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La division antitrust du ministère de la Justice a ouvert une enquête pour savoir si un logiciel de fixation des loyers créé par une société de technologie immobilière basée au Texas facilite la collusion entre propriétaires, selon une source au courant de la question.
L'enquête est lancée alors que des questions ont été soulevées au sujet d'une fusion en 2017 entre RealPage et son plus grand concurrent en matière de prix. La source a déclaré à ProPublica que certains membres du personnel du DOJ avaient fait part de leurs inquiétudes au sujet de la fusion, mais qu'ils avaient été ignorés par des personnes nommées par l'ancien président Donald Trump.
Les dirigeants du Congrès ont fait pression pour une enquête sur RealPage dans trois lettres au DOJ et à la Federal Trade Commission, qui ont été envoyées après [un rapport ProPublica](https://www.propublica.org/article/yieldstar-rent-increase-realpage -rent) sur l'utilisation du logiciel à la mi-octobre.
Les lettres soulevaient des inquiétudes quant au fait que le logiciel de tarification de RealPage pourrait pousser les loyers au-dessus des niveaux concurrentiels et permettre aux grands propriétaires de coordonner leurs prix en violation des lois fédérales antitrust.
"Nous craignons que l'utilisation de ce logiciel de tarification ne s'apparente essentiellement à un cartel visant à gonfler artificiellement les tarifs de location dans les immeubles résidentiels multifamiliaux", ont déclaré trois sénateurs [dans une lettre début novembre](https://www.propublica.org/ article/yieldstar-rent-increase-realpage-rent-klobuchar). Ils comprenaient [Sen. Amy Klobuchar] (https://projects.propublica.org/represent/members/K000367-amy-klobuchar), la démocrate du Minnesota qui préside le sous-comité sénatorial sur la politique de concurrence, l'antitrust et les droits des consommateurs.
Le Capital Forum a rapporté pour la première fois l'existence de l'enquête et quelques détails mardi.
Le logiciel de RealPage fonctionne en collectant des informations auprès des gestionnaires immobiliers qui sont les clients de l'entreprise, y compris les loyers qu'ils sont en mesure de facturer aux locataires. Ces informations sont introduites dans un algorithme qui recommande ensuite les prix quotidiennement pour chaque appartement disponible.
Bien que RealPage affirme que les informations sont agrégées et anonymisées, certains experts ont déclaré que l'utilisation de données privées de concurrents pour fixer les loyers pourrait aller à l'encontre des lois antitrust, permettant aux gestionnaires immobiliers de coordonner illégalement leurs prix.
ProPublica a constaté que le logiciel est largement utilisé sur certains marchés : dans un code postal du centre-ville de Seattle, 70 % des plus de 9 000 appartements étaient contrôlés par seulement 10 gestionnaires immobiliers, chacun utilisant le logiciel de tarification de RealPage dans au moins certains de ses bâtiments.
RealPage n'a pas immédiatement répondu à une demande de commentaire.
La société a déclaré que RealPage "utilise des données de marché agrégées provenant de diverses sources d'une manière conforme à la loi". La société a déclaré que son logiciel donne la priorité à la dynamique interne de l'offre et de la demande d'une propriété par rapport à des facteurs externes tels que les loyers des concurrents. La société a également déclaré que son logiciel contribuait à réduire le risque de collusion qui se produirait si les propriétaires s'appuyaient sur des sondages téléphoniques auprès de concurrents pour fixer manuellement le prix de leurs logements.
L'enquête du DOJ représente la deuxième fois que l'agence fédérale d'application de la loi examine le logiciel de fixation des loyers de RealPage. En 2017, le DOJ a signalé un projet de fusion dans lequel RealPage cherchait à acheter son plus grand concurrent, une société appelée Rainmaker Group, qui fabriquait un logiciel de fixation des loyers connu sous le nom de LRO, ou Lease Rent Options.
Steve Winn, alors PDG de RealPage, a déclaré que l'achat de 300 millions de dollars permettrait à RealPage de doubler le nombre d'appartements qu'il tarifait, de 1,5 à 3 millions d'unités.
Après l'annonce de l'acquisition au début de 2017, le DOJ a demandé des informations supplémentaires aux entreprises concernées. Les régulateurs fédéraux examinent les fusions au-delà d'une certaine taille – à l'heure actuelle, il s'agit de transactions évaluées à 101 millions de dollars – et leur permettent généralement de procéder après seulement un examen préliminaire.
Mais le gouvernement peut demander plus d'informations aux entreprises et même chercher à bloquer la fusion devant les tribunaux s'il estime qu'elle pourrait nuire considérablement à la concurrence.
Un spécialiste parajuridique qui a travaillé sur l'enquête originale du DOJ sur RealPage a déclaré qu'elle se concentrait étroitement sur l'impact sur les concurrents qui fabriquaient des logiciels dans le même but. La parajuriste a déclaré qu'elle n'était au courant d'aucune plainte de ces sociétés concernant le projet de fusion.
Les directives d'examen des fusions utilisées à la fois par le DOJ et la FTC indiquent que les agences "évaluent normalement les fusions en fonction de leur impact sur les clients", qui incluent à la fois les clients directs et les consommateurs finaux. Mais le parajuriste a déclaré que l'enquête n'impliquait pas de parler aux défenseurs des locataires ou aux locataires.
"L'objectif de l'enquête était de" parler aux concurrents, parler aux grandes sociétés de location "", a déclaré la parajuriste, qui ne voulait pas être nommée car elle n'était pas autorisée à parler de l'enquête. "C'était l'objectif limité."
ProPublica a découvert que dans le code postal de Seattle qu'il a examiné, certains des 10 plus grands gestionnaires immobiliers utilisaient le logiciel de tarification original de RealPage et d'autres étaient des clients du concurrent qu'il avait acquis.
Bien que certains membres du personnel de carrière du DOJ aient été préoccupés par la fusion, les personnes nommées politiques à la tête de l'agence à l'époque sous Trump ont choisi de ne pas la contester devant les tribunaux, selon la source au courant de l'affaire.
L'enquête est tombée à un moment où la division antitrust du DOJ s'apprêtait à intenter une action en justice pour bloquer un projet de fusion entre AT&T et Time Warner, qui promettait d'absorber une grande partie des ressources de la division. "C'était un problème de contraintes de ressources qu'il essayait d'équilibrer", a déclaré la source à propos de Makan Delrahim, l'ancien procureur général adjoint chargé de superviser la division à l'époque. De plus, RealPage n'avait pas la même portée qu'aujourd'hui, a déclaré la source.
Delrahim a refusé de commenter mardi la première enquête de RealPage, affirmant qu'il était lié par les restrictions éthiques du gouvernement en discutant des aspects non publics de l'affaire et en renvoyant des questions à l'administration actuelle.
Il a dit qu'étant donné que cela faisait presque cinq ans, sa "mémoire est au mieux floue". Mais il a ajouté qu'en général, "comme en témoignent mes antécédents, je n'hésitais pas à donner le feu vert à des cas que je jugeais méritoires même s'ils étaient difficiles ou sans précédent".
Les poursuites antitrust par la division sont tombées à [des plus bas historiques sous Trump](https://www.latimes.com/business/story/2019-11-06/price-fixing-prosecutions-at-historic-low-for-third- année consécutive).
Le DOJ a refusé de commenter mardi.
La récente lettre de Klobuchar au DOJ mentionnait la fusion de 2017, affirmant qu'une telle consolidation pouvait rendre les marchés "plus sensibles" à la collusion et encourageant le département à envisager d'examiner le comportement passé de RealPage pour voir si l'un d'entre eux était anticoncurrentiel.
RealPage affirme que sa clientèle pour tous ses produits - qui incluent également d'autres types de logiciels, tels que la comptabilité - a dépassé 31 700 clients.
Des documents marketing datés de 2021 sur le site Web de la société indiquaient que ses soi-disant produits de gestion des revenus, anciennement appelés Yieldstar et LRO, sont « confiés par plus de 4 millions d'unités ».
ProPublica a également détaillé comment le groupe d'utilisateurs de RealPage, un forum qui comprend des propriétaires qui adoptent le logiciel de l'entreprise, est passé à plus de 1 000 membres, qui se réunissent en privé lors d'une conférence annuelle et participent à des appels téléphoniques trimestriels. La lettre de Klobuchar a soulevé des questions spécifiques sur le groupe, affirmant que les sénateurs étaient "préoccupés par une éventuelle coordination anticoncurrentielle" qui se produirait à travers lui.
En plus des lettres des législateurs du Congrès, les locataires ont déposé trois poursuites devant les tribunaux fédéraux de Seattle et de San Diego depuis la mi-octobre, alléguant que RealPage et un grand nombre de grands propriétaires se livrent à un comportement anticoncurrentiel via le logiciel de l'entreprise.
Après le dépôt du procès de San Diego, un représentant de RealPage a déclaré que la société "nie fermement les allégations et se défendra vigoureusement contre le procès". Il n'a pas répondu aux demandes de commentaires sur les deux autres poursuites.
Un gestionnaire immobilier nommé dans l'un des procès de Seattle, Campus Advantage, a déclaré dans un communiqué qu'il "n'est pas du tout d'accord avec les allégations non fondées du procès et a l'intention de se défendre vigoureusement contre les réclamations. Campus Advantage est fier de ses antécédents en matière de création de communautés prospères. »
D'autres sociétés de gestion immobilière nommées dans les trois poursuites n'ont pas répondu aux demandes de commentaires ou ont refusé de commenter. L'un n'a pu être joint.