シンシア・ブラックさんは、家賃が不正に操作されていると考えている。
トロント在住の同氏は、2022年以降、カナダ・ライフの一部門であるGWLリアルティ・アドバイザーズが所有するリヴモアの2棟の建物で、世帯に提示された賃貸契約の種類に応じて、年間7パーセントまたは11パーセントの家賃値上げを2回経験したと述べている。
建物は2018年以降に建設されたため、オンタリオ州の家賃規制の対象外となっている。オンタリオ州の家賃規制は現在、年間2.5パーセントの値上げに設定されている。
「値上げはまったく意味をなさない。私や他の入居者が座って、GWLRAに家賃をこれほど高く上げないように頼んだところ、彼らは家賃の決定にYieldStarという ソフトウェアを使用していると言われた」と、同氏はCBCのザ・ナショナルに語った。
ブラックさんはYieldStarについて聞いたことがなく、あまり気にしていなかったという。
「家賃の交渉はまったくできなかった」とブラックさんは語った。
しかし、6月にYieldStarが再び話題になったと彼女は言う。今回はニュースになったが、FBIがYieldStarを所有する会社、RealPageとそれを利用する家主を共謀、価格操作、米国全土での家賃の不当な高騰の疑いで捜査していたためだ。
この捜査の結果、米国司法省は今年8月、RealPageに対する訴訟を発表した。司法省は声明で、「企業が家主と共謀して法律を破る新しい方法を見つけたというだけの理由で、米国民が家賃を高く支払わなければならないべきではない」と述べた。
司法省は、YieldStarは家主が「数学的アルゴリズムを使用して家賃を合わせる」ことを可能にしていると述べている。
シンシア・ブラックさんは、カナダで地主がYieldStarソフトウェアを使用している可能性について調査を要求し、競争局に苦情を申し立てた100人以上の入居者の1人だ。(ヤンジュン・リー/CBC)
司法省はさらに、このソフトウェアは地主が「市場での激しい競争を回避できるように」開発・販売されていると主張している。「競合する地主は、賃料、リース条件、予想空室数など、最も機密性の高い非公開情報を毎日RealPageに提出することに同意する。その後、アルゴリズムがその情報を取得し、競合する地主にリアルタイムの価格設定を返す」。
RealPageの宣伝資料による と、「リアルタイムのリース取引データを活用することで、YieldStarは価格変動を毎日監視し、最適な価格設定をより正確に行うことができる」という。
ブラックさんはCBCニュースに対し、何が起こっているのかを知ったとき激怒したと語った。
「米国で価格操作の疑いで捜査されているこのソフトウェアを地主が使うなんて、よくもそんなことができるものだ」と彼女は語った。 2017年以降カナダで使用されているソフトウェア
CBCが10月初旬にカナダ全土で数千の不動産を所有するGWLRAにYieldStarの使用について詳細を問い合わせたところ、同社はソフトウェアに関する質問には回答しなかった。しかしGWLRAは、不動産ポートフォリオ全体で平均して年間3.5％の割合でしか家賃を値上げしていないことを強調した。
しかし10月末に、法人地主はCBCに電子メールで連絡し、「内部調査の結果、GWLRAはYieldStarの使用を終了することを決定しました」と述べた。
GWLRAは、この決定が下された理由についてCBCの質問には回答しなかった。
シンシア・ブラックさんは、すでに起こった家賃の値上げを懸念し続けている。彼女と彼女の建物の他の人々は、家賃の値上げについて入居者に警告するためにバルコニーから旗を吊るす赤旗抗議活動にも参加している。
「まだ調査が必要です」と彼女は語った。
トロントの競争局の外で抗議する入居者。このグループは、共謀や価格操作を可能にするために使用されているとされる賃貸ソフトウェアを家主が使用しているかどうかの調査を求めている団体の一員。(アンジェラ・ヘネシー/CBC)
ブラックさんは、カナダの競争局にカナダでのYieldStarの使用を調査するよう要請したさまざまな建物の100人以上の入居者の1人。家主がこのソフトウェアを使用して、この国で人為的に家賃をつり上げ、価格を固定しているのではないかと懸念している。
ブラックさんと他の入居者は、地元の州議会議員ブティラ・カルポチェさんにも懸念を伝え、カルポチェさんはこの問題を調査した。
カルポチェさんは、YieldStarは少なくとも2017年からカナダで使用されており、このソフトウェアを使用している建物では平均家賃が高かったことを発見したという。彼女は、この問題はカナダ全土に広がっていると考えている。
「私たちが目にしているのは、YieldStarが使用されている家賃管理されていないユニットでは、家賃が非常に急速に上昇しているということです」と彼女は語った。彼女はまた、カナダのパイロット プロジェクトである RealPage 2017 年のマーケティング資料 を取り上げ、YieldStar を使用した建物の賃貸収入が対照群を最大 4% 上回ったことを指摘しました。これは「閑散期の冬季でも」のことでした。
「法律違反の可能性があるため、迅速な対応が必要です。共謀、価格操作、市場への供給抑制は競争法に定められた犯罪であり、有罪判決が下れば、これらの家主は刑事告発を受ける可能性があります」と、オンタリオ州テナント擁護センターの弁護士であるダニア マジッド氏は述べています。 「これは数年前のパンの価格操作で見られたのと非常によく似ている」とマジッド氏は述べ、カナダの大手食料品小売業者数社が14年間にわたって包装パンの価格を人為的につり上げようとした取り組みに言及した。
賃料の値上げは「壊滅的な打撃になる」と入居者
GWLRAは2017年の年次レビューでYieldStarの使用を認めた。「私たちは現在、変化する供給と需要の要因のバランスをとるリアルタイムの価格戦略を活用するために、人間の努力ではなくアルゴリズムを使用しています。」
FBIは訴訟で、家主がYieldstarを使用して、特定のアパートに請求される価格を最大化する目的で、賃料や空室率に関する機密情報を共有できると主張している。
マジッド氏は、テクノロジーの洗練度が、実際に起こっていることから注意をそらすべきではないと述べた。 「これは、競合する家主たちがテーブルを囲んで価格設定の仕方を話し合っているのと大差ない。明らかに共謀と見なされるだろう。だが、今回の場合はソフトウェアがテーブルなのだ」とマジッド氏は語った。
CBCの「ザ・ナショナル」がカナダでのYieldstarの使用疑惑に関する番組を放送した翌日、連邦イノベーション大臣フランソワ・フィリップ・シャンパーニュ氏は、政府が賃貸市場における価格操作疑惑の調査を開始すると述べた。
「私たちが目にしたものは完全に受け入れられない。私は今日、競争委員会に手紙を書いて調査を開始するつもりだ」とシャンパーニュ氏は木曜日の質疑応答で述べた。
彼のコメントは、NDP議員ボニータ・ザリロ氏の質問に対する回答だった。同議員は「自由党は家賃設定におけるAIの使用に関する調査を支持し、違法な家賃のつり上げからカナダ人を保護するのか？」と尋ねた。
RealPage、米国司法省の訴訟は「根 拠がない」と述べる
シンシア・ブラックが住むリヴモアのように家賃規制のない建物では、家賃は年間で無制限に引き上げられる。この技術の使用は、家賃規制が限られている州でもより大きな影響を与える可能性がある。
GWLRAはCBCに宛てた電子メールで、「トロントの同等の物件と比較すると、リヴモア・ハイパークの家賃は、この非常に魅力的なコミュニティにおける現在の市場需要を反映している」と述べた。
CBCへの電子メールで、RealPageの広報担当者はFBIの申し立てをすべて否定し、「私たちは、主張が正しいと信じています」と述べた。同社は、司法省が起こした訴訟は根拠がない」とし、同社は「これらの告発に対して積極的に抗弁する」意向だと述べた。
トロントの西端にあるリヴモアの建物の前を歩く住人。（エヴァン・ミツイ/CBC）
広報担当者はまた、リアルページのカナダでの存在感は「かなり低い」と述べた。同社はまた、「リアルページに関する独占禁止法問題に関する長年の教育と協力の後、司法省がこの時期に、長年責任を持って使用されてきた競争促進技術をスケープゴートにしようとする訴訟を追求することに失望している」と述べた。
ケタン・カンナは、別のカナダ人家主ドリーム・アンリミテッドが所有するウェスト22の建物に住んでいる。
カンナは、自分の建物の不動産管理会社ラプソディ・リビングがイールドスターを使用していたことを知り、競争局に苦情を申し立てた賃借人の一人である。ウェスト22の入居者も、2018年以降に建設されたため州の家賃規制の対象外だが、過去1年間バルコニーに赤旗を掲げてきた。
「ここ の家賃の値上げは、壊滅的に感じられる」と、2022年に自分の部屋に引っ越したカーナさんは言う。
ドリーム・アンリミテッドの入居者であるケタン・カーナさんは、家賃の値上げが「壊滅的」だと語る。（ウサマ・ファラー/CBC）
11月1日現在、彼の1ベッドルームの部屋の家賃は、2022年の2,344ドル強から2,568ドルに上がる予定だという。トロントでは、1ベッドルームの現在の平均家賃は2,402ドルだ。 Rentals.ca.
DreamはYieldStarに加入したことはない。
CBCへの声明で、Dreamは不動産管理会社に建物の監視を依頼しており、その中にはYieldStarを使用した不動産管理会社も1社あると述べた。同社はCBCに対し、9月にこの不動産管理会社に「YieldStarの使用を中止する」よう指示したと語った。
CBCは、カナダ全土で5,000以上の物件を管理していると思われるDreamの不動産管理会社Rhapsody Livingに連絡を取り、同社がまだYieldStarを使用しているかどうかを尋ねた。同社はこの記事の執筆までに回答しなかった。
Dreamは「当社の価格決定は、公開されているデータと当社の建物固有の情報の分析に基づいて、常に当社の管理チームによって完全に単独で行われてきました」と述べた。同社は、賃貸価格がソフトウェアによって何らかの影響を受けたことを否定している。
賃貸住宅の金融化
マジッド氏は、カナダでは世界の他の地域と同様に、 住宅用不動産が「完全に商品化」されていると述べた。
「だからこそ、このようなテクノロジーは野放しにできないのです」と彼女は述べた。
マジッド氏は、金融化された家主が賃貸市場でますます大きなシェアを握るにつれて、彼らの利益を最大化するのに役立つテクノロジーは避けられないが、同時に心配でもあると語る。
ロットマン経営大学院の経済分析および政策教授であるウィリアム・ストレンジ博士は、賃貸ソフトウェアの概念が本質的に悪いとは考えておらず、これは「資産のパフォーマンスを向上させる」テクノロジーだと言う。
同氏は、このソフトウェアは、従来、競争を理解し賃貸市場の全体像を把握することが困難だと感じてきたカナダの不動産投資家にとって理にかなっていると考えている。
「企業がエキスパートシステムを使用してビジネスをより良くしているのを見た場合、通常はそれに問題があるとは思わない」と同氏は述べた。「住宅について言えば、多くのサプライヤーがいますが、通常、多くのサプライヤーがいれば、共謀を心配する必要はありません。」
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メトロモーニングの司会者デイビッド・コモンは、投資用不動産会社について、カナダ不動産協会 (REALPAC) の CEO マイケル・ブルックスと対談した。
しかし、彼はマジッドの YieldStar の使用に関する評価に同意すると述べた。
「[食料品店] ロンゴスとロブローが、他社が請求額を確認できる技術を使い始めた場合、それは共謀と見なされる可能性があります。そして残念ながら、[YieldStar] には共謀 が組み込まれている可能性があります」と彼は述べた。
CBC ニュースへの電子メールで、RealPage は「収益管理ソフトウェアは、法律に準拠するように意図的に構築されています」と述べた。
CBC ニュースへの声明で、カナダ競争局は「不動産業界における競争の保護は、競争局の優先事項です」と述べた。カナダの家主による YieldStar ソフトウェアの使用について調査を開始するかどうかは明らかにしなかった。
「競争法違反があったかどうか結論を出す前に、競争局はあらゆる問題に関する事実を徹底的かつ完全に調査しなければならない」
ブラック氏は、競争局が不正行為を発見した場合、公正な解決を期待していると述べた。
「このアルゴリズムの影響を理解した後、何もせず何も言わなければ、害は続くだろう」とブラック氏は述べた。