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Le procureur général de DC a poursuivi 14 des plus grandes sociétés de location de la ville, affirmant qu'elles avaient conclu des accords avec une société de logiciels de gestion immobilière pour maintenir les prix des loyers à un niveau élevé dans une ville en proie à une crise d'accessibilité au logement.
La plainte déposée plus tôt dans la journée par le procureur général Brian Schwalb porte sur l'utilisation par les propriétaires de logements multifamiliaux du logiciel de la société texane RealPage, qui suggère des prix de location basés sur un algorithme de tarification. Selon la plainte, la clé de ces modèles réside dans les données fournies par les propriétaires et dans la pression exercée par RealPage sur eux pour qu'ils s'en tiennent aux tarifs de location dérivés du code.
« RealPage et les propriétaires défendeurs se sont entendus illégalement pour augmenter artificiellement les loyers en participant à un système centralisé et anticoncurrentiel, obligeant les résidents du District à payer des millions de dollars au-dessus des prix du marché équitables », a déclaré Schwalb dans un communiqué lié à la plainte.
La collaboration « équivaut à un cartel du logement à l'échelle du District », a déclaré Schwalb, notant que « bien plus » de 30 % des bâtiments de cinq unités ou plus utilisent le logiciel de RealPage, ainsi que 60 % des bâtiments de 50 unités et plus. Dans une zone plus large de Washington-Arlington-Alexandria, plus de 90 % des unités dans les grands bâtiments sont soumises à la tarification de RealPage, selon le bureau de Schwalb.
Le service de gestion des loyers de RealPage, YieldStar, a fait l'objet d'une surveillance croissante ces dernières années. RealPage et les sociétés de gestion immobilière utilisant son logiciel ont fait l'objet d'un recours collectif [https://www.hausfeld.com/media/550bhzyp/realpage-complaint-filed.pdf) déposé dans le district sud de Californie en octobre 2022, alléguant que le « cartel » a artificiellement gonflé les prix. La division antitrust du ministère de la Justice a ouvert une enquête en novembre 2022 sur le rôle de RealPage dans une éventuelle collusion entre propriétaires.
L'enquête de ProPublica en octobre 2022, qui a apparemment incité à une action en justice, a noté que YieldStar décourage la négociation directe avec les locataires et peut recommander aux propriétaires d'accepter des taux d'occupation inférieurs plutôt que des loyers inférieurs. Un développeur qui a travaillé sur l'algorithme de YieldStar a déclaré à ProPublica que les agents de location avaient « trop d'empathie » par rapport aux systèmes de tarification du logiciel. La création de « groupes de travail » de propriétaires rivaux potentiels pourrait également donner lieu à un examen antitrust, a déclaré un ancien procureur fédéral à ProPublica.
Ars a contacté RealPage et le défendeur Greystar Management Services pour obtenir des commentaires et mettra à jour le message avec toute nouvelle information.
En réponse au rapport de ProPublica, un représentant de RealPage a déclaré que l'entreprise utilisait « des données de marché agrégées provenant de diverses sources de manière conforme à la loi ». Le représentant a également suggéré que sans RealPage, les propriétaires effectuent généralement des vérifications téléphoniques des prix des concurrents, alors que RealPage peut « donner la priorité à la dynamique interne de l'offre et de la demande d'une propriété par rapport à des facteurs externes tels que les loyers des concurrents ».
Le procès de Schwalb à Washington DC cite un ancien « responsable de haut rang » de Greystar Management Services, l'un des clients de RealPage cités dans le procès, qui a confirmé que les propriétaires utilisaient un logiciel de gestion des loyers pour s'entendre et augmenter les prix. « Il a répondu que bien sûr, c'est la raison pour laquelle les propriétaires utilisaient le logiciel », selon la plainte.
La plainte cite également des déclarations internes et publiques de propriétaires défendeurs concernant leur forte adéquation avec les prix de RealPage. Une diapositive d'une présentation interne de Greystar citée dans la plainte suggérait qu'« au moins 95 % » des prix de RealPage devraient être utilisés, car « la discipline consistant à utiliser la gestion des revenus a permis d'obtenir des résultats plus cohérents ». D'anciens employés de Greystar auraient déclaré au bureau du procureur général que négocier des loyers en dehors des directives de RealPage était « inacceptable ».