Incidents associés
En 2021, un influenceur immobilier basé à Austin nommé Monte Lee-Wen a gagné ce qui était probablement les 50 millions de dollars les plus rapides de sa carrière en vendant le « portefeuille Chronos », un groupe de cinq complexes d'appartements de la classe ouvrière de la région de Dallas qu'il avait acheté l'année précédente, à un consortium d'investisseurs pour 201 millions de dollars, soit 188 785 dollars par unité. Il s'agissait d'une évaluation aberrante étant donné que près de la moitié des appartements étaient des studios et des T1. Les acheteurs, une société de capital-investissement appelée WindMass Capital Partners fondée par un ancien banquier d'investissement et l'énorme Fortress Investment Group, qui possède plus de 110 000 unités de logements multifamiliaux, étaient des investisseurs ostensiblement sophistiqués. Mais l'aspect économique de la transaction n'avait aucun sens : même avec un taux d'occupation de 95 %, les cinq immeubles ne généraient que 79 cents pour chaque dollar de service de la dette au début de 2022, et ce, sur un prêt à intérêt uniquement. Même avant les hausses de taux de 500 points de base qui allaient suivre dans l'année et demie suivant la clôture de la vente, l'hypothèque semblait vouée à l'échec. Mais un analyste de l'agence de notation Morningstar DBRS qui a visité les cinq complexes avait une vision plus optimiste de l'avenir du portefeuille. La direction avait remplacé les façades des armoires et installé des appareils électroménagers en acier inoxydable et un dosseret dans quelques dizaines d'unités, et les rénovations avaient été « si bien accueillies qu'elle prévoyait de commercialiser ses renouvellements de juillet avec des augmentations de loyer de 23 % », a noté le rapport de prévente de l'agence. Plus important encore pour Morningstar, les nouveaux propriétaires des propriétés étaient déterminés à augmenter les loyers de manière générale, avec ou sans dosseret : « La direction a proposé des primes mensuelles cibles de 100 à 200 dollars et a commencé à utiliser Yieldstar pour aider à surveiller les taux comparables du marché. » Vous avez probablement déjà entendu parler de Yieldstar, le logiciel appartenant à un fonds d'investissement privé qui, selon de nombreux avocats des plaignants, défenseurs des locataires et procureurs généraux des États, est en fait une façade pour un cartel tentaculaire à l'échelle nationale qui fixe les prix des loyers à des niveaux ridicules et a fait grimper le prix d'un appartement entre 50 et 80 % au cours des sept dernières années sur plusieurs des marchés où le logiciel est utilisé. En théorie, et à ses débuts, Yieldstar offrait aux gestionnaires immobiliers des « recommandations » sur les prix et la durée des baux en fonction des données en temps réel sur ce que les concurrents proposaient. Mais au moment où RealPage, la maison mère de Yieldstar, a acquis son plus gros concurrent, Lease Rent Options, du géant de la fixation des prix des hôtels Rainmaker en 2017, l'algorithme s'était métamorphosé d'un outil d'information des décisions de tarification en une arme pour les augmenter systématiquement et généreusement à des niveaux « bien trop élevés », pour citer un gestionnaire de location dans l'un des nombreux procès. RealPage a également été accusé de représailles contre quiconque rechignait ou tentait de contourner le programme, les nouveaux « clients » étant particulièrement ciblés pour l'endoctrinement et la surveillance afin d'éliminer les agents de location « voyous » et d'assurer une conformité maximale aux exigences du système. > RealPage a non seulement augmenté le loyer, mais il a intégré l'hyperinflation éternelle des loyers dans les calculs de prévision des logements multifamiliaux. En lisant la version la plus récente d’une plainte collective déposée par 12 locataires devant un tribunal fédéral du Tennessee, il est facile de comprendre pourquoi le FBI se penche sur cette affaire. L’effet de la domination et de la discipline de Yieldstar sur le marché a été tout à fait stupéfiant, et ni RealPage ni ses clients ne trahissent une quelconque incertitude quant au rôle joué par l’entreprise dans l’exploitation des locataires. Depuis 2016, les loyers ont augmenté de 76 % à Phoenix, de 63 % à Las Vegas, de 80 % à Atlanta, de 66 % à Wilmington, en Caroline du Nord, et de plus de 50 % à Portland, Seattle, Charlotte, Nashville et Dallas. Un dirigeant d’immeubles à logements multiples cité dans un procès antitrust se souvient : « Nous avons laissé [Yieldstar] pousser aussi fort qu’il le pouvait, et nous avons vu des augmentations allant jusqu’à 20 %… Si nous avions été livrés à nous-mêmes, je peux vous assurer que nous n’aurions jamais poussé les loyers aussi fort. » Et dans une vidéo promotionnelle de 2021 acclamant l'augmentation sans précédent de 14 % des loyers moyens d'une année sur l'autre dans le pays, le directeur de RealPage, Andrew Bowen, a déclaré : « Je pense que [Yieldstar] en est le moteur, très honnêtement. » Et pourtant, blâmer RealPage pour le fait que les loyers sont trop élevés pourrait en fait sous-estimer l'impact de l'entreprise sur l'état de la vie en appartement en Amérique. Car comme le suggère le rapport Morningstar DBRS - et plusieurs autres qui font directement référence à Yieldstar -, RealPage a non seulement augmenté le loyer, mais a intégré l'hyperinflation éternelle des loyers dans les prévisions mathématiques du logement multifamilial, alimentant une chute spectaculaire des normes de souscription (et la hausse des valorisations qui en découle) qui a rempli les poches de toutes sortes de spéculateurs immobiliers en 2021 et 2022. Cette manœuvre a entraîné un contrecoup extrême lorsque les taux d'intérêt - et les paiements d'intérêts à taux variable dus sur les milliers d'immeubles d'appartements qui ont changé de mains au cours de ces années - ont commencé à gonfler. Peut-être plus insidieusement encore, lorsque les paiements hypothécaires ont augmenté en 2022 et que les propriétaires auraient dû, selon la logique conventionnelle du marché, se précipiter pour remplir les appartements vides, RealPage leur a plutôt donné les outils pour extraire des revenus toujours plus élevés des locataires impuissants, peu importe à quel point leurs maisons étaient jonchées de déchets, infestées de cafards ou infestées de criminalité. TRADITIONNELLEMENT, LA VALEUR DES BIENS LOCATIFS était limitée par le montant des revenus locatifs qu'ils étaient capables de générer. Les entités parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac n'écriront des hypothèques que sur des propriétés multifamiliales qui génèrent des revenus locatifs équivalents à 1,25 fois le coût du service de la dette. Les banques ont prêté des fonds à des investisseurs cherchant à rénover des immeubles d'appartements dans des zones chaudes en supposant qu'ils seraient en mesure d'augmenter les loyers, mais seulement si les souscripteurs supposaient que les propriétaires atteindraient le ratio de couverture du service de la dette de 1,25 requis pour financer un prêt « d'agence » au moment où le prêt arriverait à échéance. Mais Yieldstar a prouvé que les propriétaires pouvaient augmenter leurs revenus locatifs sans faire la moindre amélioration. Un client possédant 20 propriétés a vu ses revenus augmenter de 21 % la première année où il a adopté le logiciel, selon l’un des recours collectifs intentés contre RealPage et 50 co-conspirateurs propriétaires. En particulier lorsque les taux d’intérêt étaient proches de zéro, ce type de croissance des revenus sans précédent a dopé les valorisations des immeubles d’appartements, à une époque où une exubérance irrationnelle sans précédent alimentait les bulles spéculatives dans toute l’économie. Dans le cadre de conférences, de séminaires, de vidéos YouTube et de plateformes d’investissement immobilier comme BiggerPockets, de petits gourous de l’immobilier ont financé par crowdfunding les acomptes sur les immeubles d’appartements, ciblant généralement des personnes aisées dans des domaines sans rapport avec la finance comme les ingénieurs, les chirurgiens et, selon les mots d’un vendeur à découvert qui a assisté à une conférence sur l’investissement multifamilial organisée par l’ultra-influenceur Brad Sumrok l’année dernière, « tellement de dentistes ». Mitchell Voss, le fondateur de WindMass, âgé d'une trentaine d'années et qui a ouvert un bureau à Dallas à côté de celui de Sumrok et acheté le portefeuille Chronos à Dallas et plus de 30 autres complexes après des passages chez Goldman Sachs et UBS, était relativement expérimenté par rapport à bon nombre de ses collègues syndics immobiliers ; néanmoins, il a déclaré à un podcast en 2020, "je ne devrais pas vraiment être capable de faire ce que je fais avec le peu d'expérience que j'ai". Mais il a été aidé par une nouvelle génération agressive de prêteurs qui étaient de plus en plus disposés à jeter aux orties les normes traditionnelles de couverture du service de la dette. Le fonds d'emprunt MF1 Capital, qui était le prêteur privilégié du prolifique spéculateur immobilier multifamilial Tides Equities, et les REIT Arbor Realty Trust et Ready Capital, qui ont financé l'achat de Chronos par WindMass ainsi que 10 milliards de dollars d'autres prêts en 2021 et 2022, ont été parmi les plus connus pour leur agressivité. Mais de nombreuses banques commerciales comme The Bancorp, une banque sans succursale basée dans le Delaware, mieux connue pour s'adresser aux startups fintech qui compte WindMass et de nombreux investisseurs multifamiliaux encore plus verts parmi ses clients, ont également pris part à la fête. Près de 700 milliards de dollars de propriétés multifamiliales ont changé de mains en 2021 et 2022, la grande majorité financée par des prêteurs non-agences. > Garder un inventaire robuste d'appartements vides est au cœur même de la philosophie dans laquelle RealPage endoctrine ses clients. La lecture des rapports de crédit de ces années de boom donne une lecture alarmante. De nombreuses obligations de prêts adossées à des créances (CLO), les titres de type crise financière qui ont permis à tous ces achats de fonctionner, affichaient des ratios de couverture du service de la dette bien inférieurs à 70 %, même avant la flambée des taux d'intérêt. Un rapport de prévente sur un CLO de prêts MF1 souscrit en 2022 indique un ratio de couverture du service de la dette global de 0,34 --- ce qui signifie que les propriétés sous-jacentes devraient littéralement tripler leurs revenus pour effectuer leurs paiements hypothécaires. Parmi les 15 CLO multifamiliaux millésimés 2021 et 2022 émis par MF1 et Ready Capital inclus dans une feuille de calcul sur la performance de plus de 200 CLO immobiliers commerciaux compilée par un petit gestionnaire de fonds qui l'a partagée avec le Prospect, seuls trois généraient suffisamment de revenus locatifs pour couvrir 60 % de leur service de la dette, et la plupart des 6,82 milliards de dollars de CLO multifamiliaux émis par Ready Capital entre 2021 et 2023 génèrent moins de 30 % des revenus nécessaires pour couvrir leurs paiements d'intérêts. Des CLO rapportant des chiffres DSCR inférieurs à 50 % ont également été émis par sept autres souscripteurs, dont les géants du capital-investissement Fortress et Ares Capital. Certains des bâtiments sous-jacents du portefeuille MF1 étaient encore en cours de construction au moment de la publication du rapport, mais un gratte-ciel récemment rénové du Lower Manhattan, affichant un taux d'occupation de 85,4 %, générait des revenus locatifs suffisants pour couvrir à peine 40 % de ses paiements hypothécaires, et un complexe de Brandon, en Floride, affichant un taux d'occupation de 86,6 % et entaché de graffitis, de vitres cassées et d'autres « signes évidents de maintenance différée », générait des revenus pour couvrir 47 % de ses paiements. Tout en notant que le nouveau propriétaire de la propriété de Brandon, un serveur du Rainforest Cafe et un étudiant en décrochage devenu influenceur sur les réseaux sociaux nommé Zamir Kazi, avait payé « une prime stupéfiante de 80,0 % » par rapport au prix d'acquisition du vendeur trois ans plus tôt, l'analyste de Morningstar a néanmoins calculé que Kazi serait en mesure d'augmenter facilement les loyers de 550 $ en moyenne par unité à 1 700 $, et a donc conclu que « DBRS Morningstar considère que le plan d'affaires du sponsor est réalisable ». Le jury n'a pas encore rendu son verdict : dans une mise à jour publiée la semaine dernière, Morningstar DBRS a noté que Kazi avait effectivement réussi à augmenter le loyer moyen de 504 $. Mais cette arnaque a eu un prix : le taux d'occupation a chuté à 76,7 % depuis que la propriété de Brandon a changé de mains, ce qui signifie que 229 des appartements du complexe sont actuellement vides, une situation particulièrement choquante dans un marché avec l'un des taux de vacance les plus bas - environ 4 % - de la Sun Belt. Mais conserver un inventaire robuste des appartements vides est au cœur même de la philosophie dans laquelle RealPage endoctrine ses clients, selon le recours collectif action en justice, dans lequel un ancien conseiller en tarification de RealPage explique que les vacances n'étaient pas une « raison commerciale acceptable » pour outrepasser le système de tarification, car « l'algorithme avait déjà pris en compte les taux de vacance lors de sa recommandation de prix quotidienne ». Un ancien responsable des recettes de Cortland Management, un important propriétaire institutionnel et client de longue date de RealPage dont le siège social d'Atlanta a été perquisitionné à la fin du mois dernier par le FBI dans le cadre de l'enquête RealPage, a déclaré que les gestionnaires de location devaient augmenter les loyers d'au moins 300 dollars par an et qu'il leur était interdit d'offrir des remises ou des concessions pour faire face à la baisse du taux d'occupation en dehors des semaines les plus creuses de l'année. « C'était vraiment difficile de travailler sur place dans une propriété, surtout pour des personnes ayant un peu de compassion ou d'humanité », a déclaré l'ancienne responsable des recettes, qui n'a pas souhaité être identifiée car elle cherche un emploi dans le secteur. « Nous avons interrogé tous nos locataires lorsqu'ils ont déménagé pour savoir où ils allaient, et beaucoup d'entre eux nous ont dit qu'ils revenaient vivre chez des membres de leur famille. Cela semblait tellement intenable. » Mais telle a été la révolution que RealPage a infligée au secteur, comme l'a expliqué un responsable des recettes et client de RealPage en 2009 : « Ma génération a grandi en vénérant les dieux de l'occupation. Nous avons appris que si un bien n'était pas occupé à plus de 95 pour cent, l'actif était en faillite. Mais ce n'est plus forcément vrai aujourd'hui... [RealPage] a complètement bouleversé le secteur. » En effet, plus tôt cette année, alors que les loyers et les impayés de prêts hypothécaires dans les immeubles à logements multiples ont atteint des sommets, les taux d’inoccupation des appartements ont également atteint un sommet depuis dix ans. Cette tendance est particulièrement prononcée sur des marchés comme Atlanta, Austin, Dallas et Miami, où RealPage contrôle la tarification de la grande majorité des appartements disponibles et où les loyers ont grimpé en flèche, malgré des taux d’inoccupation oscillant autour de 10 %. SUR UN MARCHÉ « RATIONNEL », BIEN SÛR, les prêteurs saisiraient les immeubles d’appartements considérablement sous-évalués, amortiraient les pertes pour un allègement fiscal massif et les vendraient contre de l’argent comptant ou tenteraient de les réhabiliter pendant que le marché se redresse. Et dans la version économique de la réalité, des taux d’inoccupation élevés feraient baisser les prix, si une offre excédentaire était disponible. Mais comme l’a expliqué le Prospect dans une récente étude de Arbor Realty Trust, aucune de ces choses ne se produit ; au lieu de cela, les prêteurs utilisent des transactions douteuses, parfois avec des sociétés écrans hors bilan, pour prolonger et faire disparaître l’ampleur de l’écart de valorisation. Le complexe d’appartements de Brandon est un exemple de jeu d’attente. Lorsque la date d’échéance de son prêt hypothécaire est arrivée et passée en mai, MF1 a accordé à Kazi un délai de grâce temporaire pendant que les deux parties s’engageaient dans des « discussions de modification potentielle ». Bien que les postes vacants aient grimpé à près de 25 pour cent et que 54 de ses [avis Google](https://www.google.com/maps/place/Skye+Reserve/@27.933026,-82.3196237,17z/data=!4m17!1m8!3m7!1s0x88c2ce65f6008bd7:0xba4f9f50df6f2bee!2s1918+Plantation+Key+Cir,+Brandon,+ FL+33511!3b1!8m2!3d27.9322231!4d-82.3160217!16s%2Fg%2F11c3q3bf16!3m7!1s0x88c2cf3d6a0cfe0b:0x354516c31eace89b!8m2!3d27.9326093!4d-82.3155181!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11g_z28l05?entry=ttu ) mentionnent des « cafards », la plupart des critiques récentes du complexe se plaignent du retard du bureau de location dans le traitement des nouvelles demandes. Les résidents « assez chanceux » pour obtenir un logement déclarent payer près de 2 000 $ par mois pour un appartement de deux chambres, après qu'environ 200 $ de frais aient été ajoutés à la facture. Français Vingt-et-une des critiques de Google mentionnent des « frais », et 21 autres se plaignent d'avoir payé 250 $ pour soumettre des demandes qui ont ensuite été ignorées ou refusées pour des raisons fallacieuses. Une analyse Zillow publiée le mois dernier a rapporté que la région de Tampa Bay, où les loyers ont augmenté plus que dans toute autre zone métropolitaine au cours des trois premières années de la pandémie, affiche désormais la plus grande disparité entre le loyer médian et les augmentations de salaire du pays, les loyers ayant grimpé de 50 % depuis 2019 tandis que les salaires n'ont augmenté que de 15 %. Céder aux « dieux de l'occupation » ne semble pas être d'actualité. Cela fait également partie du modèle économique de RealPage, selon plusieurs prétendues actions collectives qui détaillent comment les propriétaires peuvent utiliser les autres applications de la société pour soutirer des frais inutiles aux locataires et aux non-locataires. Une plainte déposée plus tôt cette année dans le Minnesota contre RealPage Utility Management allègue que l'ancienne filiale a conspiré avec un grand propriétaire du Minnesota pour facturer frauduleusement aux locataires « environ 244 $ par mois » de frais de services publics « factices » qui n'ont que peu de rapport avec la consommation réelle des services publics par les locataires, puis harceler et expulser ceux qui ne paient pas. Une autre plainte déposée ce mois-ci au Texas contre RealPage et Cortland, le propriétaire-bailleur basé à Atlanta qui a été perquisitionné le mois dernier, allègue qu'un immeuble de Cortland a utilisé LeasingDesk Screening pour rejeter illégalement la demande de location d'une locataire potentielle sur la base d'une recherche d'antécédents qui liait de manière douteuse son nom à un inconnu sans lien de parenté qui avait été expulsé en Oklahoma. Des poursuites similaires déposées le mois dernier en Géorgie et l'année dernière en Louisiane font des allégations similaires à propos de LeasingDesk Screening ; Dans le cas de la Géorgie, une candidate nommée Melissa Spurlin a été refusée parce que l'« algorithme » affirmait que l'argent dû par une personne nommée Darmeke Cofield pourrait être lié à elle. De retour au portefeuille Chronos, le jeu de l'attente maintient les locataires au purgatoire. Les critiques en ligne notent que la piscine d'un complexe est fermée depuis deux ans, que les ordures ne sont collectées que sporadiquement dans toutes les propriétés et que des voitures sont régulièrement volées et détruites la nuit. En janvier, l'hypothèque a été modifiée, non pas pour réduire les paiements hypothécaires afin que la direction puisse se permettre d'effectuer l'entretien de routine, mais pour remplacer l'ancienne société de gestion, Indio Management, par une nouvelle qui devient [encore pire] commentaires.Ni Voss ni l'ancien propriétaire des appartements, Monte Lee-Wen, n'ont répondu aux multiples messages demandant des commentaires.