あなたの街の大手家主が、競合他社の家賃に関する詳細な、通常は非公開の情報を使って、協力して家賃を値上げできるシステムを想像してみてください。
全国の入居者と検察官が起こした一連の訴訟によると、そのようなシステムは既に稼働しています。原告は、RealPage という会社の不動産ソフトウェアがアパートの所有者によって家賃の値上げに使用されていると主張しています。
原告によると、テキサスに拠点を置くこの会社の YieldStar 製品を通じて、家主は賃貸料データと入居率を共有しています。この情報は、同社がアルゴリズムを通じて家主が賃借人に請求すべき金額の提案を吐き出します。これらの金額は、競争市場の場合よりも高いことがよくあります。
ほとんどの場合、家主は提案された価 格を採用し、その費用を入居者に転嫁していると原告は主張しています。プライベートエクイティ会社トーマ・ブラボーが所有するリアルページは、地主に対し、市場より3～7％優れた業績を上げるのに役立つツールとして自社のソフトウェアを宣伝している。
リアルページは、自社のソフトウェアを通じて共謀を助長しているという主張を否定している。同社は6月にウェブサイトで発表した声明で、全国的な家賃上昇の原因は、賃貸住宅の供給不足など「一連の複雑な経済的・政治的要因」にあるとしている。
同社の広報担当ジェニファー・ボウコック氏は電子メールで、訴訟は収益管理ソフトウェアの仕組みに関する根本的な誤解に基づいていると述べた。同氏は、ソフトウェアは家賃の引き下げを推奨することが多いと付け加えた。
家賃設定におけるRealPageソフトウェアの使用は、2022年にProPublicaの調査の対象となった。反トラスト法の専門家は、訴訟の申し立てが実証されれば、競争者間の価格固定の合意を禁じる連邦反トラスト法違反の明確な状況が浮かび上がると述べている。
「このような機密ビジネス情報の交換は、重大な競争上の懸念を引き起こすという新たな見方が出てきている」と、反トラスト法と競争政策を専門とするウィスコンシン大学の名誉教授ピーター・カーステンセン氏は述べた。同氏は、アルゴリズムソフトウェアの使用により、「調整が迅速化され、非常に優れた情報を持つより多くのプレーヤーを調整できるようになる」と付け加えた。
この法廷闘争は、家賃の上昇が異常に強いインフレの原動力となっていた時期の後に発生している。 Zillowのデータによると、全国的な年間家賃上昇率は2022年初頭にほぼ16％でピークに達した。
RealPageへの圧力は、シアトル、アルバカーキ、テキサス州オースティンなどの都市の入居者を代表して集団訴訟の地位を求める訴訟が2022年後半に始まった。当時のコロンビア特別区のブライアン・シュワルブ司法長官は、同社と同地区の大手地主14社を相手取って訴訟を起こしたが、これは公的機関による初の訴訟となった。
司法省は同社に対して法的措置を取っていないが、同省の反トラスト局は11月に賃借人の訴訟を支持する意見書を提出した。その意見書は、連邦機関がこの問題に関心を示し、アルゴリズムを使って価格を固定するのは違法であるという立場を強調した。
賃借人側の弁護士は、不動産所有者と管理者がRealPageのソフトウェアを「家賃を上げるという明確かつ共通の目標を持って」利用していると主張している。昨年、同州では複数の訴訟が統合された。 RealPage は、ソフトウェアの推奨価格への準拠を事実上強制しており、推奨価格から逸脱するには承認が必要だと彼らは主張している。
訴訟で引用されたあるリース マネージャーは、2021 年に彼女の物件が RealPage を使い始めたとき、建物の標準的な 2 ベッドルーム ユニットの家賃が、改善なしで約 27% 値上がりしたと報告した。これは、通常は 1 桁台である大都市圏の年間家賃上昇率の平均を大幅に上回る。
RealPage の顧客は、収益増加は同社のソフトウェアによるものだと公に述べている。RealPage の Web サイトによると、テキサス州に拠点を置く不動産管理会社 Pinnacle の元 最高経営責任者は、2009 年の不況のピーク時に同社の収益が 4% 増加したと述べた。
Pinnacle の幹部であるリック グラフ氏は、同サイトのビデオで「率直に言って、このツールは、企業としてだけでなく業界としても、私たちがそれを乗り越えるのに本当に役立ちました」と述べた。Pinnacle の親会社の広報担当者はコメントを控えた。
11月に提起されたコロンビア特別区の訴訟は、リアルページのソフトウェアが広く普及していることを明らかにした。訴状によると、同区では、大型ビルの約60％のユニットが同ソフトウェアを使用して価格設定されている。ワシントン首都圏全体では、この数字は90％に跳ね上がる。
「これは住宅カルテルであり、その住宅カルテルのせいで、すでに高い当市の市場家賃がさらに高騰している」と、同区の司法長官シュワルブ氏はインタビューで語った。
シュワルブ氏の事務所が訴えた家主の中には、全米多世帯住宅協議会のデータによると、米国最大のアパート所有者であるグレイスターも含まれている。
グレイスターはコメント要請に応じなかった。
コロンビア特別区が訴訟を起こした後、アリゾナ州のクリス・メイズ司法長官も2月に同様の訴訟を起こし、リアルページと家主9人がフェニックスとツーソン地域の何十万人もの賃借人の家賃を違法に引き上げようと共謀したと非難した。 3月、ノースカロライナ州のジョシュ・スタイン司法長官は、RealPageに対する反トラスト法の調査を開始した。
また、司法省は、テナント訴訟の担当範囲を超えて、大手地主に対するより広範な監視を示唆している。5月、連邦捜査局は、集合住宅業界におけ る潜在的な反トラスト法違反に関する司法省の調査に関連して、不動産管理会社コートランドのアトランタ本社に対して限定捜索令状を執行した。
「当社はその調査に全面的に協力しており、コートランドも当社の従業員もその調査の『標的』ではないと理解しています」と同社は述べた。コートランドはテナント訴訟の被告であるが、RealPageソフトウェアが連邦調査にどのように影響しているかは不明である。
司法省の代表者はコメントを控えた。
反トラスト問題に重点を置く研究・擁護団体、オープン・マーケット・インスティテュートの法務ディレクター、サンディープ・バヒーサン氏は、政府は民事調査要求を利用してリアルページのソフトウェアの「ボンネットを開け」、法廷に持ち込む前にそのアルゴリズムの仕組みを分析できるという点で、民間弁護士よりも法的に有利だと述べた。
リアルページの広報担当者、ボウコック氏は、不動産管理業者は同社のソフトウェアに「価値を見出している」と述べた。しかし、一部の顧客が法的脅威を懸念し始めている兆候がある。2月、テネシー州連邦裁判所の訴訟で被告として挙げられていたピナクルと他の集合住宅所有者1社は、リアルページのソフトウェアを使用して賃貸料を水増ししたという訴訟の申し立てを和解することで合意した。
テネシー州の連邦判事はテナントの訴訟を進めることを認めたが、係争中の訴訟はいずれも裁判には至っていない。勝訴するためには、RealPage のソフトウェアを通じて共謀の十分な証拠を提示し、裁判所に情報交換を違法と認めさせる必要がある。
一部の反トラスト法弁護士は、これら の事実は法廷で詳細に明らかにされ、検証される必要があると述べている。
「私たちは今、仮想の戦場で戦っているのです」とワシントン大学で反トラスト法を教えるダグラス・ロス氏は語った。