地主のコートランドは司法省と協力し、賃料設定に一般的な賃貸料設定アルゴリズムと競争上機密性の高いデータの使用を終わらせるための和解に合意
イリノイ州とマサチューセッツ州の司法長官が RealPage とアパート地主に対する訴訟に参加、州と連邦の共同原告は合計 10 名に
司法省は、州の共同原告とともに、RealPage に対する反トラスト訴訟の修正訴状を本日提出し、賃借人に損害を与えたアルゴリズムによる価格設定スキームに参加したとして国内最大手地主 6 社を訴えた。
修正訴状では、地主として、Greystar Real Estate Partners LLC (Greystar)、Blackstone's LivCor LLC (LivCor)、Camden Property Trust (Camden)、Cushman & Wakefield Inc および Pinnacle Property Management Services LLC (Cushman) が告訴されている。 Willow Bridge Property Company LLC (Willow Bridge) と Cortland Management LLC (Cortland) は、アパートの価格設定における家主間の競争を減らす違法な計画に参加し、何百万人ものアメリカ人の賃借人に損害を与えました。これらの家主は、43 州とコロンビア特別区で合わせて 130 万以上のユニットを運営しています。イリノイ州とマサチューセッツ州の司法長官が共同原告として修正された訴状に加わり、州と連邦の共同原告の総数は 10 人に増加しました。同時に、司法省は家主の Cortland に対して、政府に協力し、競合他社の機密データを使用して家賃を設定することをやめ、企業監視なしで競合他社と同じアルゴリズムを使用することをやめることを要求する同意判決案を提出しました。
「全国のアメリカ人が住宅購入に苦労する中、本日の訴訟で名前が挙がった家主らは、家賃に関する機密情報を共有し、アルゴリズムを使って家賃を高く維持するよう調整していた」と、司法省反トラスト局のドーハ・メッキ司法次官代理は述べた。「本日の RealPage と大手家主 6 社に対する訴訟は、利益を人より優先する慣行を終わらせ、全国の何百万人もの人々が住宅をより手頃な価格で利用できるようにすることを目指している」
修正された訴状では、6 社の家主らが、共通の価格設定アルゴリズムを通じて互いの競争上機密情報を使用して家賃を設定する計画に積極的に関与していたとされている。RealPage の反競争的な価格設定アルゴリズムを使用するとともに、これらの家主らは、以下を含むさまざまな手段で調整していた。
- 家賃、入居率 、その他の競争上機密性の高いトピックについて、競合他社の上級管理職と直接連絡を取る。ある例では、Greystar は Camden に、ごく最近の更新率に関する情報だけでなく、次の四半期の価格設定方法、RealPage の価格設定推奨事項の受け入れ、譲歩の使用、および占有率に関する競争上機密性の高い情報も提供しました。同様に、Camden と LivCor の幹部は、特定の価格引き上げ計画を含む価格設定戦略について数か月にわたって連絡を取り合っていました。
- 定期的な「電話による打ち合わせ」の実施。婉曲的に「市場調査」と呼ばれるこれらの話し合いの間、不動産管理者は競合他社に電話または電子メールを送信し、賃料、占有率、価格設定戦略、割引に関する競争上機密性の高い情報を共有し、時には話し合いました。
- RealPage が主催する「ユーザー グループ」への参加。たとえば、家主はユーザー グループを通じて、ソフトウェアの価格設定方法や独自の価格設定戦略を変更する方法について話し合いました。ある例では、LivCor と Willow Bridge の幹部は、更新値上げ、譲歩、および RealPage の賃料推奨事項の受け入れ率に関する計画に関するユーザー グループ ディスカッションに参加しました。
- RealPage のソフトウェアのパラメータに関する情報を競合他社と共有する。例として、Willow Bridge の収益管理担当ディレクターの要請により、Greystar の収益管理担当ディレクターは、RealPage のソフトウェアの標準自動承認パラメータを提供しました。これには、Greystar が「自動承認」を使用する日次および週次制限や曜日が含まれます。
司法省はまた、裁判所が承認すれば、13 州で 80,000 以上の 賃貸物件を管理する地主 Cortland に対する訴訟を解決する同意判決案を発表しました。同意判決案では、Cortland は司法省の調査および訴訟に協力し、とりわけ次の行為を禁止されます。
- 競合他社の競争上機密性の高いデータを使用して価格設定モデルをトレーニングまたは実行すること。
- 裁判所が任命した監視員の監督なしに、サードパーティのソフトウェアまたはアルゴリズムを使用してアパートの価格を設定すること。そして
- 賃貸価格の設定や賃貸価格の推奨の作成の一環として、他の不動産管理会社に競争上機密性の高い情報を要求、開示、または使用すること。
タニー法の規定に従い、提案された同意判決は、競争影響声明とともに連邦官報に掲載されます。60 日間のコメント期間中、誰でも提案された同意判決に関する書面によるコメントを、司法省反トラスト局技術およびデジタル プラットフォーム課長、450 Fifth Street NW、Suite 8600、Washington, D.C. 20530 に提出できます。60 日間のコメント期間の終了時に、ノースカロライナ州中部地区の米国地方裁判所は、それが公共の利益にかなうと判断した場合、最終判決を下すことができます。
この訴訟の共同原告は、カリフォルニア州、コロラド州、コネチカット州、イリノイ州、マサチューセッツ州、ミネソタ州、ノースカロライナ州、オレゴン州、テネシー州、ワシントン州の司法長官です。
Greystar はサウスカロライナ州チャールストンに本社を置いています。 LivCor と Cushman & Wakefield (住宅用不動産管理事業は以前は Pinnacle として独立して運営されていた) はシカゴに本社を置き、Willow Bridge (以前は Lincoln Residential として知られていた) はダラスに本社を置き、Camden はヒューストンに本社を置き、Cortland はアトランタに本社を置きます。いずれも複数世帯のアパートを管理しており、管理下にある不動産の一部またはすべてを所有している企業もいくつかあります。
最終判決案 - US et al. v. RealPage Inc.pdf
修正訴状 - U.S. et al. v. RealPage Inc..pdf
2025 年 1 月 7 日更新