米国司法省は本日、発表「賃借人に損害を与えたアルゴリズム価格設定スキームに参加したとして、国内最大手地主6社」に対して独占禁止法訴訟を起こした。
地主の1社であるコートランド・マネジメントは、和解「政府に協力し、競合他社の機密データを使用して家賃を設定するのをやめ、企業監視なしで競合他社と同じアルゴリズムを使用するのをやめること」を義務付けることに同意したと司法省は述べた。保留中の和解では、コートランドは「米国がこの件に関して起こす、または起こしたあらゆる民事調査または民事訴訟に全面的かつ誠実に協力する」ことが義務付けられている。
米国は、競合他社の非公開の価格設定と占有情報へのアクセスを地主に提供することで、地主が共同で価格を設定するのを支援したとして、ソフトウェアメーカーであるRealPageを以前に提訴した。訴訟の原案では、地主の行動について記述されていたが、被告として名前を挙げていなかった。
司法省は本日、地主を被告に加えるために修正訴状を提出した。被告となっている地主は、グレイスター、リブコー、カムデン、クッシュマン、ウィローブリッジ、コートランドで、これら 6 社は合計で「43 州とコロンビア特別区で 130 万以上の物件を運営している」と司法省は述べた。
「修正された訴状では、6 社の地主が、共通の価格設定アルゴリズムを通じて互いの競争上機密性の高い情報を使用して家賃を設定する計画に積極的に関与していたと申し立てられている」と司法省は述べた。
修正された訴状によると、地主間の話し合いで「価格操作」というフレーズが取り上げられた。
たとえば、ミネソタ州では、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド、グレイスター、その他の地主の不動産管理会社が、将来の価格設定など、競争上機密性の高い話題について定期的に話し合っていた。 Greystar の不動産管理会社が、別の不動産管理会社が「価格操作法」を理由に全面参加を断ったと述べたとき、Cushman & Wakefield の不 動産管理会社は Greystar に次のように返信しました。「うーん... 価格操作法ですか? それは新しいですね! まあ、これからも情報を共有して喜んでいますので、どんどん質問してください。これらの譲歩をすぐにやめられるか、少なくとも大きな譲歩をするのはあなた方だけになることを願っています! こんなに多くのことを提供しなければならないのは本当にイライラします。」
FBI が Cortland 事務所を捜索
Cortland は 13 州で 80,000 以上の賃貸物件を管理しています。 FBIは刑事捜査の一環として、2024年5月に同社のアトランタ事務所を捜索した。
「コートランドは、米国司法省が、多世帯住宅業界における反トラスト法違反に関するコートランドに対する反トラスト局の民事調査を解決する和解案を提出したことを喜んで発表します」と、コートランドは本日Arsに提供された声明で述べた。
コートランドの声明によると、先月、「反トラスト局は、多世帯住宅業界の価格設定慣行に関する刑事捜査を終了したとコートランドに通知しました。その結果、コートランドとその従業員は、司法省が2024年5月にアトランタのコートランド本社を捜索するきっかけとなった刑事捜査の対象ではなくなりました。」
この和解が連邦裁判所で承認されれば、Cortland は RealPage や他の情報源からの外部非公開データにアクセスしたり使用したりすることが禁止される。Cortland は声明で、収益管理用の独自のソフトウェアを開発したと述べた。
「Cortland が外部の非公開情報源からのデータに依存しない独自の収益管理ソフトウェア ツールの開発に何年も費やし、多大な社内リソースを投入したからこそ、この結果を達成できたと考えています」と Cortland は述べた。
RealPage は訴訟に対抗
レンタル会社はこれまで、集団訴訟に対して、ソフトウェアを使用して価格を共同で設定することを否定してきた。 2022年12月、全米多世帯住宅協議会の業界団体は「賃貸アパート業界の高度に細分化された性質は、反競争的行為ではなく、競争的な価格設定を促進します。他の所有者がさまざまな状況に基づいて常に価格を高くしたり低くしたりできるため、単一の所有者または運営者が市場全体の家賃を「設定」することはできません。私たちは、すべての市場の家賃は、住宅の供給、住宅の需要、経済状況など、その地域の市場の動向によって決まると考えています」と述べた]。
RealPageは12月初旬に米国の訴訟を却下する申し立てを提出しました。同社は、自社のソフトウェアは「住宅提供者と居住者の両方に利益をもたらす」と述べ、「ソフトウェアを使用する住宅提供者の物件固有の目的に合わせて、あらゆる方向（値上げ、値下げ、または変更なし）で価格を推奨する」としている。同社は、家主は推奨に従う必要はないと述べている。
司法省は、家主は疑惑の価格設定スキームでRealPageを使用する以上のことをしたと述べている。「RealPageの反競争的な価格設定アルゴリズムを使用するとともに、これらの家主 はさまざまな手段で調整し」、例えば「家賃、占有率、その他の競争上微妙な話題について競合他社の上級管理職と直接連絡を取りました」と司法省は述べた。
司法省は、「不動産管理者が競合他社に電話または電子メールで連絡し、家賃、占有率、価格戦略、割引に関する競争上微妙な情報を共有し、時には話し合う」という「電話会議」があったと述べた。
DOJ によると、家主は RealPage ソフトウェアの使用について互いに話し合った。「たとえば、家主はユーザー グループを通じて、ソフトウェアの価格設定方法や独自の価格設定戦略を変更する方法について話し合った」と DOJ は述べた。「ある例では、LivCor と Willow Bridge の幹部が、更新料の値上げ、譲歩、RealPage の家賃推奨の承認率に関する計画についてユーザー グループで話し合った」
DOJ: 企業は「自動承認」設定について話し合い
DOJ の訴訟では、RealPage は顧客に価格推奨を自動的に承認する「自動承認設定」の使用を促しているとされている。DOJ は本日、不動産賃貸業者がこれらの設定の使用方法について話し合ったと述べた。
「たとえば、Willow Bridge の収益管理担当ディレクターの要請により、Greystar の収益管理担当ディレクターは、Greystar が「自動承認」を使用する日次および週次制限や曜日など、RealPage ソフトウェアの標準自動承認パラメータを提供した」と DOJ は述べた。
Greystarは声明を発表し、「司法省がRealPageに対する訴訟に当社と他の事業者を加えたことに失望している」とし、法廷で「精力的に」自らを弁護すると述べた。「Greystarはこれまでも、そしてこれからも最大限の誠実さをもって事業を遂行します。Greystarが反競争的行為に関与したことは一度もありません」と同社は述べた。
司法省は、カリフォルニア州、コロラド州、コネチカット州、イリノイ州、マサチューセッツ州、ミネソタ州、ノースカロライナ州、オレゴン州、テネシー州、ワシントン州の司法長官とともにこの訴訟に加わっている。この訴訟はノースカロライナ州中部地区の米国地方裁判所で審理中である。