連邦訴訟とワシントンポストの分析によると、米国全土で数百万件の家賃が、現在、1社のアルゴリズムソフトウェアを使用して設定されている可能性がある。
不動産管理ソフトウェア会社RealPageは、膨大なデータを使用して家主に家賃価格を提案している。このソフトウェアは不動産管理者に広く採用されているが、現在、厳しい法的抵抗に直面している。
過去3年間、同社は連邦政府から訴訟を起こされ、8月には同社が家主間の競争を不法に減らしているとして訴えられた。また、複数の個人、アリゾナ州政府とワシントンD.C.政府からも訴訟を起こされ、RealPageと数十社の不動産管理会社が共謀して家賃を吊り上げていると非難されている。
火曜日、司法省は訴訟を拡大、43州とワシントンD.C.で営業している6つの大手家主を訴えた。
RealPageの賃貸ソフトウェアがどの程度普及しているかを評価するため、ワシントンポスト紙は訴訟で名前が挙がった企業が管理する市場価格の賃貸物件310万件を特定した。その分析により、10の郡で、3軒に1軒以上の集合住宅が、RealPageの賃貸料設定プログラムを使用しているとされる不動産会社によって管理されていることが判明した。
あなたの街でこれらの建物がどこにあるか見てみましょう。
競合他社の賃貸データへのアクセスは、RealPage に対する法廷闘争の中心です。司法省は、家主が RealPage にプライベートな賃貸データを提供しており、同社はその技術を使用して同社の価格設定アルゴリズムをトレーニングし、家主に請求額を提案していると主張しています。
「これらの提案は競合他社の機密情報に基づいています」と訴状には記載されています。
訴訟によると、RealPage の収益管理技術を使用しているある家主は、プログラムの使用から 1 週間以内に家賃を値上げし始め、11 か月で 25% 以上価格を上げました。
RealPage は、自社のサイトにあるビデオで、不動産の収益が「市場を 2 ～ 5% 上回る」のを支援していると述べています。しかし、同社は、最新バージョンの AI 収益管理 (AIRM) と呼ばれるソフトウェアでは、クライアントが競合他社の特定の家賃を確認できず、「価格の提案は主に対象物件自体の内部需給データに基づ いています」と述べています。
RealPage によると、同社の収益管理ソフトウェアを 450 万戸以上の住宅に使用している顧客は約 600 社に上る。RealPage は顧客の機密を理由に顧客所在地の開示を拒否し、機密データがなければワシントンポストの地図は「極めて不正確」になると述べた。
訴訟で名前が挙がった不動産管理会社の中には、ソフトウェアの使用を中止した会社もあれば、自社の不動産でまったく使用していない会社もあると RealPage は述べた。裁判所への提出書類では、被告の不動産管理会社は共謀疑惑を大筋で否定している。
訴訟は、RealPage のソフトウェアが広く使用されていることを示している。訴訟では、RealPage の 3 つの家賃推奨プログラムの少なくとも 1 つを顧客として、国内最大規模の会社を含む 50 社以上の不動産管理会社が挙げられている。
ワシントンポストの分析によると、名前が挙がった会社は全国で少なくとも 12% の集合住宅を管理しており、最近建設ブームが起きた地域に集中していることが多い。 2020年以降に建設されたユニットのうち、70％以上がRealPageの家賃設定ソフトウェアの顧客とされる企業によって管理されている。
RealPageに対して訴訟を起こした最初の政府であるワシントンD.C.周辺の地域では、約24％の集合住宅がRealPageの家賃ソフトウェアを使用したとされる企業によって管理されている。
これらの建物は、アメニティが満載の新しい高層ビルであることが多い。ワシントンポストの分析によると、たとえば開発の急増により家賃が急騰しているワシントンのネイビーヤード地区のわずか1平方マイルで、訴訟で名前が挙がった企業によって22棟の建物が管理されている。
ワシントンD.C.の家賃は2023年6月から2024年6月にかけて1.6％上昇し、パンデミック前の水準から10％以上上昇している。
ワシントン D.C. は訴訟の中で、RealPage と不動産管理会社がこのソフトウェアを使用して「地区内の何万ものアパートの家賃をつり上げ、地区の賃借人に本来支払う必要のない数百万ドルを支払わせた」と主張している。
ワシントン D.C. の訴訟によると、あるケースでは、RealPage が 2022 年に不動産管理会社 WC Smith に月次レポートを送り、1 ユニットあたりの収益を 4.6% 増加させることができたと述べている。
RealPage は、自社の技術が価格を引き上げるために設計されているという主張に異議を唱え、需要と供給に基づいて価格を調整することを目的としており、値上げと値下げの両方を推奨していると述べた。RealPage はまた、自社のソフトウェアの使用がより普及しているメリーランド州とワシントン D.C. の地域では家賃の上昇が低いと主張した。
全国的に家賃の上昇はストレスの要因となっており、特にパンデミックの発生以来、住宅費は需要の増加と供給の遅れにより急騰している。
「全国的に、現在、入居者にとって最悪の状況だ」と、アメリカン大学ワシントン法科大学院の教授兼上級副学部長のブランドン・ワイス氏は述べた。
ハーバード大学住宅研究共同センターは12月、家賃と光熱費に収入の30％以上を支払っている、費用負担の大きい賃貸人の数が2023年に過去最高の2260万世帯に達すると発表した。「[リアルページ]ソフトウェアを使用している管理下のユニットの数を考えると、その影響は十分にある」とワイス氏 は述べた。
一方、ホワイトハウスは12月に独自の分析を発表し、「反競争的」な価格設定アルゴリズムの使用により、それを使用している建物の入居者は平均で月70ドルの費用を負担していると結論付けた。（リアルページはこの報告書に異議を唱え、「誤った仮定に満ちている」としている。）
しかし、パターンはまちまちだ。オースティンの都市圏では、RealPage訴訟の共同被告として挙げられている不動産会社が、集合住宅の約46％を管理しており、これは国内で最も高い割合だ。しかし、オースティンがあるトラビス郡では、新しい建物がオープンしたため、過去1年間で家賃が4％以上下落している（家賃は2019年より約19％高いままである）。
ポスト紙の分析によると、新しい開発の多くはオースティンのダウンタウンに集中しており、1平方マイル以内の15の建物が訴訟で名指しされた会社によって管理されている。
この建設ブームにより、オースティンの賃借人は市場でより大きな力を得た。しかし、新しい建物は低所得の賃借人にとっては高価すぎることが多いと、テキサス大学ロースクールの住宅政策クリニックのディレクター、ヘザー・ウェイ氏は述べた。彼女は「賃借人と彼らの住宅ニーズの間に非常に大きなミスマッチがある」と指摘した。
テキサス大学建築学部で住宅市場を研究するジェイク・ウェグマン准教授は、複数の要因が絡む複雑な住宅市場において、リアルページが家賃価格の上昇の主要因になっているとは考えにくいと述べた。
「この製品が主に行うことは、製品がない場合よりも早く価格が上昇していることを警告することです」とウェグマン氏は 述べた。「リアルページが登場する前の世界では、価格が上昇しているという情報は最終的にユーザーに届くはずでした。」
リアルページは声明で、同社のソフトウェアは「市場の現実に反応するものであり、市場の現実を動かすものではありません」と述べた。
リアルページは、独占ではないと主張し、司法省の訴訟を却下するよう連邦判事に要請した。同社は声明で、ワシントンD.C.とアリゾナ州の訴訟は「明らかに虚偽の申し立て」に依拠していると述べた。 RealPage は、ウェブサイト上で長々とした弁明を行い、同社の収益管理ソフトウェアの 1 つである LRO は、他の 2 つである YieldStar および AIRM とは別のデータベースを持っており、家賃の推奨に「競合他社の非公開リース価格データ」は使用していないと述べている。
RealPage はまた、国内の住宅価格の高騰という課題を認識しているが、同社の収益管理ソフトウェアは、賃貸期間を選択できるようにすることで、借主と家主に利益をもたらすと述べている。
しかし、Weiss 氏にとって、RealPage に対する申し立ては、不透明な管理会社による前例のない賃貸物件の蓄積や、借主の保護に苦慮する非常に地域的な住宅法など、賃貸市場の憂慮すべき傾向の一部である。
「これらすべてが、家主と借主の間の力関係の不均衡につながる」と Weiss 氏は述べた。
このストーリーについて
Alice Crites、Jinpeng Li、Susie Webb、Kevin Schaul が本レポートに寄稿した。
ポスト紙は、アリゾナ州、ナッシュビル、ワシントン D.C. で RealPage に対する訴訟で名前が挙がった不動産管理会社 52 社を特定し、6 月と 7 月の時点で各社の Web サイトで 宣伝されている集合住宅の情報を収集しました (物件をオンラインで掲載していない数社は、ポスト紙の分析から除外されました)。ポスト紙は、apartments.com のデータを使用して、または --- CoStar に見つからない約 1,250 棟の建物については --- 手作業による調査によって、各物件の市場価格のユニット数を決定しました。
所得ベースの手頃な価格の住宅では収益管理ソフトウェアを使用できないため、100% 所得ベースの手頃な価格のユニットがある物件と、ユニットの 80% 以上が 手頃な価格として指定 不動産管理会社は分析から除外されました。ポスト紙は、企業のウェブサイト、apartments.com のリスト、および手頃な価格の住宅を宣伝するウェブサイトを通じて、手頃な価格の物件を特定しました。手頃な価格の住宅と市場価格の住宅が混在する物件は、完全に市場価格として扱われました。
ポスト紙は、分析対象のユニットの 79% を占める最大手 20 社のユニット総数を、全米多世帯住宅協議会の トップ 50 アパートメント管理会社リスト で報告された市場価格のユニット推定値と比較することにより検証しました。米国の集合住宅総戸数の推定値は、空きおよび入居中の賃貸戸数、マンション、別荘、低価格住宅を含む米国コミュニティ調査の2023年1年間の推定値から算出されている。
ワシントン・ポストは、RealPageを使用してい るとされる企業が管理する戸数が最も集中している大都市圏に関する調査結果を、司法省の訴訟で懸念される市場トップ10に挙げられている地域と比較した。訴訟で名前が挙がった10大都市圏はすべて、ワシントン・ポストが特定した上位11大都市圏に入っていた。
低価格住宅提供会社2社に加えて、他の5社が分析から除外された。1社は訴訟から除外された。ワシントン・ポストの記者は、Crow Holdings LP、Trammell Crow Residential Co.、CONTI Texas Organization Inc.が管理する物件のオンライン広告を見つけることができず、First Communities Management Inc.は買収された。
最終分析に含まれた企業は、アルファベット順に、Allied Orion Group、Air Communities、Avenue 5 Residential、Bell Partners、BH Management Services LLC、Bozzuto Management Co.、Brookfield Properties Multifamily、Camden Property Trust、Cortland Management Corp.、CH Real Estate Services、CONAM Management Corp.、CWS Apartment Homes、Dayrise Residential、ECI Group、Equity Residential Services、Essex Property Trust、FPI Management、Gables Residential Services、Greystar Management Services、Highmark Residential、HSL Properties、Independence Realty Trust、JBG Smith Properties、Kairoi Management、Knightvest Residential、Lantower Luxury Living、Mid-America Apartments、Mission Rock Residential、Morgan Properties Management Co.、Paradigm Management、Pinnacle Property Management Services、Prometheus Real Estate Group、Rose Associates、RPM Living、Sares Regis Group、Security Properties Residential、Sherman Associates、Simpson Property Group、関連会社、 Thrive Communities、UDR Inc.、Weidner Property Management、William C. Smith & Co.、Willow Bridge Property Co. (旧 Lincoln Property Co.)、Windsor Property Management Co.、ZRS Management LLC。
コメントを求めたところ、一部の企業は回答を断り、その他の企業は回答しなかった。Air Communities は、このソフトウェアをもう使用していないと述べ、Pinnacle Property Management Services は、管理する物件が収益管理サービスを利用するかどうかは決定しないと述べた。Cortland は、価格設定には独自の内部収益モデルを使用していると述べた。