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Spelling Manor --- un manoir de 120 pièces à Los Angeles avec sa propre piste de bowling et son salon de beauté, construit par Aaron Spelling, le producteur de télévision derrière « Beverly Hills 90210 » et « Dynasty » --- est l'une des plus grandes propriétés à vendre dans le pays.
Il est sur le marché depuis plus de 2 ans et demi avec un prix énorme : 137,5 millions de dollars.
Son propriétaire a dû être ravi lorsqu'Eric Schmidt --- l'ancien PDG et président exécutif de Google, avec une valeur nette de 23 milliards de dollars au 21 octobre --- a exprimé son intérêt pour l'acheter, comme le Wall Street Journal l'a rapporté plus tôt ce mois-ci.
Le problème, cependant, est que le propriétaire, qui opère anonymement derrière une société à responsabilité limitée appelée 594 Mapleton, ne peut pas le vendre à lui ou à quelqu'un d'autre. (Le Journal a cité des rapports antérieurs selon lesquels des agents locaux pensent que le propriétaire derrière la LLC est un milliardaire saoudien.)
Le propriétaire de Spelling Manor a déclaré au Journal par l'intermédiaire de son avocat que des escrocs avaient déposé un acte frauduleux auprès du comté de Los Angeles plus tôt cette année. Deux personnes accusées de l'escroquerie dans un procès ont déclaré au Journal qu'elles en étaient les propriétaires légitimes. La bataille juridique en cours sur la propriété du manoir fait obstacle à sa vente.
Des combats similaires pour savoir qui possède réellement des maisons et des terrains se déroulent dans tout le pays. Enhardis par la technologie de l'IA et d'immenses quantités d'informations publiques, certains escrocs sont devenus plus audacieux dans leurs tentatives de vol de titres de propriété, également appelé vol de titre, ont déclaré des experts en fraude immobilière. Leurs cibles peuvent aller des habitants de manoirs aux propriétaires de maisons et de parcelles de terrain plus modestes.
Une étude de mai 2024 menée par l'American Land Title Association et le cabinet d'études économiques NDP Analytics et à laquelle ont participé 783 personnes a révélé que la fraude par usurpation d'identité du vendeur (lorsque quelqu'un falsifie l'identité des propriétaires dans le but de vendre leurs propriétés) est assez courante. Vingt-huit pour cent des compagnies d'assurance titres ont connu au moins une tentative de fraude par usurpation d'identité du vendeur en 2023 ; 19 % ont connu des tentatives rien qu'en avril 2024.
Le centre de plaintes pour cybercriminalité du FBI (https://www.ic3.gov/AnnualReport/Reports/2023_IC3Report.pdf) ne suit pas spécifiquement la fraude aux actes notariés. Cependant, en 2023, elle a traité un total de 9 521 plaintes liées à l'immobilier --- qu'elle définit comme une perte de fonds provenant d'un investissement immobilier --- entraînant plus de 145 millions de dollars de pertes.
Et si Spelling Manor est un exemple frappant en raison de sa taille et de sa valeur, toute personne possédant une maison ou un terrain pourrait voir son titre de propriété transféré à son insu.
"Peut-être que cela permet de sensibiliser les gens et de leur faire comprendre que si cela peut leur arriver, cela peut arriver à n'importe qui", a déclaré à Business Insider Tyler Adams, PDG de CertifID, une société de protection contre la fraude électronique. "Mais j'espère que ce ne sera pas l'inverse et que les gens penseront : "Les fraudeurs s'en prennent au gros lot. Ils ne s'en prendront jamais à ma maison de 200 000 $". Ce n'est pas le cas. Le problème est bien pire dans un marché beaucoup plus petit".
Si les escrocs peuvent falsifier un acte de vente, ils obtiennent une maison --- ou peut-être un manoir
Victor Petrescu, avocat basé à Miami au sein du cabinet d'avocats LKLSG, a déclaré qu'il s'occupait de deux ou trois cas de fraude au titre de propriété par an.
Il a déclaré à BI qu'il avait récemment représenté un propriétaire dont l'identité avait été falsifiée « sur un acte de vente afin de convaincre quelqu'un de transférer le produit de la vente sur un compte bancaire ».
« Je sais que cela se produit encore », a-t-il ajouté.
Dans l'affaire Spelling Manor, Adams a déclaré que la fraude présumée à l'acte de vente pourrait ne pas être une tactique pour recevoir le prix de vente total de la maison, mais pour extorquer au propriétaire légitime un salaire moins élevé afin de récupérer la maison.
Adams a déclaré qu'un escroc pourrait penser : « Si nous modifions suffisamment l'acte de vente au point que les propriétaires légitimes ne puissent plus le vendre, pourrions-nous les convaincre de nous envoyer de la crypto-monnaie quelque part pour le récupérer ? »
Un avocat du propriétaire de Spelling Manor, 594 Mapleton LLC, son agent immobilier et le procureur du comté de Los Angeles n'ont pas répondu aux demandes de commentaires.
La fraude à l'acte a également compliqué la propriété de Graceland, le domaine de Memphis, dans le Tennessee, qui appartenait à Elvis Presley et qui reste dans sa famille.
Plus tôt cette année, une société appelée Naussany Investments and Private Lending a déclaré être propriétaire de Graceland et a annoncé son intention de vendre la propriété aux enchères. La petite-fille de Presley, Riley Keough, a poursuivi la société, l'accusant d'avoir utilisé des documents falsifiés pour revendiquer la propriété, et a gagné le procès.
En août, une femme du Missouri, Lisa Jeanine Findley, a été accusée au niveau fédéral de fraude et de vol d'identité dans le cadre d'un complot visant à voler la propriété historique.
Un porte-parole du domaine de Graceland n'a pas immédiatement répondu à une demande de commentaires. Un avocat de Findley, qui a été inculpée de fraude postale et de vol d'identité, n'a pas non plus répondu à une demande de commentaires.
Adams a déclaré que la première étape dans la lutte contre ce type de fraude consiste à renforcer le processus de vérification de l'enregistrement des documents.
« Je pense que collectivement, en tant que société, nous devons mettre en place une meilleure vérification d'identité pour toutes ces choses, de sorte que lorsque quelqu'un dépose un nouvel acte au bureau du greffier d'un comté, ce bureau devrait avoir de bonnes pratiques de vérification d'identité pour s'assurer que la personne qui dépose cet acte est bien celle qu'elle prétend être », a déclaré Adams à BI.
« Parce qu'à la base de toutes ces escroqueries se trouve un problème d'identité », a-t-il ajouté.
La fraude aux actes a également frustré les propriétaires fonciers ordinaires
Les escrocs ne ciblent pas seulement les gros poissons.
En 2023, le terrain vacant de William Gordon en Arizona a été vendu à quelqu'un d'autre à son insu](https://www.businessinsider.com/mans-arizona-lot-sold-for-200000-without-him-listing-it-2023-8).
Gordon avait acheté la propriété en 1999 pour 76 500 $, mais à un moment donné, quelqu'un a soumis un nouvel acte au greffier du comté de Pima, en utilisant le nom de Gordon mais en changeant l'État d'Arizona en Texas.
Gordon n'a réalisé que le transfert de propriété avait eu lieu que lorsque sa société de titres lui a envoyé une lettre le félicitant pour la vente de sa propriété pour 200 000 $.
Le bureau d'un greffier est essentiellement comme une bibliothèque pour les documents relatifs à la propriété. Gabriella Cázares-Kelly, la greffière du comté de Pima où se trouve le terrain de Gordon, a déclaré à BI en 2023 que le travail du greffier est d'enregistrer les documents, pas de les vérifier.
"Nous comptons sur les sociétés de titres, sur les notaires -- c'est pourquoi ils sont tenus d'avoir une assurance -- car c'est en fin de compte à ces sociétés de disposer des garanties nécessaires pour s'assurer qu'elles traitent avec la bonne propriété", a-t-elle déclaré.
Gordon a finalement récupéré sa propriété après que la société de titres a signé un acte de renonciation qui lui a renoncé à la propriété, lui rendant ainsi son terrain. Le désordre lui a coûté environ 9 000 $ en frais juridiques, a-t-il déclaré.
Petrescu a déclaré que les propriétaires de propriétés valant une fraction du prix de Spelling Manor sont plus susceptibles de subir un vol de titre.
"Avec ces transactions plus petites, de nombreux agents de clôture essaient simplement de les clôturer sur une base de volume", a déclaré Petrescu. "Il peut être plus facile de profiter de quelqu'un qui ne fait pas de croix sur ses t, qui ne met pas de points sur ses i, car il jongle simplement avec 10 dossiers ce jour-là".
En 2022, un terrain à Fairfield, dans le Connecticut, a été vendu après qu'un fraudeur se soit fait passer pour son propriétaire, un médecin nommé Daniel Kenigsberg. Il a découvert la vente après qu'un ami lui a dit que quelqu'un construisait une maison sur sa parcelle autrefois vide.
Un certain « Daniel Kenigsberg » de Johannesburg avait signé des documents pour tenter de voler la propriété, selon des documents judiciaires consultés par BI.
« Le vrai problème, ce sont les gens ordinaires, qui ont finalement économisé suffisamment d'argent pour acheter une maison et qui se font arnaquer par une arnaque à laquelle ils n'étaient pas préparés », a déclaré Adams. « C'est un peu le côté triste de la chose : ce sont ces gens qui vont être beaucoup plus touchés. »
Les outils d'IA permettent aux fraudeurs d'escroquer plus facilement n'importe qui
Les escrocs s'appuient de plus en plus sur l'intelligence artificielle pour réussir leurs escroqueries, que ce soit par téléphone, phishing par e-mail ou par un transfert de titre auprès d'un archiviste local.
"Malheureusement, leurs techniques évoluent avec la technologie", a déclaré à BI Marty Kiar, l'évaluateur immobilier du comté de Broward, en Floride.
Kiar a déclaré qu'en septembre, quelqu'un avait contacté une société de titres en disant qu'elle avait un terrain vacant à vendre à Hallandale Beach.
Lorsque la société de titres a insisté pour obtenir une vérification d'identité, le vendeur présumé a proposé de passer un appel vidéo qui s'est avéré être un deepfake ou une vidéo générée par l'IA diffusée en boucle montrant l'image d'une femme disparue d'un autre État, a rapporté NBC Miami.
Si la société de titres n'avait pas insisté pour obtenir une preuve de l'identité du vendeur présumé, elle « aurait très facilement pu s'en tirer avec cette arnaque », a déclaré Kiar.
« C'était uniquement des images d'IA », a-t-il déclaré. « Ce qui me fait vraiment peur, c'est qu'à mesure que la technologie évolue de plus en plus, je ne serais pas surpris si nous voyons cela de plus en plus souvent. »
L'une des caractéristiques de l'IA est sa capacité à apprendre et à assimiler d'énormes quantités d'informations. Les données sur les propriétés sont facilement accessibles au public et, dans certains États, une simple recherche peut permettre de découvrir des données d'évaluation, des plans, des relevés de transactions et même des photos d'actes exécutés. Grâce à l'IA, de faux documents pourraient être créés plus rapidement et avec une apparence plus réaliste.
"Ils créent simplement ces modèles d'IA qui lisent tous les registres publics et les données publiques sur lesquels ils peuvent éventuellement mettre la main, puis créent un moyen par lequel ils peuvent manipuler ces informations", a déclaré Adams. "C'est donc comme si l'ingestion était désormais automatisée grâce aux modèles d'IA, et l'usurpation d'identité est alors beaucoup plus sophistiquée."
Un outil d'IA pourrait être capable de reconnaître une propriété vacante dans une base de données plus rapidement qu'un humain ou d'identifier des maisons sans hypothèques attachées (ce qui pourrait les désigner comme des cibles pour un programme de refinancement).
La quantité d'informations personnelles dont disposent les fraudeurs facilite également l'usurpation d'identité.
Kiar a déclaré que son bureau avait traité des centaines de cas de fraude. Jusqu'à présent, seuls deux de ces cas ont impliqué l'IA, mais il reste préoccupé par le fait que d'autres sont en cours.
"Les criminels sont très, très intelligents", a-t-il déclaré. "Ils vont utiliser la technologie la plus récente pour essayer d'escroquer quelqu'un de sa propriété."