Incidents associés
Le ministère américain de la Justice a annoncé aujourd'hui qu'il avait intenté une action en justice antitrust contre « six des plus grands propriétaires du pays pour avoir participé à des systèmes de tarification algorithmique qui ont porté préjudice aux locataires ».
L'un des propriétaires, Cortland Management, a accepté un règlement « qui l'oblige à coopérer avec le gouvernement, à cesser d'utiliser les données sensibles de ses concurrents pour fixer les loyers et à cesser d'utiliser le même algorithme que ses concurrents sans surveillance d'entreprise », a déclaré le ministère de la Justice. Le règlement en cours exige que Cortland « coopère pleinement et honnêtement... dans toute enquête civile ou litige civil que les États-Unis intentent ou ont intenté » sur ce sujet.
Les États-Unis ont déjà poursuivi RealPage en justice, accusé d'avoir aidé les propriétaires à fixer collectivement les prix en leur donnant accès aux informations non publiques sur les prix et l'occupation des locaux de leurs concurrents. La version originale de la plainte décrivait les actions des propriétaires, mais ne désignait aucun défendeur.
Le ministère de la Justice a déposé aujourd'hui une plainte modifiée afin d'ajouter les propriétaires comme défendeurs. Les propriétaires défendeurs sont Greystar, LivCor, Camden, Cushman, Willow Bridge et Cortland, qui « exploitent collectivement plus de 1,3 million d'unités dans 43 États et le District de Columbia », a déclaré le DOJ.
« La plainte modifiée allègue que les six propriétaires ont activement participé à un système visant à fixer leurs loyers en utilisant les informations sensibles sur le plan concurrentiel de chacun par le biais d'algorithmes de tarification communs », a déclaré le DOJ.
L'expression « fixation des prix » est apparue dans les discussions entre propriétaires, selon la plainte modifiée :
Par exemple, dans le Minnesota, les gestionnaires immobiliers de Cushman & Wakefield, Greystar et d'autres propriétaires ont régulièrement discuté de sujets sensibles sur le plan concurrentiel, notamment de leurs futurs prix. Lorsqu'un gestionnaire immobilier de Greystar a fait remarquer qu'un autre gestionnaire immobilier avait refusé de participer pleinement en raison des « lois sur la fixation des prix », le gestionnaire immobilier de Cushman & Wakefield a répondu à Greystar : « Hmm... Les lois sur la fixation des prix, hein ? C'est nouveau ! Eh bien, je suis heureux de continuer à partager, alors posez-moi des questions. J'espère que nous pourrons bientôt mettre fin à ces concessions ou au moins que vous serez les seuls à faire de grosses concessions ! C'est tellement frustrant de devoir offrir autant. »
Le FBI a perquisitionné le bureau de Cortland
Cortland gère plus de 80 000 unités locatives dans 13 États. Le FBI a perquisitionné son bureau d'Atlanta en mai 2024 dans le cadre d'une enquête criminelle.
"Cortland est heureux d'annoncer que le ministère américain de la Justice a déposé une proposition de règlement qui résoudrait l'enquête civile de la division antitrust sur Cortland liée aux violations antitrust dans le secteur du logement multifamilial", a déclaré Cortland dans un communiqué fourni à Ars aujourd'hui.
La déclaration de Cortland indique que le mois dernier, "la division antitrust a informé Cortland qu'elle avait clos son enquête criminelle sur les pratiques de tarification dans le secteur du logement multifamilial. En conséquence, Cortland et ses employés ne sont plus soumis à l'enquête criminelle qui a motivé la perquisition du ministère de la Justice en mai 2024 au siège de Cortland à Atlanta".
Le règlement, s'il est approuvé par un tribunal fédéral, interdirait à Cortland d'accéder ou d'utiliser des données externes non publiques provenant de RealPage ou d'autres sources. Cortland a déclaré dans sa déclaration qu'elle avait développé son propre logiciel de gestion des revenus.
"Nous pensons que nous n'avons pu obtenir ce résultat que parce que Cortland a investi des années et des ressources internes importantes dans le développement d'un outil logiciel de gestion des revenus propriétaire qui ne s'appuie pas sur des données provenant de sources externes non publiques", a déclaré Cortland.
RealPage se bat contre un procès
Les sociétés de location ont déjà nié avoir utilisé un logiciel pour fixer collectivement les prix en réponse à des recours collectifs. En décembre 2022, le groupe commercial National Multifamily Housing Council a déclaré que « la nature très fragmentée du secteur de la location d'appartements favorise des prix compétitifs, et non un comportement anticoncurrentiel. Aucun propriétaire ou exploitant ne peut « fixer » les loyers pour l'ensemble d'un marché, car d'autres propriétaires peuvent toujours fixer des prix supérieurs ou inférieurs en fonction de nombreuses circonstances. Nous pensons que les loyers sur chaque marché sont dictés par la dynamique de ce marché local : l'offre de logements, la demande de logements, les conditions économiques et plus encore. »
RealPage a déposé une requête en annulation action en justice américaine début décembre. La société a déclaré que son logiciel « profite à la fois aux fournisseurs de logements et aux résidents » et « fait des recommandations de prix dans toutes les directions – à la hausse, à la baisse ou sans changement – pour s'aligner sur les objectifs spécifiques à la propriété des fournisseurs de logements utilisant le logiciel ». Les propriétaires ne sont pas obligés de suivre les recommandations, affirme la société.
Le ministère de la Justice affirme que les propriétaires ont fait plus que d'utiliser RealPage dans le système de tarification présumé. « En plus d'utiliser les algorithmes de tarification anticoncurrentielle de RealPage, ces propriétaires se sont coordonnés par divers moyens », comme « communiquer directement avec les cadres supérieurs des concurrents au sujet des loyers, de l'occupation et d'autres sujets sensibles sur le plan concurrentiel », a déclaré le DOJ.
Il y a eu des « appels téléphoniques » au cours desquels « les gestionnaires immobiliers ont appelé ou envoyé des courriels aux concurrents pour partager, et parfois discuter, d'informations sensibles sur les loyers, l'occupation, les stratégies de tarification et les remises », a déclaré le DOJ.
Les propriétaires ont discuté entre eux de leur utilisation du logiciel RealPage, a déclaré le DOJ. « Par exemple, les propriétaires ont discuté via des groupes d'utilisateurs de la manière de modifier la méthodologie de tarification du logiciel, ainsi que de leurs propres stratégies de tarification », a déclaré le DOJ. « Dans un exemple, les dirigeants de LivCor et de Willow Bridge ont participé à une discussion de groupe d'utilisateurs sur les plans d'augmentation des renouvellements, les concessions et les taux d'acceptation des recommandations de loyer de RealPage. »
Français:DOJ : Les entreprises ont discuté des paramètres d'"acceptation automatique"
Le procès du DOJ indique que RealPage pousse les clients à utiliser des "paramètres d'acceptation automatique" qui approuvent automatiquement les recommandations de prix. Le DOJ a déclaré aujourd'hui que les entreprises de location de biens immobiliers ont discuté de la manière dont elles utilisent ces paramètres.
"À titre d'exemple, à la demande du directeur de la gestion des revenus de Willow Bridge, le directeur de la gestion des revenus de Greystar a fourni ses paramètres d'acceptation automatique standard pour le logiciel de RealPage, y compris les limites quotidiennes et hebdomadaires et les jours de la semaine pour lesquels Greystar a utilisé l'"acceptation automatique"", a déclaré le DOJ.
Greystar a publié une déclaration indiquant qu'elle était "déçue que le DOJ nous ait ajoutés, ainsi que d'autres opérateurs, à son procès contre RealPage", et qu'elle se défendrait "vigoureusement" devant le tribunal. « Greystar a mené et mènera ses activités avec la plus grande intégrité. À aucun moment Greystar n'a eu recours à des pratiques anticoncurrentielles », a déclaré l'entreprise.
Le ministère de la Justice est rejoint dans cette affaire par les procureurs généraux de Californie, du Colorado, du Connecticut, de l'Illinois, du Massachusetts, du Minnesota, de Caroline du Nord, de l'Oregon, du Tennessee et de Washington. L'affaire est devant le tribunal de district américain du district central de Caroline du Nord.