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Les locataires ont intenté une action en justice cette semaine alléguant qu'une entreprise qui fabrique des logiciels de fixation des prix pour les appartements et neuf des plus grandes propriétés du pays les gestionnaires ont formé un cartel pour gonfler artificiellement les loyers en violation de la loi fédérale.
Le procès a été intenté quelques jours après que ProPublica a publié une enquête faisant craindre que le logiciel, vendu par RealPage, basé au Texas, soit potentiellement poussant les prix des loyers au-dessus des niveaux concurrentiels, facilitant la fixation des prix, ou les deux.
Le recours collectif proposé a été déposé devant le tribunal de district américain de San Diego.
Dans un e-mail, un représentant de RealPage a déclaré que la société "nie fermement les allégations et se défendra vigoureusement contre le procès". Elle a refusé de commenter davantage, affirmant que la société ne commentait pas les litiges en cours.
Les neuf gestionnaires immobiliers nommés dans le procès n'ont pas répondu immédiatement à une demande de commentaire.
Ils comprenaient certains des plus grands propriétaires du pays, tels que Greystar, Lincoln Property Company, Equity Residential, Mid-America Apartment Communities et FPI Management, qui gèrent ensemble des centaines de milliers d'appartements.
Quatre des cinq locataires nommés dans la poursuite étaient des locataires de Greystar. Un cinquième loué à Security Properties. Leurs appartements étaient situés à San Diego, San Francisco et dans deux villes de l'État de Washington, Redmond et Everett.
Le procès a accusé les gestionnaires immobiliers et RealPage de former "un cartel pour gonfler artificiellement le prix et diminuer artificiellement l'offre et la production de baux immobiliers résidentiels multifamiliaux à des niveaux compétitifs".
Le logiciel de RealPage utilise un algorithme pour parcourir une mine de données chaque nuit afin de suggérer des prix quotidiens pour les unités de location disponibles. Le logiciel utilise non seulement des informations sur le prix de l'appartement et la propriété où il se trouve, mais également des données privées sur les loyers des concurrents à proximité. Le logiciel prend en compte les loyers réels payés à ces rivaux, et pas seulement ce dont ils font la publicité, a déclaré la société à ProPublica.
L'enquête de ProPublica a révélé que la conception et la portée du logiciel ont soulevé des questions parmi les experts quant à savoir s'il aide les plus grands propriétaires du pays à coordonner indirectement les prix, potentiellement en violation de la loi fédérale. Dans un quartier du centre-ville de Seattle, ProPublica a constaté que 70 % des plus de 9 000 appartements étaient contrôlés par seulement 10 gestionnaires immobiliers, qui utilisaient tous le logiciel de tarification RealPage dans au moins certains de leurs immeubles.
RealPage a déclaré à ProPublica que la société "utilise des données de marché agrégées provenant de diverses sources d'une manière conforme à la loi".
La société a également déclaré que les propriétaires qui utilisent des employés pour fixer manuellement les prix mènent «généralement» des enquêtes téléphoniques pour vérifier les loyers des concurrents, ce qui, selon la société, pourrait entraîner un comportement anticoncurrentiel.
"Les solutions de gestion des revenus de RealPage donnent la priorité à la dynamique interne de l'offre et de la demande d'une propriété par rapport aux facteurs externes tels que les loyers des concurrents", [une déclaration de l'entreprise](https://www.documentcloud.org/documents/23127400-realpage-statement?responsive= 1&title=1) a déclaré : "et donc aider à éliminer le risque de collusion qui pourrait survenir avec la tarification manuelle".
Le procès a déclaré que le logiciel de RealPage aide à échelonner les renouvellements de baux pour atténuer artificiellement les déséquilibres naturels de l'offre et de la demande, ce qui décourage les propriétaires de sous-coter les prix obtenus par le cartel. Les gestionnaires immobiliers "ont ainsi maintenu des logements locatifs vacants inoccupés pendant des périodes de temps (rejetant l'adage historique de garder la 'tête dans les lits') pour s'assurer que, collectivement, il n'y a pas une seule période au cours de laquelle le marché fait face à une offre excédentaire de biens immobiliers résidentiels propriétés à louer, en maintenant les prix plus élevés », a-t-il déclaré. Un tel échelonnement a aidé le groupe à éviter "une course vers le bas" sur les loyers, selon le procès.
RealPage se vante que les clients - qui acceptent de fournir à RealPage un accès en temps réel à des données sensibles et non publiques - connaissent "des améliorations des taux de location, d'une année sur l'autre, entre 5% et 12% sur chaque marché", indique le procès.
RealPage encourage les sociétés immobilières à avoir des appels quotidiens avec un conseiller en tarification RealPage et décourage de s'écarter du prix de location suggéré par le logiciel, selon le procès.
Le procès a été intenté par quatre cabinets d'avocats et une organisation à but non lucratif, Justice Catalyst Law, dédiée à l'élaboration d'affaires et de stratégies juridiques qui font progresser la justice économique et sociale. Gary Smith Jr., l'un des avocats impliqués, a déclaré que l'enquête sur l'affaire durait depuis plus d'un an.
"Le procès d'aujourd'hui allègue de manière plausible que les bailleurs de logements locatifs se sont coordonnés pour faire monter les loyers à des niveaux sans précédent, exacerbant la crise nationale du logement abordable", a déclaré Smith dans un communiqué de presse.
RealPage compte parmi ses clients certains des plus grands gestionnaires immobiliers du pays. Beaucoup préfèrent les villes où les loyers ont augmenté rapidement, selon une analyse ProPublica de cinq des 10 meilleurs gestionnaires immobiliers du pays en 2020. Tous les cinq utilisent le logiciel de tarification RealPage dans au moins certains bâtiments, et ensemble, ils contrôlent des milliers d'appartements dans les zones métropolitaines. comme Denver; Nashville, Tennessee; Atlanta ; et Seattle, où les loyers d'un appartement typique de deux chambres ont augmenté de 30% ou plus entre 2014 et 2019.
Greystar et FPI Management contrôlent chacun des centaines d'immeubles dans des zones métropolitaines où les loyers ont fortement augmenté ces dernières années. Et Equity Residential, Lincoln Property Company et Mid-America Apartment Communities gèrent chacun des dizaines de bâtiments sur des marchés à forte croissance.
Les clients de RealPage peuvent se tourner vers des marchés à forte croissance des loyers pour plusieurs raisons. Par exemple, les locataires de ces zones supporteront davantage de hausses de loyer et offriront ainsi aux propriétaires la possibilité de gagner plus d'argent.
Mais, RealPage affirme que son logiciel, anciennement connu sous le nom de YieldStar, oriente des prix qui battent le marché dans les zones où il opère.
"Découvrez comment YieldStar peut vous aider à surpasser le marché de 3 % à 7 %", invite RealPage aux clients potentiels sur son site Web.