Problème 4448

Des millions de loyers aux États-Unis peuvent désormais être fixés à l'aide d'un logiciel algorithmique d'une entreprise, selon une plainte fédérale et une analyse du Washington Post.

RealPage, une société de logiciels de gestion immobilière, utilise une mine de données pour suggérer des prix de location aux propriétaires. Le logiciel a été largement adopté par les gestionnaires immobiliers - et fait maintenant face à une forte résistance juridique.

Au cours des trois dernières années, la société a été poursuivie en justice par le gouvernement fédéral, qui a allégué en août qu'il réduisait illégalement la concurrence entre les propriétaires ; par plusieurs particuliers ; et par les gouvernements de l'Arizona et de Washington DC, qui ont accusé RealPage et des dizaines de sociétés de gestion immobilière de s'être entendues pour augmenter les prix.

Mardi, le ministère de la Justice a élargi sa plainte pour poursuivre six grands propriétaires, qui, selon lui, opèrent dans 43 États et à Washington.

Pour évaluer l'ampleur de l'utilisation du logiciel de loyer de RealPage, le Post a identifié 3,1 millions d'unités locatives au prix du marché gérées par des sociétés citées dans les poursuites. Cette analyse a révélé 10 comtés où plus d'une unité multifamiliale sur trois est gérée par une société immobilière qui utiliserait prétendument un programme de fixation des loyers de RealPage.

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L'accès aux données de location des concurrents est au cœur des batailles juridiques contre RealPage. Le ministère de la Justice allègue que les propriétaires fournissent des données de location privées à RealPage, qui utilise sa technologie pour former l'algorithme de tarification de l'entreprise et faire des suggestions aux propriétaires sur ce qu'ils doivent facturer.

"Ces recommandations sont basées sur les informations sensibles de leurs rivaux", indique la plainte.

Un propriétaire utilisant la technologie de gestion des revenus de RealPage a commencé à augmenter les loyers dans la semaine suivant l'utilisation du programme, augmentant les prix de plus de 25 % en 11 mois, selon la plainte.

Dans une vidéo sur son site, RealPage a déclaré qu'il aide les propriétés à "dépasser le marché" de 2 à 5 % en termes de revenus. Mais la société a déclaré que son logiciel - dont la dernière version s'appelle AI Revenue Management, ou AIRM - ne permet pas aux clients de voir les loyers spécifiques des concurrents et que ses "recommandations de prix sont principalement basées sur les données internes de l'offre et de la demande de la propriété concernée".

RealPage a déclaré qu'environ 600 clients utilisent son logiciel de gestion des revenus pour plus de 4,5 millions d'unités résidentielles. RealPage a refusé de fournir leurs emplacements, invoquant la confidentialité des clients, et a déclaré que la carte du Post serait « hautement inexacte » sans ces données confidentielles.

Parmi les sociétés de gestion immobilière citées dans les poursuites, certaines ont cessé d'utiliser le logiciel, a déclaré RealPage, tandis que d'autres ne l'utilisent pas du tout dans leurs propriétés. Dans les documents judiciaires, les sociétés de gestion immobilière défenderesses ont largement nié les allégations de collusion.

Les poursuites indiquent que l'utilisation du logiciel de RealPage est répandue : elles répertorient plus de 50 sociétés de gestion immobilière, dont certaines des plus grandes du pays, comme clients d'au moins l'un des trois programmes de recommandation de loyer de RealPage.

À l'échelle nationale, les sociétés nommées gèrent au moins 12 % de toutes les unités de logement multifamiliales, selon une analyse du Post, souvent concentrées dans des zones qui ont connu récemment un boom de la construction. Parmi les unités construites depuis 2020, plus de 70 % sont gérées par des clients présumés du logiciel de fixation des loyers de RealPage.

Dans la région autour de Washington, premier gouvernement à intenter une action en justice contre RealPage, environ 24 % des logements multifamiliaux sont gérés par des entreprises qui auraient utilisé le logiciel de gestion des loyers de RealPage.

Ces immeubles sont souvent de nouveaux immeubles de grande hauteur regorgeant d'équipements. Dans un seul kilomètre carré du quartier de Navy Yard à Washington, par exemple, où une vague de développement a fait grimper les loyers, 22 immeubles sont gérés par des entreprises citées dans les poursuites, selon l'analyse du Post.

Les prix des loyers à Washington ont augmenté de 1,6 % entre juin 2023 et juin 2024, et sont en hausse de plus de 10 % par rapport à leurs niveaux d'avant la pandémie.

Dans sa plainte, Washington allègue que RealPage et les sociétés de gestion immobilière ont utilisé le logiciel pour « gonfler les loyers de dizaines de milliers d'appartements dans tout le district, obligeant les locataires du district à payer des millions de dollars qu'ils n'auraient pas payés ».

Dans un cas, selon le procès de Washington DC, RealPage a envoyé un rapport mensuel en 2022 à la société de gestion immobilière WC Smith, indiquant que la société avait pu augmenter les revenus par unité de 4,6 %.

RealPage a contesté que sa technologie soit conçue pour augmenter les prix, affirmant qu'elle est destinée à ajuster les prix en fonction de l'offre et de la demande, et qu'elle recommande à la fois des augmentations et des baisses de prix. RealPage a également fait valoir que les augmentations de loyer ont été plus faibles dans les régions du Maryland et de Washington DC où l'utilisation de son logiciel est plus répandue.

À l'échelle nationale, la hausse des loyers a été un point de stress, en particulier depuis le début de la pandémie, car les coûts du logement ont grimpé en flèche en partie à cause de la demande accrue et de l'offre en retard.

"À l'échelle nationale, c'est en quelque sorte une tempête parfaite pour les locataires en ce moment", a déclaré Brandon Weiss, professeur et doyen associé principal du Washington College of Law de l'American University.

En décembre, le Joint Center for Housing Studies de Harvard a déclaré que le nombre de locataires accablés de coûts – des personnes consacrant plus de 30 % de leurs revenus au loyer et aux charges – avait atteint un niveau record de 22,6 millions de ménages en 2023. « [RealPage] pourrait très bien avoir un impact étant donné le nombre d’unités gérées qui utilisent le logiciel », a déclaré Weiss.

Entre-temps, la Maison Blanche a publié en décembre sa propre analyse concluant que l’utilisation d’algorithmes de tarification « anticoncurrentiels » coûtait aux locataires en moyenne 70 dollars par mois dans les immeubles qui les utilisent. (RealPage a contesté le rapport, affirmant qu’il était « truffé d’hypothèses erronées »).

Mais la tendance est mitigée. Dans la zone métropolitaine d’Austin, environ 46 % des unités multifamiliales sont contrôlées par des sociétés immobilières répertoriées comme co-accusées dans les poursuites de RealPage, le taux le plus élevé du pays. Mais les loyers dans le comté de Travis, où se trouve Austin, ont baissé de plus de 4 % au cours de l’année écoulée, à mesure que de nouveaux bâtiments ont ouvert leurs portes. (Les prix des loyers restent près de 19 % plus élevés qu'en 2019.)

Une grande partie des nouveaux développements se sont concentrés dans le centre-ville d'Austin, où 15 bâtiments dans un rayon d'un mile carré sont gérés par des sociétés citées dans les poursuites, selon l'analyse du Post.

Ce boom de la construction a donné aux locataires d'Austin plus de pouvoir sur le marché. Mais les nouveaux bâtiments sont souvent trop chers pour les locataires à faible revenu, a déclaré Heather Way, directrice de la Housing Policy Clinic de la faculté de droit de l'Université du Texas. Elle a noté « une très grande inadéquation entre les locataires et leurs besoins en matière de logement ».

Jake Wegmann, professeur associé qui étudie les marchés du logement à l'école d'architecture de l'Université du Texas, a déclaré qu'il était sceptique quant au fait que RealPage soit un facteur majeur dans la hausse des prix des loyers dans un marché du logement complexe où de multiples facteurs entrent en jeu.

« La principale chose que ce produit fera est de vous avertir que les prix augmentent plus tôt que si vous n'aviez pas le produit », a déclaré Wegmann. « Dans le monde pré-RealPage, vous finiriez par être informé que les prix augmentent ».

RealPage a déclaré dans un communiqué que son logiciel « réagit aux réalités du marché ; il ne les dirige pas ».

RealPage a demandé à un juge fédéral de rejeter l'affaire du ministère de la Justice, arguant qu'il ne s'agit pas d'un monopole. Dans un communiqué, la société a déclaré que les poursuites de Washington D.C. et de l'Arizona reposent sur des « allégations fausses et flagrantes ». Dans une longue défense sur son site Web, RealPage affirme que l'un de ses logiciels de gestion des revenus, LRO, dispose de bases de données distinctes des deux autres, YieldStar et AIRM, et n'utilise pas les « données de tarification des baux non publiques des concurrents » pour recommander des loyers.

RealPage reconnaît également les défis de l'accessibilité au logement aux États-Unis, mais affirme que son logiciel de gestion des revenus profite aux locataires ainsi qu'aux propriétaires en permettant aux gens de choisir entre les durées de bail.

Pour Weiss, cependant, les allégations contre RealPage font partie des tendances inquiétantes du marché locatif, notamment l'accumulation sans précédent d'unités locatives par des sociétés de gestion opaques et des lois sur le logement très localisées qui peinent à protéger les locataires.

« Tout cela conduit à des déséquilibres de pouvoir entre propriétaires et locataires », a déclaré Weiss.

À propos de cette histoire

Alice Crites, Jinpeng Li, Susie Webb et Kevin Schaul ont contribué à ce rapport.

Le Post a identifié 52 sociétés de gestion immobilière citées dans des poursuites contre RealPage en Arizona, à Nashville et à Washington, D.C., puis a recueilli des informations sur les propriétés résidentielles multifamiliales annoncées sur le site Web de chaque société en juin et juillet. (Plusieurs sociétés qui n'ont pas répertorié de propriétés en ligne ont été exclues de l'analyse du Post.) Le Post a déterminé le nombre d'unités au prix du marché dans chaque propriété en utilisant les données de apartments.com ou --- pour environ 1 250 bâtiments non trouvés dans CoStar --- par le biais de recherches manuelles.

Étant donné que les logements abordables basés sur le revenu ne peuvent pas utiliser de logiciel de gestion des revenus, les propriétés avec 100 pour cent d'unités abordables basées sur le revenu et les sociétés de gestion immobilière avec plus de 80 pour cent d'unités désignées comme abordablesont été exclues de l'analyse. Le Post a identifié les propriétés abordables via les sites Web des entreprises, les annonces sur apartments.com et les sites Web qui annonçaient des logements abordables. Les propriétés avec un mélange de logements abordables et de logements au prix du marché ont été entièrement traitées comme des logements au prix du marché.

Le Post a validé le nombre total d'unités des 20 plus grandes entreprises -- représentant 79 % des unités de l'analyse -- en les comparant aux estimations des unités au prix du marché rapportées dans la liste des 50 meilleurs gestionnaires d'appartements du National Multifamily Housing Council (https://www.nmhc.org/research-insight/the-nmhc-50/top-50-lists/2024-top-managers-list/?itid=lk_inline_enhanced-template). Les estimations du nombre total d'unités de logements multifamiliaux aux États-Unis proviennent des estimations sur un an de 2023 de l'American Community Survey, qui comprend les unités locatives vacantes et occupées, ainsi que les copropriétés, les maisons de vacances et les logements abordables.

Le Post a comparé ses conclusions sur les zones métropolitaines présentant la plus forte concentration d'unités gérées par des entreprises qui utiliseraient prétendument RealPage avec les zones répertoriées comme les 10 principaux marchés préoccupants dans le procès du ministère de la Justice. Les 10 métropoles citées dans le procès figuraient toutes dans les 11 premières métropoles identifiées par le Post.

En plus des deux sociétés de location de logements abordables, cinq autres sociétés ont été exclues de l'analyse. L'une d'elles a été écartée du procès. Les journalistes du Post n'ont pas pu trouver de publicités en ligne pour les propriétés gérées par Crow Holdings LP, Trammell Crow Residential Co. et CONTI Texas Organization Inc., et First Communities Management Inc. a été acquise.

Français Par ordre alphabétique, les sociétés incluses dans l'analyse finale étaient : Allied Orion Group, Air Communities, Avenue 5 Residential, Bell Partners, BH Management Services LLC, Bozzuto Management Co., Brookfield Properties Multifamily, Camden Property Trust, Cortland Management Corp., CH Real Estate Services, CONAM Management Corp., CWS Apartment Homes, Dayrise Residential, ECI Group, Equity Residential Services, Essex Property Trust, FPI Management, Gables Residential Services, Greystar Management Services, Highmark Residential, HSL Properties, Independence Realty Trust, JBG Smith Properties, Kairoi Management, Knightvest Residential, Lantower Luxury Living, Mid-America Apartments, Mission Rock Residential, Morgan Properties Management Co., Paradigm Management, Pinnacle Property Management Services, Prometheus Real Estate Group, Rose Associates, RPM Living, Sares Regis Group, Security Properties Residential, Sherman Associates, Simpson Property Group, les sociétés liées, Thrive Communities, UDR Inc., Weidner Property Management, William C. Smith & Co., Willow Bridge Property Co. (anciennement Lincoln Property Co.), Windsor Property Management Co. et ZRS Management LLC.

Certaines des sociétés ont refusé de commenter, tandis que d'autres n'ont pas répondu. Air Communities a déclaré qu'elle n'utilisait plus le logiciel et Pinnacle Property Management Services a déclaré qu'elle ne décidait pas si les propriétés qu'elle gère utilisaient des services de gestion des revenus. Cortland a déclaré qu'elle utilisait son propre modèle de revenus interne pour déterminer les prix.