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Depuis début septembre, l’agence canadienne chargée de l’application de la loi sur les entreprises enquête sur des propriétaires pour fixation de prix de location à l’aide de haute technologie, a appris The Breach.
L’enquête du Bureau de la concurrence a été déclenchée par un article publié dans The Breach, qui révélait comment le promoteur immobilier canadien Dream Unlimited et ses gestionnaires immobiliers utilisaient un logiciel d’intelligence artificielle connu sous le nom de YieldStar.
Les créateurs de YieldStar, qui sont poursuivis par le gouvernement américain, sont accusés d’avoir aidé les propriétaires à s’entendre pour former un « cartel du logement » qui leur a permis d’augmenter les loyers de manière coordonnée.
Le Bureau protège soigneusement la confidentialité de son travail, mais il a laissé échapper lors de réunions avec des groupes de locataires qu’une enquête était en cours.
Un porte-parole de l’agence a refusé de confirmer cette information, mais a déclaré à The Breach que « la protection de la concurrence dans le secteur immobilier est une priorité pour le Bureau ».
Il y a trois semaines, CBC a publié un article similaire à l’enquête de The Breach, ce qui a incité François-Philippe Champagne, ministre fédéral de l’Innovation, des Sciences et de l’Industrie, à affirmer que le gouvernement ferait pression sur le Bureau pour qu’il prenne des mesures.
« Ce que nous avons vu est totalement inacceptable », a déclaré Champagne lorsqu’il a été interrogé à la Chambre des communes. « Je vais écrire au commissaire à la concurrence aujourd’hui pour lancer une enquête. »
Cela survient après des mois de fermeture par les parlementaires libéraux et conservateurs d’une étude plus vaste sur la fixation algorithmique des prix demandée par la néo-démocrate Bonita Zarrillo.
Geordie Dent, directeur général de la Federation of Toronto Metro Tenants’ Associations, a été l’une des personnes à qui le Bureau a fait part de son enquête.
Il a déclaré qu’il s’agissait d’une victoire importante pour les locataires, car l’enquête et la couverture médiatique ont mis la pression sur les propriétaires d’entreprise.
« Si vous êtes un grand propriétaire au Canada en ce moment, vous n’envisagerez probablement pas d’utiliser YieldStar, car il y a tout simplement trop de pression et trop de risques pour votre entreprise », a-t-il déclaré.
Un important propriétaire d’entreprise, GWL Realty Advisors, a déjà déclaré qu’il avait « mis fin » à l’utilisation de YieldStar, et Dream Unlimited a déclaré avoir conseillé à son gestionnaire immobilier de cesser d’utiliser le logiciel.
YieldStar est un programme qui exécute des données confidentielles sur les taux d’inoccupation et les prix des loyers collectés auprès des propriétaires via un algorithme d’IA pour générer des augmentations de loyer supérieures aux taux typiques du marché.
Vass Bednar, professeure adjointe et directrice générale du programme de maîtrise en politiques publiques à l’Université McMaster, a déclaré que l’ouverture d’une enquête est une sorte d’étape préliminaire qui signale au Bureau de la concurrence qu’il a « une sorte d’intuition ou de raison de croire qu’il pourrait y avoir un comportement anticoncurrentiel ici ».
Le Bureau de la concurrence du Canada enquête actuellement sur les propriétaires d’entreprises qui utilisent des algorithmes pour augmenter injustement les loyers. Crédit : Bureau de la concurrence
Une enquête du Bureau peut entraîner des amendes, a déclaré Bednar, qui sont « le principal type d’outil effrayant » auquel les entreprises sont susceptibles de faire face.
Mais ces amendes ne suffisent pas toujours à dissuader les entreprises. Elles sont parfois considérées comme « davantage le coût des affaires » que comme quelque chose à éviter, a-t-elle déclaré.
En ce qui concerne les mesures que le Bureau de la concurrence pourrait prendre à la suite de son enquête, Dent a cité l’un des cas les plus médiatisés du Bureau de la concurrence de ces dernières années : le scandale de la fixation des prix du pain du milieu des années 2010, où des millions de dollars en amendes et en règlements de recours collectifs ont été versés par les entreprises impliquées.
Dent a également cité le raid du FBI de Cortland Management, une entreprise américaine qui utilise YieldStar, comme exemple de ce qu’il aimerait voir ici au Canada. Le raid faisait partie d’une enquête criminelle antitrust du ministère américain de la Justice.
« C’est le genre de comportement antitrust fort que nous voulons voir pour empêcher ce comportement de cartel », a déclaré Dent.
Contrairement au ministère américain de la Justice, le Bureau de la concurrence du Canada ne peut pas engager de poursuites pénales de son propre chef et doit donc travailler avec le Service des poursuites pénales s’il estime que des accusations criminelles sont justifiées.
Les différences entre les lois canadiennes et américaines signifient que les tribunaux canadiens n’ont presque jamais eu recours à des peines de prison pour des employés spécifiques, prélevant plutôt des amendes ou appliquant des ordonnances d’interdiction à l’entreprise, ce dernier « disant essentiellement de ne rien faire qui ressemble à un cartel à l’avenir », a déclaré Bednar.
« Au Canada, contrairement aux États-Unis, nous n’envoyons pas vraiment les dirigeants en prison. Ils ne courent pas autant de risques. »
Le Bureau est généralement discret sur ses enquêtes, selon Jennifer Quaid, professeure agrégée à la faculté de droit de l’Université d’Ottawa, spécialisée en droit de la concurrence.
« Les enquêtes sur les pratiques commerciales qualifiées ou traitées comme criminelles sont généralement menées à l’abri des regards du public, en particulier lorsqu’elles concernent des infractions en matière de concurrence », a déclaré Quaid.
« Contrairement à une enquête criminelle ordinaire – comme lorsqu’une personne est tuée dans la rue, lorsqu’il y a manifestement quelque chose qui déclenche une enquête, il y a quelque chose de public à examiner – ce genre de choses a tendance à se dérouler plus discrètement. »
Mais les responsables du Bureau ne cachent pas toujours leurs traces.
Ils ont fait allusion à la possibilité d’une enquête lorsque, quelques jours après les révélations de The Breach, le syndicat des locataires de York South-Weston a organisé une manifestation devant les bureaux du Bureau à Toronto, où ils ont déposé 100 plaintes de membres qui vivent dans un immeuble appartenant à Dream Unlimited.
The Breach a également observé que des représentants du Bureau se sont présentés à une audience en ligne de la Commission de la location immobilière dans une affaire que le syndicat des locataires avait avec Dream Unlimited.
La Commission est restée muette lorsqu’elle a été interrogée par The Breach.
« Comme le Bureau est tenu par la loi de mener son travail de manière confidentielle, nous ne fournirons pas plus de détails sur cette affaire. Si nous trouvons des preuves d’activités qui pourraient susciter des inquiétudes en vertu de la loi, le Bureau prendra des mesures », a déclaré un porte-parole de l’agence.
Selon Quaid, une enquête pourrait être lancée par le Bureau de la concurrence, mais pour imposer une quelconque sanction pénale liée à une collusion ou à un cartel, le procureur public doit intervenir.
Les accusations criminelles liées à la fixation des prix sont des accusations de complot, qui nécessitent la preuve qu’il y avait un plan de collusion, mais pas que le plan ait réussi.
« Peu importe qu’ils aient eu un plan merdique. Ce qui compte, c’est de savoir s’ils avaient un plan et s’agissait-il d’un plan de fixation des prix », a déclaré Quaid.
« Ce sont des cas vraiment difficiles à enquêter », a-t-elle déclaré. « Et ce sont des cas difficiles à intégrer dans les preuves. Donc le modèle typique est que vous voulez faire appel aux conspirateurs pour qu’ils apportent les preuves à votre place afin que vous puissiez forcer tout le monde à régler. »
Si aucune partie ne coopère, cela pourrait rendre l’enquête de YieldStar plus difficile.
« Je pense que tout le monde a estimé que les sanctions dans cette affaire étaient très faibles », a déclaré Dent à propos du scandale de fixation des prix du pain. « Cependant, il y avait un accord volontaire [avec Loblaw et George Weston]. Ils se sont essentiellement transformés en témoins et ont tout admis. Et je ne pense pas que ce soit le cas dans ce cas. »
Cependant, si une procédure pénale engagée par le ministère public aboutit et qu’une entreprise est reconnue coupable d’avoir participé à un cartel, les personnes concernées – dans ce cas les locataires – peuvent alors lancer un recours collectif pour obtenir une indemnisation de la part de l’entreprise.
Les locataires protestent contre une expulsion effectuée par Dream Unlimited, l’une des entreprises qui utilisent un logiciel d’IA pour fixer les prix des loyers. Crédit : York-South Weston Tenant Union
« Je pense que c’est définitivement un pas dans la bonne direction, et qu’il était attendu depuis longtemps », a déclaré Chiara Padovani, coprésidente du syndicat des locataires de YSW, à propos de la position publique des libéraux concernant l’enquête.
Elle a toutefois exprimé son scepticisme quant à la volonté du parti qui travaille en étroite collaboration avec les promoteurs et les propriétaires d’entreprises d’apporter des changements concrets qui amélioreront la situation des locataires, soulignant qu’à l’approche des élections, les libéraux pourraient se positionner sur cette question pour plaire aux électeurs.
« Je ne crois pas que le gouvernement libéral ait vraiment à cœur les intérêts des locataires », a ajouté Padovani. « Et il semble que, d’après les politiques que nous avons vues, ils continuent de s’associer aux mêmes responsables de cette crise du logement comme s’ils allaient la régler au lieu de l’aggraver. Tout cela n’est qu’un exemple de plus de la façon dont l’approche de notre gouvernement en matière de logement a été complètement hors de propos. »
Plus louable, selon Padovani, a été l’action du NPD sur ce front : dans la foulée de l’enquête sur The Breach, le NPD a également écrit au Bureau de la concurrence. Padovani a félicité le NPD d’avoir réagi rapidement à la fois à l’organisation des locataires et aux rapports sur la question, et finalement d’avoir poussé les libéraux à prendre position publiquement.
Bonita Zarrillo, députée néo-démocrate de la circonscription de Port Moody–Coquitlam, a déclaré à The Breach que les libéraux traînaient les pieds pour obliger les propriétaires à rendre des comptes depuis des mois.
Les libéraux et les conservateurs ont permis au méga-propriétaire Starlight d’échapper à l’examen du Comité des ressources humaines de la Chambre depuis juin, a écrit Zarrillo dans un courriel adressé à The Breach.
Selon une base de données d’études de marché consultée par The Breach, Starlight est l’une des 13 entreprises au Canada dont le chiffre d’affaires dépasse 5 milliards de dollars et qui ont utilisé le logiciel YieldStar.
« Après un été passé à entendre les locataires, j’ai demandé une étude plus vaste sur les propriétaires d’entreprise et l’IA », a déclaré Zarrillo à The Breach. « Cette étude a également été rejetée à deux reprises par les libéraux et les conservateurs. »
Au fur et à mesure que l’enquête se déroule, le Bureau devra faire face à certaines questions potentiellement épineuses alors qu’il cherche à prendre une décision dans cette affaire.
Dans ce contexte, la « collusion » fait traditionnellement référence à des personnes de différentes entreprises se réunissant pour discuter de la fixation du prix d’un bien ou d’un service, et non à un programme informatique fixant les prix.
« Les algorithmes peuvent-ils s’entendre ? » a demandé Bednar. « Et avez-vous besoin de deux algorithmes ? Avez-vous besoin que mon algorithme négocie avec le vôtre pour fixer un prix ? De quelles manières la technologie est-elle capable d’utiliser les données pour calibrer les prix et les faire fluctuer ou les adapter à chaque personne ? »
Yardi, une autre société de logiciels qui propose des services algorithmiques de fixation des loyers, a également fait l’objet d’un recours collectif aux États-Unis en 2023 et reste une préoccupation pour les défenseurs des locataires. Crédit : Yardi
Pour Padovani, le problème le plus important lié à l’enquête du Bureau est que les locataires sont maltraités par les propriétaires, et il est important d’examiner le rôle que ce logiciel particulier a joué dans ces mauvais traitements.
« En pratique, ce logiciel nuit aux locataires, et nos membres qui sont locataires de propriétaires utilisant le logiciel paient beaucoup plus cher leur loyer mensuel qu’ils ne le feraient autrement », a-t-elle déclaré. « Et c’est un problème. »
Selon Dent, les inquiétudes demeurent.
« Nous sommes toujours très inquiets pour d’autres acteurs du logiciel algorithmique, en particulier le programme Yardi », a-t-il déclaré, faisant référence à un autre logiciel d’intelligence artificielle qui a également fait l’objet de poursuites antitrust aux États-Unis. Son utilisation est moins connue au Canada que celle de YieldStar.
« Mais je pense que c’est la première fois que nous avons ce genre de technologie invasive et dangereuse, et nous l’avons devancée avant qu’elle ne s’enracine ici. »
Dent pense qu’elle semble avoir « effectivement tué » YieldStar au Canada.