Incidents associés
Un groupe de locataires aux États-Unis affirme que leurs propriétaires utilisent un logiciel pour augmenter les loyers de manière excessive.
« En tant que locataires, les employés d'Equity nous ont dit que le logiciel élimine l'empathie de l'équation. Ils peuvent donc facturer le prix que le logiciel leur dit de facturer », a déclaré Kevin Weller, locataire de Portside Towers depuis 2021.
Les locataires affirment que la direction a commencé à augmenter considérablement les prix après avoir accordé des concessions aux locataires pendant la pandémie de Covid-19.
L'immeuble de 527 logements est situé à environ 20 minutes du World Trade Center, sur le littoral de Jersey City, dans le New Jersey. Un groupe de locataires de la tour est impliqué dans un vaste recours collectif contre RealPage et 34 propriétaires co-défendeurs. Le ministère américain de la Justice a déposé une déclaration d'intérêt dans cette affaire en décembre 2023, affirmant que les plaintes alléguaient de manière adéquate des violations de la loi antitrust Sherman.
En novembre 2023, le procureur général de Washington, D.C., a déposé une plainte similaire mais plus restreinte contre RealPage et 14 propriétaires qui gèrent collectivement plus de 50 000 appartements dans le District.
« En fait, RealPage facilite un cartel du logement », a déclaré le procureur général du District de Columbia Brian Schwalb dans une interview avec CNBC. Son bureau a déposé la plainte pour des motifs antitrust. Ils allèguent que les propriétaires partagent des données sensibles sur le plan concurrentiel via RealPage, qui fixe ensuite des loyers artificiellement élevés sur une tranche clé du marché locatif local.
« Plutôt que de prendre des décisions indépendantes sur ce que le marché ici à Washington DC exige en termes de remplissage des logements vacants, les propriétaires sont obligés, en vertu des termes de leur accord avec RealPage, de facturer ce que RealPage leur dit », a déclaré Schwalb.
RealPage affirme que ses produits de gestion des revenus utilisent des données anonymisées et agrégées pour fournir des recommandations de prix sur environ 4,5 millions de logements aux États-Unis. La société affirme que ses outils peuvent augmenter les revenus des propriétaires entre 2 % et 7 %.
« Le simple fait d'activer le système surpassera votre analyste manuel. Il n'y a presque aucune chance qu'il ne le fasse pas », a déclaré Jeffrey Roper, ancien employé de RealPage et inventeur de YieldStar.
YieldStar est l'un des trois principaux outils de gestion des revenus proposés par RealPage. Le logiciel équilibre les prix, l'occupation et la durée des baux pour aider les gestionnaires immobiliers à optimiser le rendement de leur portefeuille. La société alimente les données de ses modèles dans un nouvel outil baptisé « AIRM » qui prend en compte l'effet de l'efficacité du crédit, du marketing et de la location.
RealPage a déclaré à CNBC que ses clients propriétaires n'ont aucune obligation d'accepter leurs suggestions de prix. La société a également déclaré qu'elle facture des frais fixes sur chaque unité d'appartement gérée avec son logiciel.
RealPage a été acquis par la société de capital-investissement Thoma Bravo basée à Miami pour 10,2 milliards de dollars en 2021. Dans des documents judiciaires, Thoma Bravo a affirmé qu'elle n'était pas responsable des actes présumés de sa filiale décrits par les plaignants dans les plaintes de recours collectif.
Les locataires ont déclaré à CNBC qu'ils avaient découvert comment les logiciels de gestion des revenus sont utilisés dans l'immobilier après avoir lu une enquête de ProPublica de 2022. Les documents des investisseurs d'Equity Residential montrent que la société a commencé à expérimenter les options de location entre 2005 et 2008. RealPage a acquis le produit en 2017.
"Comment pourrions-nous le savoir ?" a déclaré Harry Gural, locataire d'une propriété d'Equity Residential située dans le quartier de Van Ness à Washington, D.C. Gural dit qu'il est impliqué dans des affaires juridiques contre les pratiques de tarification de son propriétaire depuis plus de sept ans.
Les filiales d'Equity Residential contestent une décision distincte prise par une autorité locale du logement à Jersey City concernant les prix fixés sur la propriété de Portside Towers. La société a déposé une plainte devant un tribunal fédéral contestant la décision, affirmant que la décision pourrait entraîner des millions de dollars de remboursements pour les locataires.
Equity Residential et d'autres propriétaires défendeurs ont refusé de commenter le litige en cours de RealPage.
Redfin rapporte que les loyers demandés aux États-Unis ont baissé à 1 964 $ par mois en décembre 2023, en baisse par rapport aux sommets récents. Les prix baissent sur des marchés comme Atlanta et Austin, au Texas, où la construction de logements est élevée. Mais les analystes pensent que les faibles taux de construction de logements sur la côte est des États-Unis pourraient donner aux propriétaires bien situés un plus grand pouvoir de fixation des prix.
« Les gens comme nous qui possèdent 80 000 appartements bien situés, nous sommes toujours dans une assez bonne situation », a déclaré le PDG d'Equity Residential, Mark Parrell, dans une interview de juin 2023 avec CNBC.
CORRECTION : une version précédente de cet article indiquait de manière erronée quand Equity Residential avait acheté Portside Towers.