Problème 4475

Lorsque Shanice Sharpe a emménagé dans un appartement d’une chambre au 22 John St., dans le quartier ouvrier de Weston dans la région du Grand Toronto, son loyer semblait raisonnable.

Mais depuis 2022, il a augmenté de près de 10 % chaque année et elle consacre actuellement la majeure partie de son revenu mensuel au logement. « J’ai trois emplois juste pour payer ma vie », dit-elle.

La majorité de ses colocataires ont dû faire face à des hausses similaires de la part du propriétaire canadien de l’immeuble, Dream Unlimited, qui possède 25 milliards de dollars d’actifs [(https://dream.ca/wp-content/uploads/2024/05/Dream-Supplemental-Info-Q1-2024_final-compressed.pdf).

Il existe désormais des preuves montrant que le promoteur immobilier reçoit des conseils sur les augmentations de loyer de la part d’un logiciel d’intelligence artificielle, YieldStar, qui fait actuellement l’objet d’un important procès du gouvernement américain (https://www.nytimes.com/2024/08/23/business/economy/realpage-doj-antitrust-suit-rent.html), qui permettrait aux propriétaires de gonfler artificiellement les loyers et « porterait préjudice à des millions d’Américains ».

Selon un document obtenu par The Breach, le gestionnaire immobilier du 22 John St. a admis avoir utilisé Yieldstar « afin de calculer les loyers estimés du marché pour un appartement donné ».

Le logiciel immobilier, conçu par RealPage, basé au Texas, recueille des données confidentielles en temps réel sur les prix de location et les taux d’occupation auprès des propriétaires. Un algorithme alimenté par l'intelligence artificielle génère ensuite des suggestions sur ce qu'ils devraient facturer aux locataires - des montants qui sont souvent plus élevés qu'ils ne le seraient sans une telle collusion entre les propriétaires, selon les allégations](https://www.justice.gov/opa/pr/justice-department-sues-realpage-algorithmic-pricing-scheme-harms-millions-american-renters) dans l'affaire déposée il y a deux semaines par le gouvernement américain.

A la suite de l'enquête du FBI, [https://www.msn.com/en-us/money/companies/fbi-raids-landlord-tied-to-price-fixing-scandal-in-10-states-including-california/ar-BB1nYLGC] plus tôt cet été sur plusieurs propriétaires d’entreprises américaines qui utilisent le logiciel, le ministère de la Justice affirme que RealPage a « trouvé un moyen moderne de violer une loi vieille de plusieurs siècles en coordonnant systématiquement les prix des logements locatifs ».

La documentation obtenue par The Breach montre que les augmentations annuelles de loyer proposées par YieldStar pour les appartements du 22 John St. se situent principalement entre 7 et 54 %.

Avec ses hausses actuellement plafonnées à 9 ou 10 %, Dream Unlimited semble choisir des augmentations à l’extrémité inférieure des fourchettes recommandées, mais c’est toujours trois fois plus que ce qui est autorisé par les lois de contrôle des loyers de l’Ontario.

L’an dernier, le plafond provincial sur les appartements à loyer contrôlé était de 2,5 %, mais l’immeuble de Sharpe n’a pas de limite parce que le premier ministre de l’Ontario Doug Ford supprimé contrôle toutes les unités locatives construites ou occupées après novembre 2018.

Le document, une déclaration sous serment du gestionnaire immobilier du 22 John St., affirme que YieldStar « est couramment utilisé dans l’industrie par de nombreux grands propriétaires d’entreprise au Canada et aux États-Unis d’Amérique ».

Selon une base de données d’études de marché consultée par The Breach, à ce jour, 13 entreprises au Canada avec plus de 5 milliards de dollars de revenus utilisent le logiciel.

Dream Unlimited, cependant, pourrait être le plus grand propriétaire d’entreprise au Canada à reconnaître l’avoir fait.

Bannières sur l’un des bâtiments appartenant à Dream Unlimited à Weston, dans la région du Grand Toronto. Photo : YSW Tenant Union

Le promoteur immobilier se présente comme une force positive dans les communautés qui a « une vision pour révolutionner la façon dont les gens vivent et travaillent ».

Mais avec les augmentations continues des loyers, les résidents de l’immeuble de Sharpe et du 33 King St., un autre immeuble appartenant à Dream, se sont organisés avec le York South-Weston Tenants’ Union et ont lancé une grève des loyers à l’été 2023, retenant leur loyer.

L’affidavit obtenu par The Breach découle d’une affaire portée devant la Commission de la location immobilière de l’Ontario au sujet de la grève des loyers, qui est toujours en cours.

Le syndicat des locataires craint que rien n’empêche Dream Unlimited d’utiliser l’algorithme du logiciel pour augmenter encore plus les loyers.

« Les locataires de l’immeuble sont furieux d’apprendre que Dream utilise la même technologie que celle utilisée par les propriétaires d’entreprise aux États-Unis », a déclaré Chiara Padovani, coprésidente du York South-Weston Tenants Union. « Nous avons des preuves qui valident ce que nous soupçonnions depuis le début, à savoir que l’entreprise ne se soucie pas vraiment de résoudre la crise du logement. »

Aux États-Unis, une enquête de ProPublica sur la contribution de RealPage à la hausse des loyers dans tout le pays en 2022 a déclenché un tollé de sénateurs, qui a conduit à une enquête du ministère de la Justice.

Traditionnellement, les propriétaires qui calculent les augmentations de loyer doivent faire des suppositions éclairées sur le montant qu’ils pensent que le marché local peut supporter, notamment en appelant de manière informelle les concurrents, ce que les gestionnaires immobiliers de Dream Unlimited continuent de faire.

Mais selon le dossier du gouvernement américain, l’algorithme de YieldStar peut inciter les propriétaires à s’entendre pour fixer des tarifs artificiels basés sur des informations sensibles sur le plan concurrentiel, telles que les baux signés, les offres de renouvellement, les demandes de location et l’occupation future.

Avec le logiciel, les propriétaires sont autorisés, voire encouragés, à extraire autant de revenus que possible des locataires existants et potentiels.

L’un des principaux développeurs du logiciel utilisé par YieldStar a déclaré à ProPublica que les propriétaires avaient « trop d’empathie » par rapport au logiciel de tarification algorithmique.

Les propriétaires d’entreprise ont reconnu la même chose.

« La beauté de YieldStar est qu’il vous pousse à aller dans des endroits où vous ne seriez pas allé si vous ne l’aviez pas utilisé », a déclaré [https://www.propublica.org/article/yieldstar-rent-increase-realpage-rent] un directeur d’une société de gestion immobilière américaine dans une vidéo de témoignage sur le site Web de RealPage qui a depuis disparu.

Dans une déclaration publique en réponse à ce qu’elle appelle un « faux récit », RealPage affirme que les propriétaires ne sont pas obligés d’adopter les tarifs suggérés par l’algorithme de YieldStar.

Mais elle promet qu’ils peuvent utiliser l’outil pour surperformer le marché de trois à sept pour cent.

« L’ironie de tout cela est que ce n’est pas le marché libre », a déclaré Padovani du syndicat des locataires de York South-Weston. « Ce n’est pas un marché où les propriétaires se font concurrence pour essayer de remplir leurs immeubles. En fait, c’est le contraire. C’est un marché où les propriétaires acceptent de maintenir les loyers artificiellement élevés. »

Le PDG de Dream Unlimited n’a pas répondu à une demande de commentaire.

Rien n’indique que le gouvernement fédéral canadien surveille ou enquête sur l’utilisation d’outils de tarification algorithmique par les propriétaires du pays.

Le ministère de la Justice n’a pas répondu aux questions de The Breach au moment de la publication pour savoir s’il avait examiné l’utilisation de Yieldstar au Canada.

Des locataires manifestent devant le 22 John St, en mai 2022. Photo : YSW Tenant Union

Avec la montée en flèche des loyers dans toute la ville, Sharpe a trouvé la recherche d’un appartement plus abordable difficile, voire impossible.

« Tout commence à environ 2 200 $ pour un nouveau logement à Toronto, ou même les anciens, s’il s’agit d’unités rénovées », a-t-elle déclaré, notant que son revenu mensuel net est de 3 100 $.

En juillet, le loyer moyen demandé à Toronto pour les appartements d’une chambre était de 2 458 $.

Les locataires accablés par le loyer trouvent souvent un colocataire ou, comme Sharpe, un troisième emploi, pour compléter leurs revenus.

De plus en plus, les locataires réduisent également leurs dépenses alimentaires pour pouvoir payer leur loyer à la fin du mois.

« Chaque fois que quelqu’un obtient une augmentation de loyer supérieure au contrôle des loyers, les gens nous disent : « Où sommes-nous censés aller ? Parce que si je perds ma maison là où je vis actuellement et que je dois trouver un nouvel endroit où vivre, il n’y aura aucun endroit où le prix sera le même, et encore moins cher », a déclaré Padovani. « Les locataires n’ont donc pas le choix. »

N’ayant que peu d’options, les locataires du 22, rue John se sont activement organisés.

« Ils ont pris des mesures incroyables en déclenchant une grève des loyers et en traçant une ligne dans le sable parce que le gouvernement n’a pas réussi à mettre en place les protections et les réglementations que chaque locataire de ce pays mérite », a déclaré Padovani. « L’une des choses les plus inspirantes qui se produisent en ce moment, dans le contexte de la crise de l’accessibilité au logement, c’est que les locataires se rassemblent et disent : « Pas question ». »

Le syndicat des locataires de York South-Weston aimerait que le gouvernement de l’Ontario étende le contrôle des loyers aux immeubles achevés après 2018, comme le 22 John St., et mette fin à la pratique consistant à mettre fin au contrôle des loyers pour les anciens appartements lorsqu’ils sont remis sur le marché.

« Le premier ministre pourrait claquer des doigts et rétablir le contrôle des loyers pour chaque immeuble d’appartements de cette province », a déclaré Padovani. « Au lieu de cela, il a supprimé la protection que nous avions par le passé. »

Alors que le procès antitrust du gouvernement américain progresse au sud de la frontière, Padovani estime que les gouvernements de tout le Canada devraient suspendre les partenariats public-privé avec les utilisateurs de YieldStar.

De son côté, Dream Unlimited a conclu des partenariats public-privé lucratifs avec divers paliers de gouvernement. Dream est le promoteur de deux projets de logements locatifs, l’un à Ottawa et l’autre à Toronto, qui sont créés en partenariat avec des organismes gouvernementaux.

Padovani estime également qu’il est temps que le gouvernement enquête sur les impacts de la technologie sur l’accessibilité au logement au Canada.

« Si ces impacts sont ceux que montrent les preuves provenant des États-Unis, alors cela équivaut à un cartel du logement, et c’est une infraction criminelle », a déclaré Padovani. « Le gouvernement du Canada, qu’il soit fédéral, provincial ou municipal, ne devrait en aucun cas faire affaire avec des criminels. »