Problème 4471

Imaginez un système qui permettrait aux grands propriétaires de votre ville de collaborer pour augmenter les loyers, en utilisant des informations détaillées et confidentielles sur ce que facturent leurs concurrents.

Un tel système est déjà en cours, selon une série de poursuites intentées par des locataires et des procureurs à travers le pays. Les plaignants affirment que le logiciel immobilier d'une société appelée RealPage est utilisé par les propriétaires d'appartements pour augmenter les loyers.

Grâce au produit YieldStar de la société basée au Texas, les propriétaires partagent les données sur les prix de location et les taux d'occupation - des informations que la société canalise via des algorithmes pour suggérer ce que les propriétaires devraient facturer aux locataires. Ces chiffres sont souvent plus élevés qu'ils ne le seraient sur un marché concurrentiel.

Dans la grande majorité des cas, les propriétaires adoptent les prix suggérés, répercutant les coûts sur les locataires, affirment les plaignants. RealPage, propriété de la société de capital-investissement Thoma Bravo, présente son logiciel aux propriétaires comme un outil qui peut les aider à surperformer le marché de 3 à 7 %.

RealPage a nié avoir facilité la collusion par le biais de son logiciel. Dans une déclaration publiée sur son site Web en juin, la société a imputé les augmentations de loyers à « une multitude de forces économiques et politiques complexes », notamment une offre insuffisante de logements locatifs à l'échelle nationale.

Une porte-parole de la société, Jennifer Bowcock, a déclaré par courrier électronique que les poursuites étaient basées sur une incompréhension fondamentale du fonctionnement des logiciels de gestion des revenus. Le logiciel recommande souvent des réductions de loyer, a-t-elle ajouté.

L'utilisation du logiciel RealPage pour fixer les loyers a fait l'objet d'une enquête de ProPublica en 2022. Les experts antitrust affirment que les allégations contenues dans les poursuites, si elles sont fondées, dressent un tableau clair des violations de la loi fédérale antitrust, qui interdit les accords entre concurrents pour fixer les prix.

"Il existe un point de vue émergent selon lequel ces échanges d'informations commerciales confidentielles soulèvent d'importantes préoccupations en matière de concurrence", a déclaré Peter Carstensen, professeur émérite à l'Université du Wisconsin spécialisé dans le droit antitrust et la politique de concurrence. L'utilisation de logiciels algorithmiques, a-t-il ajouté, "accélère la coordination et permet de coordonner beaucoup plus d'acteurs avec de très bonnes informations".

Les escarmouches juridiques surviennent après une période au cours de laquelle les augmentations de loyer ont été le moteur d'une inflation inhabituellement forte. La croissance annuelle des loyers à l'échelle nationale a culminé à près de 16 % au début de 2022, selon les données de Zillow.

La pression sur RealPage a commencé fin 2022 avec des poursuites judiciaires au nom de locataires de villes comme Seattle, Albuquerque et Austin, au Texas, demandant le statut de recours collectif. Le procureur général de l'époque, Brian Schwalb, du district de Columbia, a poursuivi la société et 14 des plus grands propriétaires du district, la première action en justice de ce type intentée par une agence publique.

Le ministère de la Justice n'a pas engagé de poursuites judiciaires contre la société. Mais sa division antitrust a déposé un mémoire en novembre pour soutenir la cause des locataires. Ce mémoire a souligné l'intérêt des agences fédérales pour la question et leur position selon laquelle l'utilisation d'un algorithme pour fixer les prix est illégale.

Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers souscrivent au logiciel de RealPage « dans le but explicite et commun d'augmenter les loyers », affirment les avocats des locataires dans un procès devant un tribunal fédéral du Tennessee, où plusieurs affaires ont été regroupées l'année dernière. RealPage, affirment-ils, impose effectivement le respect des prix recommandés par le logiciel, exigeant une approbation pour s'écarter du prix suggéré.

Un gestionnaire de location cité dans le litige a déclaré que lorsque sa propriété a commencé à utiliser RealPage en 2021, les loyers des unités standard de deux chambres de l'immeuble ont augmenté d'environ 27 %, sans aucune amélioration. C'est bien au-dessus des augmentations annuelles moyennes des loyers dans les zones métropolitaines, qui sont généralement à un chiffre.

Les clients de RealPage ont publiquement attribué l'augmentation des revenus à son logiciel. Selon le site Web de RealPage, l'ancien directeur général de la société de gestion immobilière Pinnacle, basée au Texas, a déclaré que les revenus de son entreprise avaient augmenté de 4 % au plus fort de la récession en 2009.

"L'outil, franchement, nous a vraiment aidés à surmonter cette crise, non seulement en tant qu'entreprise mais en tant qu'industrie", a déclaré Rick Graf, le dirigeant de Pinnacle, dans la vidéo sur le site. Un porte-parole de la société mère de Pinnacle a refusé de commenter.

Le procès intenté par le District de Columbia en novembre a levé le voile sur la nature omniprésente du logiciel de RealPage : dans le district, environ 60 % des logements dans les grands immeubles sont tarifés à l'aide de ce logiciel, indique la plainte. Ce chiffre grimpe à 90 % dans la zone métropolitaine de Washington.

« C'est un cartel du logement, et ce cartel du logement fait que les loyers déjà élevés du marché dans notre ville le sont encore plus », a déclaré M. Schwalb, le procureur général du district, dans une interview.

Parmi les propriétaires poursuivis par le bureau de M. Schwalb se trouve Greystar, le plus grand propriétaire d'appartements aux États-Unis, selon les données du National Multifamily Housing Council.

Greystar n'a pas répondu à une demande de commentaire.

Après que le District de Columbia a déposé sa plainte, le procureur général de l'Arizona Kris Mayes a fait de même en février, accusant RealPage et neuf propriétaires d'avoir conspiré illégalement pour augmenter les loyers de centaines de milliers de locataires dans les régions de Phoenix et de Tucson. En mars, le procureur général de Caroline du Nord, Josh Stein, a lancé une enquête antitrust sur RealPage.

Et le ministère de la Justice, au-delà de son mandat dans le litige des locataires, a signalé une surveillance plus large des grands propriétaires. En mai, le FBI a exécuté un mandat de perquisition limité au siège d'Atlanta de la société de gestion immobilière Cortland dans le cadre d'une enquête du ministère de la Justice sur de potentielles violations antitrust dans le secteur de l'immobilier multifamilial.

"Nous coopérons pleinement à cette enquête, et nous comprenons que ni Cortland ni aucun de nos employés ne sont des "cibles" de cette enquête", a déclaré la société. Cortland est défendeur dans le litige des locataires, mais on ne sait pas clairement dans quelle mesure le logiciel RealPage est pris en compte dans l'enquête fédérale, le cas échéant.

Un représentant du ministère de la Justice a refusé de commenter.

Le gouvernement a un avantage juridique sur les avocats privés dans la mesure où il peut utiliser les demandes d'enquête civile pour « ouvrir le capot » du logiciel de RealPage, en analysant le fonctionnement de son algorithme avant d'aller au tribunal, a déclaré Sandeep Vaheesan, directeur juridique de l'Open Markets Institute, un groupe de recherche et de défense axé sur les questions antitrust.

Mme Bowcock, porte-parole de RealPage, a déclaré que les gestionnaires immobiliers « trouvent de la valeur » dans son logiciel. Mais certains signes montrent que certains clients commencent à s'inquiéter des menaces juridiques. En février, Pinnacle et un autre propriétaire d'immeuble résidentiel multifamilial, cités comme défendeurs dans le litige devant le tribunal fédéral du Tennessee, ont accepté de régler à l'amiable les plaintes dans ce procès selon lesquelles ils auraient gonflé les prix de location en utilisant le logiciel de RealPage.

Bien qu'un juge fédéral du Tennessee ait laissé le litige des locataires aller de l'avant, aucun des procès en cours n'a été jugé. Pour l'emporter, ils devront présenter suffisamment de preuves de collusion, par le biais du logiciel de RealPage, pour convaincre les tribunaux de considérer l'échange d'informations comme illégal.

Certains avocats spécialisés dans le droit antitrust estiment que ces faits doivent être étoffés et testés devant les tribunaux.

« Nous nous battons actuellement sur un champ de bataille hypothétique », a déclaré Douglas Ross, qui enseigne le droit antitrust à l'Université de Washington.