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Un nouveau recours collectif proposé allègue que plusieurs propriétaires et gestionnaires immobiliers ont « conspiré » pour contrôler les loyers au Canada en utilisant un logiciel algorithmique appelé YieldStar. Cela fait suite aux inquiétudes des politiciens canadiens concernant cette pratique et à un procès antitrust civil déposé par le ministère de la Justice des États-Unis (DOJ) en août contre RealPage Inc., la société basée au Texas qui a créé YieldStar.
Le recours collectif vise à obtenir une certification et les allégations n’ont pas encore été prouvées devant les tribunaux. Plusieurs sociétés nommées dans le procès proposé contestent leur utilisation du logiciel controversé.
Adam Tanel, le principal avocat plaidant dans l’affaire canadienne et associé du groupe de recours collectif de Koskie Minsky, a déclaré que son cabinet étudiait YieldStar depuis un certain temps.
« Si des entreprises, qui devraient apparemment être en concurrence, partagent des informations sensibles entre elles afin de pouvoir toutes augmenter le prix de leurs biens, cela est contraire à la loi sur la concurrence », a déclaré Tanel.
YieldStar génère des recommandations de prix d’appartements pour les propriétaires en examinant les études de marché, les types d’unités, les catégories de prix et la disponibilité. RealPage a déclaré qu’il exploite les données de transaction de location en temps réel afin de répondre aux changements de l’offre et de la demande, ce qui signifie que les changements de loyer proposés pourraient être plus ou moins élevés.
Cependant, le procès proposé allègue que le logiciel collecte des informations de prix non publiques qui ne seraient généralement pas partagées entre concurrents, permettant aux propriétaires de « conspirer » et de « contrôler » les prix de leurs unités locatives. Il affirme également qu’il était obligatoire ou nécessaire pour les utilisateurs de ce logiciel d’accepter les recommandations de prix.
En conséquence, les locataires devaient soit payer des tarifs non compétitifs, soit partir et trouver un logement ailleurs, selon la plainte proposée.
RealPage a récemment déclaré avoir reçu un avis selon lequel le ministère de la Justice avait clos son enquête criminelle sur les pratiques de tarification dans le secteur de la location de logements multifamiliaux et que la société « continuerait à se défendre agressivement dans les poursuites civiles restantes, déjà déposées ».
On ne sait pas si cela aura un impact sur la plainte civile antitrust déposée par le ministère de la Justice et huit États. Comme dans le cas canadien, le ministère de la Justice a affirmé que RealPage avait conclu des contrats avec des propriétaires concurrents qui acceptaient de partager « des informations non publiques et sensibles sur le plan concurrentiel concernant les tarifs de location de leurs appartements et d’autres conditions de location » pour faire fonctionner le logiciel.
Cela vous oblige à faire des sacrifices que vous ne devriez pas avoir à faire
Cynthia Black
Cynthia Black, la principale plaignante dans l’affaire canadienne, a loué pendant environ deux ans dans la communauté de Livmore High Park à Toronto, d’abord au 50 High Park Avenue, puis dans l’immeuble du 55 Quebec Avenue lorsqu’elle a emménagé avec son partenaire plus tôt cette année. Son propriétaire dans ces immeubles était GWL Realty Advisors Residential Inc. (GWLRA), propriété de Canada Life. GWLRA, l’une des sociétés citées dans le procès proposé, a déclaré au Financial Post en novembre qu’elle avait décidé de mettre fin à son utilisation de YieldStar.
Les immeubles de Livmore High Park ont été construits après 2018, ce qui signifie qu’ils sont exemptés des contrôles des loyers de l’Ontario (actuellement fixés à une augmentation annuelle de 2,5 %). Black a accepté une augmentation de loyer de 7 % pour une durée de 14 mois sur le premier appartement, qu’elle a résilié plus tôt.
Maintenant qu’elle vit avec son partenaire, son jeune fils et son chien dans l’appartement du 55, avenue Québec, qui fait un peu plus de 700 pieds carrés, elle réfléchit à la façon dont ils vont trouver un endroit suffisamment grand pour répondre à leurs besoins. Son partenaire a également dû faire face à des augmentations de loyer.
« Cela vous oblige à faire des sacrifices que vous ne devriez pas avoir à faire », a déclaré Black. « Il faut réduire autant que possible les friandises et les expériences spéciales, et obtenir les meilleurs rabais possibles sur la nourriture, mais il faut aussi renoncer à agrandir une famille. »
Black sait qu’elle n’est pas la seule à être touchée par la hausse des loyers, soulignant que ses voisins retardent également le moment d’avoir des enfants.
« Cela affecte nos portefeuilles et nos décisions de vie. »
Bhutila Karpoche, députée provinciale de Parkdale—High Park, a déclaré que les locataires des immeubles appartenant à GWLRA ont porté cette question à son attention en avril, en signalant des augmentations de loyer à deux chiffres.
Karpoche a déclaré avoir envoyé une lettre au Bureau de la concurrence à l’automne, exhortant le bureau à enquêter sur l’utilisation de YieldStar au Canada. Elle a également présenté un projet de loi visant à mettre fin à l’exemption pour le contrôle des loyers – ce qui, selon elle, pourrait aider à empêcher les entreprises d’utiliser des outils comme YieldStar pour augmenter également les loyers – mais le projet de loi a été rejeté la semaine dernière.
Quelles entreprises ont été nommées ?
Jennifer Bowcock, porte-parole de RealPage, a précédemment déclaré au Financial Post que la présence de RealPage au Canada était « assez faible » avec un taux de pénétration de 1 % et a déclaré que son logiciel de gestion des revenus était « délibérément conçu pour être conforme à la loi ».
Les 15 sociétés citées dans la plainte sont : RealPage Inc., Quadreal Property Group, Westcorp Property Management Inc., FirstService Residential Management Canada Inc., Associated Property Management (2001) Ltd., GWL Realty Advisors Residential Inc., M&R Property Management, Rhapsody Property Management Services Limited Partnership, Hollyburn Properties Limited, Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust (CAPREIT), Dream Unlimited Corp., Woodbourne Capital Management International LP, RIOCAN Real Estate Investment Trust, Choice Properties Real Estate Investment Trust et Tricon Residential Canada ULC.
CAPREIT a déclaré dans un communiqué qu'elle « n'a pas utilisé, n'utilise pas et n'utilisera jamais Yieldstar, ni aucun autre logiciel faisant l'objet de cette réclamation » et qu'elle « cherchera à faire rejeter cette action ».
M&R Property Management a déclaré qu'elle n'avait jamais utilisé YieldStar ou aucun autre logiciel pour fixer les loyers ni conspiré ou collusion avec un propriétaire, ajoutant : « Nous prendrons toutes les mesures nécessaires pour défendre et corriger la situation ».
Un représentant de Choice Properties a déclaré que la société possède quatre immeubles locatifs détenus en copropriété avec un partenaire et gérés par Yieldstar.
« Lorsque nous avons récemment pris connaissance de ce problème, nous avons immédiatement demandé au gestionnaire tiers de cesser toute utilisation de ce logiciel sur nos sites en copropriété », a déclaré le porte-parole dans un courriel. « La déclaration de réclamation contient des inexactitudes factuelles en ce qui concerne Choice Properties et nous avons l’intention de nous défendre vigoureusement contre cette réclamation. »
Un autre porte-parole d’Associated Property Management a déclaré que la société n’avait jamais utilisé YieldStar et qu’elle n’était « absolument pas au courant » de l’existence du programme avant ce procès, ajoutant qu’elle pensait que son inclusion dans le procès proposé était une erreur.
« Nos opérations utilisent un logiciel appelé Yardi, et nous n’avons jamais utilisé aucun système ou programme pour nous recommander des prix », a déclaré le porte-parole dans un courriel. « Si ce dossier devait se poursuivre, nous sommes convaincus que nous serions rapidement retirés, car notre agence de courtage n’a jamais utilisé ce logiciel. »
Yardi Systems, Inc. est une société de logiciels de gestion immobilière, qui fait également l’objet d’un autre procès pour fixation des prix aux États-Unis, intenté l’année dernière. Yardi a répondu aux allégations sur son site Web en déclarant que son logiciel « n’utilise pas (et n’a jamais utilisé) de données confidentielles, concurrentes ou non publiques sur les loyers pour ajuster le loyer demandé » et qu’elle a l’intention de « se défendre vigoureusement » contre le procès.
Début décembre, Yardi et 10 sociétés de gestion immobilière nommées dans la plainte ont perdu leur tentative de rejet du procès, ce qui lui a permis d’aller de l’avant.
Un porte-parole de Dream Unlimited a précédemment déclaré au Financial Post qu’elle n’avait « jamais souscrit » à YieldStar, mais qu’elle engageait un gestionnaire immobilier qui utilisait auparavant YieldStar comme source d’informations pour ses recommandations de prix. En septembre, elle a demandé au gestionnaire immobilier de cesser d’utiliser YieldStar.
Cependant, Tanel a déclaré qu’il existe un concept de « responsabilité du fait d’autrui » dans le droit canadien, dans lequel l’employeur ou la personne qui opère par l’intermédiaire d’un agent peut toujours être tenu responsable de la conduite de son employé ou de son agent.
Quelles sont les prochaines étapes ?
Tanel a déclaré que la plainte a été déposée devant la Cour supérieure de l’Ontario et que la prochaine étape consiste à la faire certifier comme recours collectif, ce qui peut prendre des mois.
Bien que les allégations n’aient pas encore été prouvées devant le tribunal, Tanel a déclaré que le procès avait deux objectifs principaux. L’un est de remettre de l’argent dans les poches des locataires, qui ont peut-être payé plus cher leur loyer qu’ils ne l’auraient fait autrement, selon la plainte.
Le recours collectif proposé vise à obtenir une compensation financière pour les locataires qui ont résidé dans l’une des propriétés détenues ou exploitées par les 14 sociétés nommées, depuis 2009.
L’autre objectif, a déclaré Tanel, est de décourager les comportements anticoncurrentiels potentiels des grandes entreprises.
Black espère que ce procès dissuadera les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière d’utiliser YieldStar et entraînera un « véritable changement », comme la production de logements plus abordables construits et vendus sans profit comme motif principal.
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« Tout le monde mérite un logement qui répond à ses besoins et lui permet d’avoir une certaine sécurité », a-t-elle déclaré.
Les données les plus récentes de Rentals.ca et d’Urbanation ont montré que les loyers demandés au Canada ont chuté à leur plus bas niveau en 15 mois, soit 2 139 $ en novembre, et que les grandes régions métropolitaines comme Toronto et Vancouver ont connu des baisses de prix d’une année sur l’autre. Cependant, le rapport indique également que les loyers moyens au Canada étaient toujours 6,7 % plus élevés qu’il y a deux ans et 18,8 % plus élevés qu’il y a trois ans.
Dania Majid, avocate salariée au Centre ontarien de défense des droits des locataires (ACTO), estime qu’une surveillance plus large est toujours nécessaire.
« Le Bureau de la concurrence doit enquêter sur les plaintes des locataires concernant ces pratiques pour bien comprendre leurs effets sur le marché locatif canadien », a déclaré Majid dans un courriel. « Une telle enquête permettrait au bureau de recommander des protections essentielles pour les locataires et d’assurer une concurrence équitable sur le marché. »
Un porte-parole du bureau a confirmé dans un courriel qu'il avait « commencé une enquête préliminaire sur la tarification algorithmique sur le marché locatif immobilier canadien, et que la protection de la concurrence dans le secteur immobilier est une priorité pour le bureau ».