Incidents associés
Le propriétaire Cortland accepte de coopérer avec le ministère de la Justice et de conclure un accord pour mettre fin à l'utilisation d'algorithmes de tarification de location courants et de données sensibles à la concurrence pour fixer les loyers
Les procureurs généraux de l'Illinois et du Massachusetts se joignent à une action en justice contre RealPage et les propriétaires d'appartements, portant le nombre total de coplaignants de l'État et du Commonwealth à 10
Le ministère de la Justice, en collaboration avec ses coplaignants de l'État, a déposé aujourd'hui une plainte modifiée dans le cadre de son procès antitrust contre RealPage, pour poursuivre six des plus grands propriétaires du pays pour avoir participé à des systèmes de tarification algorithmique qui ont porté préjudice aux locataires.
La plainte modifiée allègue que les propriétaires --- Greystar Real Estate Partners LLC (Greystar) ; Blackstone's LivCor LLC (LivCor) ; Camden Property Trust (Camden) ; Cushman & Wakefield Inc et Pinnacle Property Management Services LLC (Cushman) ; Willow Bridge Property Company LLC (Willow Bridge) et Cortland Management LLC (Cortland) ont participé à un projet illégal visant à réduire la concurrence entre les propriétaires en matière de prix des appartements, portant préjudice à des millions de locataires américains. Ensemble, ces propriétaires exploitent plus de 1,3 million d'unités dans 43 États et le District de Columbia. Les procureurs généraux de l'Illinois et du Massachusetts se sont joints à la plainte modifiée en tant que coplaignants, portant le nombre total de coplaignants des États et du Commonwealth à 10. Dans le même temps, le ministère de la Justice a déposé une proposition de décret de consentement auprès du propriétaire Cortland qui l'oblige à coopérer avec le gouvernement, à cesser d'utiliser les données sensibles de ses concurrents pour fixer les loyers et à cesser d'utiliser le même algorithme que ses concurrents sans surveillance d'entreprise.
"Alors que les Américains de tout le pays se battaient pour se payer un logement, les propriétaires cités dans le procès d'aujourd'hui ont partagé des informations sensibles sur les prix de location et ont utilisé des algorithmes pour se coordonner afin de maintenir le prix du loyer élevé", a déclaré le procureur général adjoint par intérim Doha Mekki de la division antitrust du ministère de la Justice. « L'action intentée aujourd'hui contre RealPage et six grands propriétaires vise à mettre fin à leur pratique consistant à faire passer les profits avant les personnes et à rendre le logement plus abordable pour des millions de personnes à travers le pays. »
La plainte modifiée allègue que les six propriétaires ont activement participé à un stratagème visant à fixer leurs loyers en utilisant les informations sensibles sur le plan concurrentiel de chacun par le biais d'algorithmes de tarification communs. En plus d'utiliser les algorithmes de tarification anticoncurrentiels de RealPage, ces propriétaires se sont coordonnés par divers moyens, notamment :
- Communiquer directement avec les cadres supérieurs des concurrents au sujet des loyers, de l'occupation et d'autres sujets sensibles sur le plan concurrentiel. Dans un exemple, Greystar a fourni à Camden des informations non seulement sur les taux de renouvellement très récents, mais également sur son approche de la tarification pour le trimestre à venir, son acceptation des recommandations de tarification de RealPage, l'utilisation de concessions et des informations sensibles sur le plan concurrentiel concernant l'occupation. De même, les dirigeants de Camden et de LivCor ont communiqué au cours des mois sur leurs stratégies de tarification, y compris leurs projets d'augmentation de prix.
- Effectuer régulièrement des « appels de contournement ». Au cours de ces discussions, appelées de manière euphémique « études de marché », les gestionnaires immobiliers ont appelé ou envoyé des e-mails à leurs concurrents pour partager, et parfois discuter, d'informations sensibles sur les loyers, l'occupation, les stratégies de tarification et les remises.
- Participation à des « groupes d'utilisateurs » hébergés par RealPage. Par exemple, les propriétaires ont discuté via des groupes d'utilisateurs de la manière de modifier la méthodologie de tarification du logiciel, ainsi que de leurs propres stratégies de tarification. Dans un exemple, les dirigeants de LivCor et de Willow Bridge ont participé à une discussion de groupe d'utilisateurs sur les plans d'augmentation des renouvellements, les concessions et les taux d'acceptation des recommandations de loyer de RealPage.
- Partage d'informations avec les concurrents sur les paramètres du logiciel de RealPage. À titre d'exemple, à la demande du directeur de la gestion des revenus de Willow Bridge, le directeur de la gestion des revenus de Greystar a fourni ses paramètres d'acceptation automatique standard pour le logiciel de RealPage, y compris les limites quotidiennes et hebdomadaires et les jours de la semaine pour lesquels Greystar utilisait l'« acceptation automatique ».
Le ministère de la Justice a également annoncé un projet de décret de consentement qui, s'il est approuvé par le tribunal, réglerait ses réclamations contre Cortland, un propriétaire qui gère plus de 80 000 unités locatives dans 13 États. En vertu du décret de consentement proposé, Cortland coopérerait à l'enquête et au litige du ministère de la Justice et se verrait interdire, entre autres choses :
- d'utiliser les données sensibles sur le plan concurrentiel de ses concurrents pour former ou exécuter un modèle de tarification ;
- d'utiliser des logiciels ou des algorithmes tiers pour fixer le prix des appartements sans la supervision d'un contrôleur désigné par le tribunal ; et
- de solliciter, de divulguer ou d'utiliser toute information sensible sur le plan concurrentiel auprès de tout autre gestionnaire immobilier dans le cadre de la fixation des prix de location ou de la génération de recommandations sur les prix de location.
Comme l'exige la loi Tunney, le projet de décret de consentement, ainsi que la déclaration d'impact sur la concurrence, seront publiés au Federal Register. Toute personne peut soumettre des commentaires écrits concernant le décret de consentement proposé pendant une période de commentaires de 60 jours au chef de la section Technologie et plateformes numériques, division antitrust, ministère de la Justice, 450 Fifth Street NW, Suite 8600, Washington, D.C. 20530. À l'issue de la période de commentaires de 60 jours, le tribunal de district américain pour le district central de Caroline du Nord peut rendre le jugement final en estimant qu'il est dans l'intérêt public.
Les coplaignants dans l'affaire sont les procureurs généraux de Californie, du Colorado, du Connecticut, de l'Illinois, du Massachusetts, du Minnesota, de Caroline du Nord, de l'Oregon, du Tennessee et de Washington.
Greystar a son siège social à Charleston, en Caroline du Sud ; LivCor et Cushman & Wakefield (dont l'entreprise de gestion immobilière résidentielle fonctionnait auparavant de manière indépendante sous le nom de Pinnacle) ont leur siège social à Chicago ; Willow Bridge (anciennement connue sous le nom de Lincoln Residential) a son siège social à Dallas ; Camden a son siège social à Houston ; et Cortland a son siège social à Atlanta. Tous gèrent des immeubles d'appartements multifamiliaux ; plusieurs possèdent une partie ou la totalité des propriétés dont ils ont la gestion.
Proposition de jugement final - US et al. v. RealPage Inc.pdf
Plainte modifiée - US et al. v. RealPage Inc.pdf
Mis à jour le 7 janvier 2025