Incidents associés
Cynthia Black estime que son loyer a été truqué.
Depuis 2022, la résidente de Toronto affirme avoir dû faire face à deux augmentations annuelles de loyer de 7 ou 11 % — selon le type de bail proposé à son ménage — dans deux immeubles de Livmore appartenant à GWL Realty Advisors, une division de Canada Life.
Les immeubles ont été construits après 2018, ce qui signifie qu'ils sont exemptés des contrôles des loyers de l'Ontario, qui sont actuellement fixés à une augmentation annuelle de 2,5 %.
« Ces augmentations n'ont jamais eu de sens. Et lorsque moi-même et d'autres locataires nous sommes assis et avons demandé à [GWLRA] de cesser d'augmenter les loyers à ce point, ils nous ont dit qu'ils utilisent un logiciel appelé YieldStar pour nous aider à déterminer nos loyers », a-t-elle déclaré à l'émission The National de la CBC.
Black n'avait jamais entendu parler de YieldStar et dit qu'elle n'y pensait pas grand-chose.
« Je n'ai pas pu négocier mon loyer de quelque façon que ce soit », a déclaré Black.
Mais en juin, dit-elle, YieldStar a refait surface, mais cette fois-ci dans l'actualité, alors que le FBI enquêtait sur la société qui en est propriétaire, RealPage, et les propriétaires qui l'utilisent pour collusion présumée, fixation des prix et gonflement artificiel des loyers à travers les États-Unis.
Cette enquête a finalement conduit le ministère américain de la Justice à annoncer une action en justice contre RealPage en août dernier. Dans un communiqué, le DOJ a déclaré : « Les Américains ne devraient pas avoir à payer plus de loyer simplement parce qu'une entreprise a trouvé un nouveau moyen de comploter avec les propriétaires pour enfreindre la loi. »
Le DOJ affirme que YieldStar permet aux propriétaires d'utiliser « des algorithmes mathématiques pour aligner leurs loyers ».
Cynthia Black fait partie de la centaine de locataires qui ont déposé une plainte auprès du Bureau de la concurrence pour demander une enquête sur l'utilisation possible du logiciel YieldStar par les propriétaires au Canada. (Yanjun Li/CBC)
Le ministère de la Justice allègue en outre que le logiciel est développé et vendu pour permettre aux propriétaires de « contourner la concurrence vigoureuse sur le marché. Les propriétaires concurrents acceptent de soumettre à RealPage, quotidiennement, leurs informations les plus sensibles et non publiques, notamment les tarifs de location, les conditions de location et les vacances prévues. L'algorithme prend ensuite ces informations et renvoie les prix en temps réel aux propriétaires concurrents. »
Selon le matériel promotionnel de RealPage, « en exploitant les données de transaction de location en temps réel, YieldStar surveille quotidiennement les variations de prix, offrant une plus grande précision pour une tarification optimale. »
Black a déclaré à CBC News qu'elle était furieuse lorsqu'elle a réalisé ce qui se passait.
« Comment mon propriétaire ose-t-il utiliser ce logiciel qui fait l'objet d'une enquête pour fixation des prix aux États-Unis ? » a-t-elle déclaré.
Logiciel utilisé au Canada depuis 2017
Lorsque CBC a contacté pour la première fois GWLRA — qui possède des milliers de propriétés au Canada — au début du mois d'octobre pour en savoir plus sur son utilisation de YieldStar, l'entreprise n'a pas répondu aux questions sur le logiciel. GWLRA a toutefois souligné qu'elle n'avait augmenté les loyers qu'à un taux de 3,5 % par an, en moyenne, sur l'ensemble de son portefeuille immobilier.
Mais vers la fin du mois d'octobre, le propriétaire corporatif a contacté CBC par courriel, indiquant : « À la suite d'un examen interne, GWLRA a décidé de mettre fin à l'utilisation de YieldStar. »
GWLRA n'a pas répondu aux questions de CBC sur les raisons de cette décision.
Cynthia Black reste préoccupée par les augmentations de loyer qui ont déjà eu lieu. Elle et d'autres personnes dans son immeuble ont également participé à une manifestation de drapeaux rouges - accrochant des drapeaux à leurs balcons afin d'avertir les locataires des hausses de loyer.
« Nous avons toujours besoin d'une enquête », a-t-elle déclaré.
Un locataire manifeste devant le Bureau de la concurrence à Toronto, faisant partie d'un groupe exigeant une enquête sur l'utilisation par les propriétaires d'un logiciel de location qui serait utilisé pour permettre la collusion et la fixation des prix. (Angela Hennessy/CBC)
Black fait partie de la centaine de locataires de différents immeubles qui ont demandé au Bureau de la concurrence du Canada d'enquêter sur l'utilisation de YieldStar au Canada, craignant que les propriétaires l'utilisent pour gonfler artificiellement et fixer les prix des loyers dans ce pays.
Black et d'autres locataires ont également fait part de leurs inquiétudes à la députée provinciale locale Bhutila Karpoche, qui a ensuite fait des recherches sur le problème.
Karpoche dit avoir découvert que YieldStar est utilisé au Canada depuis au moins 2017 et que les loyers moyens étaient plus élevés dans les immeubles qui utilisaient le logiciel. Elle pense que le problème est répandu dans tout le Canada.
« Ce que nous constatons, c'est que dans les unités non contrôlées par le loyer où YieldStar est utilisé, les loyers augmentent à un rythme très rapide », a-t-elle déclaré.
Elle a également fait référence à RealPage documents marketing de 2017 qui mettaient en évidence un projet pilote au Canada où les immeubles qui utilisaient YieldStar ont surpassé un groupe témoin jusqu'à 4 % en termes de revenus locatifs, « même pendant les mois d'hiver calmes ».
« Nous devons voir des mesures rapides ici, car il semble que des lois aient été enfreintes. La collusion, la fixation des prix et la restriction de l'offre sur le marché sont des crimes définis dans la Loi sur la concurrence et s'ils sont reconnus coupables, ces propriétaires pourraient faire face à des accusations criminelles », a déclaré Dania Majid, avocate au Centre de défense des droits des locataires de l'Ontario.
« Tout cela ressemble beaucoup à ce que nous avons vu avec la fixation du prix du pain il y a quelques années », a déclaré Majid, faisant référence aux efforts déployés par plusieurs des principaux détaillants en alimentation du Canada pour gonfler artificiellement le prix du pain emballé sur une période de 14 ans.
Les augmentations de loyer « peuvent sembler paralysantes », déclare un locataire
GWLRA a reconnu avoir utilisé YieldStar dans un examen annuel de 2017 : « Nous utilisons désormais un algorithme plutôt qu'un effort humain pour tirer parti de stratégies de tarification en temps réel qui équilibrent les facteurs changeants de l'offre et de la demande. »
Dans sa poursuite, le FBI allègue que les propriétaires peuvent utiliser Yieldstar pour partager des informations confidentielles sur les loyers et les taux d'inoccupation dans le but de maximiser le prix facturé pour un appartement donné.
Majid a déclaré que la sophistication de la technologie ne devrait pas détourner l'attention de ce qui se passe réellement.
« Ce n'est pas très différent de ce qui se passerait si ces propriétaires concurrents étaient tous assis autour d'une table pour discuter de la façon de fixer les prix, ce qui serait clairement considéré comme une collusion. Mais dans ce cas, le logiciel est la table », a déclaré Majid.
Un jour après que l'émission The National de la CBC a diffusé son segment sur l'utilisation présumée de Yieldstar au Canada, le ministre fédéral de l'Innovation François-Philippe Champagne a déclaré que le gouvernement lancerait une enquête sur les allégations de fixation des prix sur le marché locatif.
« Ce que nous avons vu est totalement inacceptable. Je vais écrire au commissaire de la concurrence aujourd'hui pour lancer une enquête », a déclaré M. Champagne lors de la période des questions jeudi.
Son commentaire répondait à une question de la députée néo-démocrate Bonita Zarrillo, qui demandait : « Les libéraux appuieront-ils une enquête sur l'utilisation de l'IA dans la fixation des loyers et protégeront-ils les Canadiens contre les hausses illégales des loyers ? »
RealPage affirme que l'affaire du DOJ américain est « dénuée de fondement »
Dans un immeuble sans contrôle des loyers, comme le Livmore où vit Cynthia Black, les loyers peuvent être augmentés sans limite sur une base annuelle. L'utilisation de cette technologie pourrait également avoir un impact plus important dans les provinces où les contrôles des loyers sont limités.
Dans un courriel, GWLRA a déclaré à CBC que « par rapport aux propriétés homologues à Toronto, les prix des loyers à Livmore High Park reflètent la demande actuelle du marché… dans cette communauté très prisée ».
Dans un courriel adressé à CBC, un porte-parole de RealPage a nié toutes les allégations du FBI, affirmant que « nous pensons que les allégations formulées par le DOJ sont dénuées de fondement » de mérite » et que l'entreprise a l'intention de « se défendre vigoureusement contre ces accusations ».
Un résident passe devant un immeuble Livmore dans l'ouest de Toronto. (Evan Mitsui/CBC)
Le porte-parole a également déclaré que la présence de RealPage au Canada est « assez faible ». L'entreprise a également déclaré qu'elle était « déçue qu'après plusieurs années de sensibilisation et de coopération sur les questions antitrust concernant RealPage, le DOJ ait choisi ce moment pour intenter une action en justice qui cherche à faire du bouc émissaire une technologie pro-concurrentielle qui a été utilisée de manière responsable pendant des années ».
Ketan Khanna vit à West22, un immeuble appartenant à un autre propriétaire canadien, Dream Unlimited.
Khanna fait partie des locataires qui ont déposé une plainte auprès du Bureau de la concurrence après avoir appris que le gestionnaire immobilier de son immeuble, Rhapsody Living, avait utilisé YieldStar. Les locataires de West22 - qui a également été construit après 2018 et donc exempté des contrôles provinciaux des loyers - ont également eu des drapeaux rouges suspendus à leurs balcons au cours de l'année écoulée.
« Les augmentations de loyer ici peuvent être paralysantes », a déclaré Khanna, qui a emménagé dans son appartement en 2022.
Ketan Khanna est un locataire de Dream Unlimited et dit que ses augmentations de loyer ont été « paralysantes ». (Ousama Farah/CBC)
Au 1er novembre, il dit que le loyer de son appartement d'une chambre sera de 2 568 $ par mois, contre un peu plus de 2 344 $ en 2022. À Toronto, le loyer moyen actuel pour un appartement d'une chambre est de 2 402 $, selon Rentals.ca.
Dream n'a jamais souscrit à YieldStar.
Dans une déclaration à CBC, Dream a déclaré qu'elle engageait des gestionnaires immobiliers pour l'aider à superviser ses immeubles, y compris un gestionnaire immobilier qui a utilisé YieldStar. L'entreprise a déclaré à CBC qu'elle avait demandé à ce gestionnaire immobilier de « cesser d'utiliser YieldStar » en septembre.
CBC a contacté Rhapsody Living, le gestionnaire immobilier de Dream — qui semble gérer plus de 5 000 unités au Canada — et lui a demandé s'il utilisait toujours YieldStar. L'entreprise n'a pas répondu à temps pour cet article.
Dream a déclaré que « nos décisions en matière de prix ont toujours été prises uniquement et entièrement par notre équipe de direction sur la base de notre analyse des données et des informations accessibles au public spécifiques à nos bâtiments ». L'entreprise nie que les prix des loyers aient été affectés de quelque manière que ce soit par le logiciel.
Financiarisation du logement locatif
Majid a déclaré qu'au Canada, comme dans d'autres parties du monde, l'immobilier résidentiel est devenu « complètement marchandisé ».
« C'est pourquoi une technologie comme celle-ci ne peut vraiment pas rester incontrôlée », a-t-elle déclaré.
Selon Majid, les propriétaires financiers détenant une part de plus en plus importante du marché locatif, la technologie qui les aide à maximiser leurs profits est inévitable, mais aussi inquiétante.
Le Dr William Strange, professeur d'analyse économique et de politique à la Rotman School of Management, ne pense pas que le concept de logiciel de location soit intrinsèquement mauvais, affirmant que c'est une technologie « qui aide les actifs à mieux performer ».
Il pense que le logiciel est logique pour les investisseurs dans l'immobilier canadien, qui ont traditionnellement du mal à comprendre la concurrence et à obtenir une image complète du marché locatif.
« Si nous voyons une entreprise utiliser des systèmes experts pour mieux faire ses affaires, nous n'y voyons généralement pas de problème », a-t-il déclaré. « Si nous parlons de logement, il y a beaucoup de fournisseurs et généralement, si vous avez beaucoup de fournisseurs, vous n'avez pas à vous soucier de la collusion. »
REGARDER | Les grandes entreprises avec des actionnaires achètent des appartements :
L'animateur de Metro Morning, David Common, s'est entretenu avec Michael Brooks, PDG de l'Association des biens immobiliers du Canada (REALPAC), au sujet des sociétés d'investissement immobilier.
Mais il a dit être d'accord avec l'évaluation de Majid sur l'utilisation de YieldStar.
"Si les épiciers Longos et Loblaws ont commencé à utiliser une technologie qui permettait aux autres de voir ce qu'ils facturaient, cela pourrait être considéré comme une collusion. Et malheureusement, il semble que YieldStar ait peut-être une collusion intégrée", a-t-il déclaré.
Dans le courriel adressé à CBC News, RealPage a déclaré que son "logiciel de gestion des revenus est délibérément conçu pour être conforme à la loi".
Dans une déclaration adressée à CBC News, le Bureau de la concurrence du Canada a déclaré que "la protection de la concurrence dans le secteur immobilier est une priorité pour le bureau". Il n'a pas précisé s'il allait ou non ouvrir une enquête sur l'utilisation du logiciel YieldStar par les propriétaires canadiens.
"Le Bureau doit procéder à un examen approfondi et complet des faits concernant toute question avant de tirer une conclusion quant à savoir si la Loi sur la concurrence a été enfreinte".
Black a déclaré qu'elle espérait une résolution équitable si le Bureau de la concurrence découvrait des actes répréhensibles.
« Une fois que vous aurez compris les ramifications de cet algorithme, si vous ne faites rien et ne dites rien, il continuera à causer du tort », a déclaré Black.