の間、住宅不動産市場に金融化された家主 (投資目的で住宅を購入する金融会社) が流入する傾 向が見られてきたが、過去 10 年間が最も深刻だったと言える」とマジッド氏は 9 月に述べた。
ウォータールー大学の教授で住宅専門家のマーティン・オーガスト氏は、2022年の報告書で、国内の大手地主上位25社のうち17社が金融会社で占められており、大手金融会社だけで34万4000戸以上の部屋を所有していると指摘した。オーガスト氏は、これはカナダの専用賃貸住宅の約20％に相当するが、これらの数字は過小評価されている可能性が高いと付け加えた。
マジッド氏は、金融化された地主は「住宅を提供するビジネスそのものを営んでいるわけではない」が、住宅用不動産を利用して利益を上げていると述べた。
「YieldStarは、大規模なセンターであろうと小規模なセンターであろうと、これらの関係者にとって、自分で数字を入力しなくても家賃を自動的に設定できるツールになります。」