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Les autorités canadiennes s’inquiètent de YieldStar, un logiciel controversé qui recommande des prix de location aux propriétaires et qui fait actuellement l’objet d’une action en justice aux États-Unis.
En octobre, le ministre fédéral canadien de l’Innovation, des Sciences et de l’Industrie François-Philippe Champagne a déclaré que le gouvernement lancerait une enquête sur les allégations de fixation des prix sur le marché locatif, en écrivant une lettre au commissaire du Bureau de la concurrence Matthew Boswell.
La lettre de Champagne fait suite aux appels répétés du Nouveau Parti démocratique à enquêter sur la présence de YieldStar au Canada.
Qu’est-ce que YieldStar et que pourrait-il signifier pour les Canadiens ?
Qu’est-ce que YieldStar ?
YieldStar est un logiciel algorithmique appartenant à RealPage Inc., une société basée au Texas, qui génère des recommandations de prix d'appartements pour les propriétaires en examinant les études de marché, les types d'unités, les catégories de prix et la disponibilité. RealPage a déclaré qu'il exploite les données de transaction de location en temps réel afin de répondre aux changements de l'offre et de la demande.
Sur son site Web, RealPage a déclaré que le logiciel peut aider les propriétaires à surperformer le marché de trois à sept pour cent.
Les critiques, cependant, disent que l'algorithme perpétue un comportement anticoncurrentiel parmi les propriétaires et fait grimper les prix pour les locataires.
Que se passe-t-il aux États-Unis ?
Le ministère américain de la Justice (DOJ) a déposé une plainte civile antitrust contre RealPage en août, alléguant que le « système de tarification algorithmique » de la société sape la concurrence entre les propriétaires et nuit à « des millions de locataires américains » par le biais de son logiciel de tarification algorithmique.
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Le ministère de la Justice a affirmé que RealPage avait conclu des contrats avec des propriétaires concurrents qui acceptaient de partager « des informations confidentielles et sensibles sur les tarifs de location de leurs appartements et autres conditions de location » pour faire fonctionner le logiciel.
Le ministère de la Justice a affirmé que les propriétaires soumettaient quotidiennement à RealPage des informations sensibles sur le plan de la concurrence, notamment leurs prix de location issus des baux exécutés, les conditions de location et l'occupation future. Ces informations sont intégrées à l'algorithme, qui génère ensuite des recommandations de prix.
La plainte mentionne également que RealPage encourage la fidélité aux recommandations de l'algorithme grâce à sa fonctionnalité « d'acceptation automatique » et à des conseillers en prix qui surveillent la conformité des propriétaires.
Le ministère a allégué que « (ce) logiciel permettait aux propriétaires d’opérer efficacement comme un cartel et que tout le monde comprenait ce qui se passait ici », a déclaré David Wachsmuth, professeur d’urbanisme à l’Université McGill à Montréal, qui a également contribué à la recherche dans le cadre de la première affaire antitrust contre RealPage, déposée par le District de Columbia en 2023.
Bien que la plainte indique que RealPage avait l’intention de mettre fin à son logiciel YieldStar d’ici la fin de l’année, la porte-parole de RealPage, Jennifer Bowcock, a déclaré dans un courriel : « Nous n’avons pas l’intention de mettre fin à l’une de nos solutions logicielles de gestion des revenus – nos clients y trouvent toujours de la valeur. »
Bowcock a ajouté : « Nous sommes déçus qu’après plusieurs années d’éducation et de coopération sur les questions antitrust concernant RealPage, le DOJ ait choisi ce moment pour intenter une action en justice qui cherche à faire du bouc émissaire une technologie pro-concurrentielle qui a été utilisée de manière responsable pendant des années. »
Elle a déclaré que RealPage a l’habitude de travailler avec le ministère de la Justice pour s’assurer que son logiciel de gestion des revenus est conforme à la loi et que les allégations du ministère sont « dénuées de fondement ».
« Nous avons l’intention de nous défendre vigoureusement contre ces accusations. »
Pourquoi YieldStar est-il controversé ?
Wachsmuth de McGill a expliqué que les propriétaires opéraient traditionnellement d’une manière qui équilibrait la tension entre l’augmentation excessive des loyers et l’augmentation des expulsions de locataires et des logements vacants qui en découlent. Dans un marché concurrentiel, les propriétaires veulent avoir plus de « têtes dans les lits ».
Cependant, le ministère de la Justice a déclaré que RealPage encourageait les propriétaires à être plus agressifs avec les tarifs de location et les renouvellements, puisque leurs concurrents fonctionnaient de la même manière, et cela maximiserait leurs revenus globaux.
En fait, RealPage a fait référence à ses produits comme « favorisant toutes les opportunités possibles d’augmentation des prix », « évitant la course vers le bas dans les marchés en baisse » et « une marée montante soulève tous les navires », indique la plainte du ministère de la Justice.
Edward D. Rogers, associé du cabinet d’avocats américain Ballard Spahr LLP, spécialiste de la concurrence et de l’antitrust, a souligné que l’utilisation d’un algorithme n’est pas intrinsèquement mauvaise ; il s’agit de savoir comment il est utilisé.
Rogers a déclaré que les allégations contre RealPage sont uniques car l’entreprise a été accusée de collecter des informations de tarification exclusives, par opposition à des informations accessibles au public, et de permettre que ces informations soient partagées, ce qui a pour effet d’augmenter les prix de manière générale.
« Les gens paient des frais d’abonnement substantiels pour avoir accès à ces données », a noté Rogers. « La théorie juridique, qui a intuitivement du sens, est que tout ce que RealPage propose vaut quelque chose, sinon les gens ne paieraient pas ces frais d’abonnement ou ne transmettraient pas leurs informations exclusives. »
Dans un document de travail publié en mars, le Bureau de la concurrence du Canada a noté que « des inquiétudes peuvent surgir si plusieurs concurrents achètent ou utilisent la même technologie d’IA auprès d’un fournisseur tiers. »
Le bureau a expliqué que l’IA peut conduire à une plus grande transparence du marché et à des interactions plus étroites avec les concurrents, ce qui permet de détecter plus facilement les changements de prix des concurrents et de réagir en ajustant les prix.
« Un fournisseur d’IA peut exploiter la technologie pour faciliter un accord de cartel entre concurrents horizontaux auxquels il fournit, connu sous le nom d’accord « en étoile ». »
YieldStar est-il utilisé au Canada ?
YieldStar ne se limite pas aux États-Unis : il est également utilisé au Canada.
Ce qui n’est pas clair, c’est si le logiciel est un outil courant chez les principaux propriétaires canadiens, a expliqué Wachsmuth, ajoutant que si seulement un ou deux propriétaires l’utilisent, il n’aura pas d’impact majeur sur le marché.
Bowcock a déclaré que la présence de RealPage au Canada est « assez faible », avec 1 % des unités d’appartements utilisant son logiciel.
GWL Realty Advisors Residential Inc. (GWLRA), une société de gestion immobilière qui est une division de La Canada Life Assurance Co., utilise YieldStar depuis des années, déclarant qu’elle a été le premier propriétaire canadien à mettre en œuvre ce nouveau logiciel dans son portefeuille ontarien dans son examen annuel de 2017. RealPage a rapporté la même année que les immeubles d’appartements de GWLRA qui utilisaient YieldStar ont surpassé un groupe témoin jusqu’à 4 % en termes de revenus locatifs, « même pendant les mois d’hiver calmes ».
Cependant, GWLRA a récemment déclaré avoir décidé de mettre fin à son utilisation de YieldStar.
Dans un épisode de podcast de 2023 sur Toronto Under Construction, Nick Macrae, vice-président principal, responsable des investissements chez Woodbourne Capital Management International LP, a reconnu l’utilisation par la société de Rhapsody Property Management Services LLP, qui, selon lui, utilisait le logiciel YieldStar. Rhapsody est la branche canadienne de Pinnacle Property Management Services LLC, un fournisseur immobilier spécialisé dans la gestion par des tiers de communautés résidentielles multifamiliales aux États-Unis.
Nous utilisons un logiciel appelé YieldStar, qui est, vous savez, un enjeu de base aux États-Unis, mais relativement unique au Canada
Nick Macrae, Woodbourne Capital Management International LP
« Rhapsody a été spécialement conçu pour gérer les nouveaux bâtiments au Canada et (exploiter) les pratiques de gestion américaines », a déclaré Macrae dans l'épisode. « Nous utilisons un logiciel appelé YieldStar, qui est, vous savez, un enjeu de base aux États-Unis, mais relativement unique au Canada. »
Macrae a déclaré que les recommandations de prix visent « vraiment à optimiser (le bénéfice net d'exploitation), ce qui est différent de la maximisation de l'occupation. »
Sur son site Web, Rhapsody énumère ses relations avec neuf autres développeurs et investisseurs, en dehors de Woodbourne. Il s’agit notamment de RioCan Living (la marque résidentielle de RioCan Real Estate Investment Trust), Choice Properties Real Estate Investment Trust, Tribute Communities, The Rockport Group, EDGAR Development Corp., First Capital Real Estate Investment Trust, TAS Impact, Core Development Group Ltd. et Dream Unlimited Corp.
La plupart de ces entreprises, dont Rhapsody, n’ont pas répondu aux demandes de commentaires.
Le directeur financier de Tribute, Gus Stavropoulos, a reconnu Rhapsody en tant que gestionnaire immobilier et son utilisation du logiciel YieldStar pour deux de ses immeubles en septembre, mais a déclaré à l’époque qu’il n’était au courant de rien au sujet du litige aux États-Unis ni des projets de Rhapsody.
Chez Dream, nos décisions en matière de prix ont toujours été prises uniquement et entièrement par notre équipe de direction
Krystal Koo, porte-parole de Dream Unlimited
Selon un document obtenu par le Financial Post, le gestionnaire immobilier du 22 John St., Toronto, un immeuble appartenant à Dream Unlimited, a également reconnu utiliser YieldStar. L’affidavit est issu d’une affaire portée devant la Commission de la location immobilière de l’Ontario au sujet d’une grève des loyers au 22 John St. et au 33 King St., un autre immeuble appartenant à Dream, organisée par le syndicat des locataires de York South-Weston.
La grève de 16 mois, qui s’est récemment terminée par un accord entre les deux parties, a été déclenchée par des augmentations de loyer supérieures aux normes.
Krystal Koo, une porte-parole de Dream, a déclaré dans un courriel que Dream n’a jamais souscrit à YieldStar.
« Pour aider à superviser ses immeubles, Dream fait appel à des gestionnaires immobiliers, y compris un gestionnaire immobilier qui a par le passé utilisé YieldStar comme l’un des nombreux éléments de ses recommandations de prix. »
Koo a déclaré que Dream avait demandé à ce gestionnaire immobilier en septembre de cesser d’utiliser YieldStar et a noté que les gestionnaires immobiliers ne peuvent que recommander des prix, pas les fixer.
« Chez Dream, nos décisions de tarification ont toujours été prises uniquement et entièrement par notre équipe de direction sur la base de notre analyse des données et informations accessibles au public spécifiques à nos immeubles. »
Chiara Padovani, coprésidente du syndicat des locataires de York South-Weston à Toronto, a déclaré que le syndicat a créé une base de données répertoriant 100 000 unités au Canada exploitées par des propriétaires qui, selon leurs recherches, utilisent probablement YieldStar. Padovani a déclaré que cette base de données serait publiée dans le courant du mois.
La tarification algorithmique est-elle utilisée dans d’autres situations ?
« La tarification algorithmique n’est pas nécessairement un phénomène nouveau au Canada », a déclaré Viet Vu, qui dirige la recherche économique au groupe de réflexion sur les politiques publiques, The Dais, de l’Université métropolitaine de Toronto, citant comme exemple les modèles de tarification des compagnies aériennes.
« Mais il est possible que davantage de Canadiens reconnaissent maintenant le fait que les entreprises ont peut-être un peu plus de contrôle sur la façon dont elles fixent les prix (de leurs biens) et utilisent leurs informations sur les consommateurs d’une manière qui n’est pas toujours avantageuse pour les Canadiens. »
La tarification algorithmique est plus courante dans les secteurs où la demande est variable, comme dans les secteurs liés au voyage et au tourisme qui sont touchés par la saisonnalité, a-t-il noté. Cependant, dans le secteur de la location, il s’agit moins d’un problème de tarification algorithmique que d’un problème anticoncurrentiel, a-t-il déclaré.
« Il s’agit malheureusement d’un domaine émergent, dans lequel nous devrons probablement nous fier à la jurisprudence et aux exemples de personnes qui évoquent des litiges spécifiques pour comprendre comment interpréter chaque cas spécifique. »
Rogers a déclaré que l’impact du procès intenté par le DOJ contre RealPage pourrait être « potentiellement très important » et instructif pour d’autres industries utilisant des logiciels de tarification similaires.
Le Bureau de la concurrence du Canada a annoncé en juillet qu’il allait faire avancer une enquête sur Kalibrate Canada, une filiale de Kalibrate Technologies Ltd. basée au Royaume-Uni et une société d’analyse de la vente au détail de carburants et de produits de proximité, afin de déterminer si ses produits ont un impact négatif sur la concurrence entre les stations-service.
Dans un environnement véritablement concurrentiel, vous n’êtes pas censé avoir d’informations privilégiées sur votre concurrent
Viet Vu, chef du groupe de réflexion sur les politiques publiques de l’Université métropolitaine de Toronto, The Dais
Des documents judiciaires obtenus par le National Post ont révélé que le bureau estime que Kalibrate collecte des informations sur les prix, les coûts et la production auprès des stations-service de tout le pays, puis utilise « l’intelligence artificielle, l’apprentissage automatique, des algorithmes et des services de conseil sur mesure » pour offrir des « conseils en matière de prix » aux exploitants de stations-service.
Les inquiétudes concernant Kalibrate ressemblent aux allégations du DOJ contre RealPage, a déclaré Vu.
« Dans un environnement véritablement concurrentiel, vous n’êtes pas censé avoir d’informations privilégiées sur votre concurrent », a-t-il déclaré. « Vous ne devriez pas pouvoir regrouper vos informations pour coordonner la manière dont vous allez vous comporter ensemble, en tant que collectif. »
Kalibrate a nié toute conduite contraire à la Loi sur la concurrence, tandis que le Bureau de la concurrence a déclaré qu’il n’y avait pas eu de conclusion d’acte répréhensible à ce stade.
La porte-parole du Bureau, Anna Maiorino, a également déclaré au Financial Post dans un courriel qu’elle ne pouvait pas confirmer si le Bureau enquêtait ou allait enquêter sur une éventuelle fixation des prix et collusion de la part de propriétaires d’entreprise utilisant YieldStar pour des raisons de confidentialité.
« Le Bureau doit procéder à un examen approfondi et complet des faits concernant toute question avant de tirer une conclusion quant à savoir si la Loi sur la concurrence a été enfreinte », a-t-elle écrit. « Si nous trouvons des preuves d’activités susceptibles de susciter des inquiétudes en vertu de la loi, nous prendrons des mesures. »
Pourquoi YieldStar pourrait poser un problème au Canada
« Il est incontestable que le Canada connaît une crise du logement », a noté Vu, ajoutant que l’une des conséquences de la collusion alléguée par le DOJ est que des prix plus élevés pourraient augmenter le taux d’inoccupation des logements locatifs aux États-Unis.
« Nous ne pouvons pas nous permettre de pratiquer des prix anticoncurrentiels qui font que les maisons se vident sans que les locataires n’y vivent, simplement pour que les propriétaires puissent percevoir le plus d’argent possible. »
Les dernières données de Rentals.ca indiquent que le loyer moyen demandé au Canada a augmenté de près de 20 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie il y a cinq ans.
Dania Majid, avocate salariée du Centre de défense des droits des locataires de l’Ontario, a convenu que la présence de YieldStar au Canada pourrait aggraver un problème déjà existant.
« Nous constatons une tendance à l’afflux de propriétaires financiers (sociétés financières qui achètent des maisons en guise d’investissement) sur les marchés immobiliers résidentiels depuis probablement 10 à 20 ans, mais je dirais que les 10 dernières années ont été les plus marquées », a déclaré Majid en septembre.
Martine August, professeure et experte en logement à l’Université de Waterloo, a noté dans un rapport de 2022 que les sociétés financières représentent 17 des 25 plus grands propriétaires du pays, les plus grandes sociétés financières détenant à elles seules plus de 344 000 appartements. August a déclaré que cela équivaut à environ 20 % du parc de logements locatifs spécialement construits au Canada, mais a ajouté que ces chiffres sont probablement sous-estimés.
Majid a déclaré que les propriétaires financiers « ne sont pas dans le domaine de la fourniture de logements en soi », mais utilisent l’immobilier résidentiel pour générer des profits.
« YieldStar devient simplement un outil pour ces acteurs, qu’ils soient dans les grands ou les petits centres, pour pouvoir ensuite fixer le loyer automatiquement sans avoir à saisir eux-mêmes les chiffres. »