Incidents associés
Un jour d'été l'année dernière, un groupe de responsables de la technologie immobilière s'est réuni dans une salle de conférence à Nashville pour se vanter de l'un des produits phares de leur entreprise : un logiciel qui utilise un algorithme mystérieux pour aider les propriétaires à augmenter les loyers les plus élevés possibles pour les locataires. "Jamais auparavant nous n'avions vu ces chiffres", a déclaré Jay Parsons, vice-président de RealPage, alors que les congressistes se promenaient. Les loyers des appartements ont récemment augmenté de 14,5%, a-t-il déclaré dans une vidéo vantant les services de l'entreprise. Se tournant vers son collègue, Parsons a demandé : Quel rôle le logiciel a-t-il joué ? "Je pense que c'est le moteur, très honnêtement", a répondu Andrew Bowen, un autre cadre de RealPage. "En tant que gestionnaire immobilier, très peu d'entre nous seraient prêts à augmenter les loyers à deux chiffres en un mois en le faisant manuellement." Les remarques de célébration étaient plus que fanfaronnades. Pendant des années, RealPage a vendu des logiciels qui utilisent l'analyse de données pour suggérer des prix quotidiens pour les unités ouvertes. Les gestionnaires immobiliers à travers les États-Unis ont jailli de la façon dont l'algorithme de l'entreprise augmente les bénéfices. "La beauté de YieldStar est qu'il vous pousse à aller dans des endroits où vous ne seriez pas allé si vous ne l'utilisiez pas", a déclaré Kortney Balas, directeur de la gestion des revenus chez JVM Realty, faisant référence au logiciel de RealPage dans une vidéo de témoignage sur le site Web de l'entreprise. La plus grande société de gestion immobilière du pays, Greystar, a constaté que même en un seul ralentissement, ses bâtiments utilisant YieldStar "ont surpassé leurs marchés de 4,8%", une prime significative par rapport à ses concurrents, a déclaré RealPage dans des documents sur son site Web. Greystar utilise le logiciel de RealPage pour évaluer des dizaines de milliers d'appartements. RealPage est devenu le principal fournisseur national de ces logiciels de fixation des loyers après que les régulateurs fédéraux ont approuvé une fusion controversée en 2017, selon une enquête de ProPublica, élargissant considérablement l'influence de l'entreprise sur les prix des appartements. Cette décision a aidé la société basée au Texas à pousser la clientèle de sa gamme de services technologiques immobiliers au-delà de 31 700 clients. L'impact est brutal sur certains marchés. Dans un quartier de Seattle, ProPublica a découvert que 70 % des appartements étaient supervisés par seulement 10 gestionnaires immobiliers, chacun d'entre eux utilisant un logiciel de tarification vendu par RealPage. Pour arriver à un loyer recommandé, le logiciel déploie un algorithme - un ensemble de règles mathématiques - pour analyser une mine de données que RealPage recueille auprès des clients, y compris des informations privées sur ce que facturent les concurrents à proximité. Pour les locataires, le système bouleverse la pratique de la négociation avec le personnel de l'immeuble. RealPage décourage la négociation avec les locataires et a même recommandé aux propriétaires, dans certains cas, d'accepter un taux d'occupation inférieur afin d'augmenter les loyers et de gagner plus d'argent. L'un des développeurs de l'algorithme a déclaré à ProPublica que les agents de location avaient "trop d'empathie" par rapport aux prix générés par ordinateur. Les gestionnaires d'appartements peuvent rejeter les suggestions du logiciel, mais jusqu'à 90 % sont adoptées, selon d'anciens employés de RealPage. La conception et la portée croissante du logiciel ont soulevé des questions parmi les experts immobiliers et juridiques quant à savoir si RealPage a donné naissance à un nouveau type de cartel qui permet aux plus grands propriétaires du pays de coordonner indirectement les prix, potentiellement en violation de la loi fédérale. Les experts disent que RealPage et ses clients invitent à un examen minutieux des autorités antitrust pour plusieurs raisons, y compris leur utilisation de données privées sur ce que les concurrents facturent en loyer. En particulier, la création par RealPage de groupes de travail qui se réunissent en privé et incluent des propriétaires qui sont par ailleurs des rivaux pourrait être un signal d'alarme de collusion potentielle, a déclaré un ancien procureur fédéral. Au minimum, selon les critiques, l'algorithme du logiciel pourrait gonfler artificiellement les loyers et étouffer la concurrence. "Les machines apprennent rapidement que le seul moyen de gagner est de pousser les prix au-dessus des niveaux compétitifs", a déclaré Maurice Stucke, professeur de droit à l'Université du Tennessee, ancien procureur de la division antitrust du ministère de la Justice. RealPage a reconnu qu'il alimente les données de location internes de ses clients dans son logiciel de tarification, donnant aux propriétaires un aperçu agrégé et anonyme de ce que leurs concurrents à proximité facturent. Un représentant de l'entreprise a déclaré dans un e-mail que RealPage "utilise des données de marché agrégées provenant de diverses sources d'une manière conforme à la loi". La société a noté que les propriétaires qui utilisent des employés pour fixer manuellement les prix mènent «généralement» des enquêtes téléphoniques pour vérifier les loyers des concurrents, ce qui, selon la société, pourrait entraîner un comportement anticoncurrentiel. "Les solutions de gestion des revenus de RealPage donnent la priorité à la dynamique interne de l'offre et de la demande d'une propriété par rapport aux facteurs externes tels que les loyers des concurrents", [une déclaration de l'entreprise](https://www.documentcloud.org/documents/23127400-realpage-statement?responsive= 1&title=1 ) a déclaré : "et donc aider à éliminer le risque de collusion qui pourrait survenir avec la tarification manuelle". Le communiqué indique que le logiciel de RealPage aide également à empêcher les loyers d'atteindre des niveaux inabordables, car il détecte les baisses de la demande, comme celles qui se produisent de manière saisonnière, et peut y répondre en abaissant les loyers. RealPage n'a pas rendu Parsons, Bowen ou l'actuel PDG de la société, Dana Jones, disponibles pour des entretiens. Balas et un représentant de Greystar ont refusé de commenter le dossier concernant YieldStar. Le Conseil national du logement multifamilial, un groupe industriel, a également refusé de commenter. Les partisans disent que le logiciel ne fausse pas le marché. Le PDG de RealPage a déclaré aux investisseurs il y a cinq ans que l'entreprise ne serait pas assez grande pour nuire à la concurrence, même après la fusion. Le PDG de l'un des premiers utilisateurs de YieldStar, Ric Campo de Camden Property Trust, a déclaré à ProPublica que le marché des appartements dans la seule ville natale de son entreprise est si vaste et diversifié qu'"il serait difficile d'affirmer qu'il y avait une sorte de fixation des prix". Quel rôle le logiciel de RealPage a-t-il joué dans la flambée des loyers - qui au cours de la décennie précédant la pandémie [a presque doublé](https://www.marketwatch.com/story/this-is-where-rents-have-increased-the-most- au-dessus-de-la-dernière-décennie-indice-ce-n-est-pas-new-york-ou-san-francisco-2019-12-13) dans certaines villes - est difficile à discerner. Les nouvelles constructions inadéquates et le marché serré pour les acheteurs de maisons ont exacerbé la pénurie de logements existante. Mais de l'aveu même de RealPage, son algorithme aide à augmenter les loyers. "Découvrez comment YieldStar peut vous aider à surpasser le marché de 3 % à 7 %", RealPage exhorte les clients potentiels sur son site Web. Peu de locataires savent que ce logiciel, détenu par une société privée, a joué un rôle dans les augmentations de loyer à travers le pays. À Boston, la locataire Kaylee Hutchinson a déclaré qu'elle était perplexe lorsque son propriétaire – à son insu, un client de RealPage – lui a dit au début des premières fermetures pandémiques que son loyer augmentait. Le personnel de l'immeuble a insisté sur le fait que le prix du marché pour son appartement était supérieur de 6,5 % à ce qu'elle payait, malgré ses protestations selon lesquelles les gens fuyaient la ville. Quelques semaines plus tard, elle et son fiancé ont vu un logement nouvellement vacant dans leur immeuble annoncé en ligne pour moins cher. L'une des politiques de leur propriétaire autorisait le déménagement dans une autre unité appartenant à l'entreprise, ce qu'ils ont fait. Hutchinson, qui est analyste pour le service de police, s'est demandé si un algorithme informatique était à l'origine de l'inflexibilité du personnel du bâtiment. "Il était assez évident qu'ils auraient dû baisser les prix", a-t-elle déclaré. "Ils creusaient leurs talons." Hutchinson a déclaré qu'elle avait vu des appartements de son immeuble vacants à des prix qui n'avaient aucun sens pour elle. "Un propriétaire familial normal, ils s'inquiètent d'avoir un bon locataire et de protéger leurs intérêts dans l'accord", a déclaré Hutchinson. "Ces entreprises, elles ne feront que vous remplacer." Les origines de YieldStar ------------------------ L'un des principaux architectes de YieldStar était un dirigeant d'entreprise qui avait une expérience personnelle d'une poursuite antitrust. Jeffrey Roper, un "nerd des chiffres" génial et autoproclamé, était le directeur de la gestion des revenus d'Alaska Airlines lorsqu'elle et d'autres grandes compagnies aériennes ont commencé à développer un logiciel de fixation des prix dans les années 1980. Les compagnies aériennes concurrentes ont commencé à utiliser un logiciel commun pour partager les itinéraires et les prix planifiés entre elles avant qu'ils ne deviennent publics. La technologie a aidé à éviter les guerres de prix qui auraient fait baisser le prix des billets, a déclaré le ministère de la Justice. Le ministère a déclaré que l'arrangement pourrait avoir gonflé artificiellement les tarifs aériens, estimant le coût pour les consommateurs à plus d'un milliard de dollars entre 1988 et 1992. Le gouvernement a finalement conclu des règlements ou des décrets de consentement pour la fixation des prix avec huit compagnies aériennes, dont Alaska Airlines, qui ont toutes accepté. changer leur façon d'utiliser la technologie. À un moment donné, des agents fédéraux ont retiré un ordinateur et des documents du bureau de Roper à la compagnie aérienne. Il a dit que lui et les autres créateurs du logiciel n'étaient pas au courant des implications antitrust. "Nous avons tous été convoqués devant le ministère de la Justice au début des années 1980 parce que nous étions de connivence", a-t-il déclaré. "Nous n'avions aucune idée." Lorsque Roper est retourné aux États-Unis au début des années 2000 après un passage en Europe centrale et orientale, a-t-il déclaré, il a découvert que le secteur de la location d'appartements était si en retard sur le plan technologique qu'il ressemblait aux marchés émergents qu'il venait de quitter. Les gérants d'appartements "établissaient essentiellement le prix de leur produit sur une serviette en papier", a déclaré Roper, qui a finalement créé sa propre entreprise. Les vieux ordinateurs et la tenue manuelle des dossiers étaient les piliers de l'industrie. Les agents de location ont évalué la comparaison de leurs bâtiments en appelant des concurrents. "C'était juste une entreprise mûre", avec beaucoup d'argent et de nombreuses opportunités d'amélioration technologique, a déclaré Roper. RealPage a embauché Roper en tant que scientifique principal en 2004 pour améliorer le logiciel qu'il avait acheté à Camden Property Trust, un grand propriétaire et gestionnaire d'immeubles à appartements soutenu par des investisseurs. Roper s'est rapidement rendu compte qu'il avait besoin de données - beaucoup de données - pour que l'algorithme fonctionne correctement. Il a commencé à créer un « entrepôt de données principal » qui extrayait les données client d'autres applications RealPage, telles que celles destinées aux gestionnaires de location. Une version de preuve de concept du logiciel avait bien fonctionné lors de tests dans des maisons en rangée de Camden proposées à la location dans sa ville natale de Houston. À l'époque, la rue derrière les maisons de ville de Camden était fermée pendant la construction d'une épicerie. Le personnel de location voulait réduire le loyer des maisons en rangée en raison de la nuisance, a déclaré Kip Zacharias, qui a travaillé avec Camden en tant que consultant. Au lieu de cela, YieldStar a suggéré d'augmenter les loyers. "Nous étions comme, 'Les gars, essayez-le'", a déclaré Zacharias. Les unités ont fini par être louées pour beaucoup plus que ce que le personnel avait prévu, a-t-il déclaré. "C'était un peu le moment eureka", a déclaré Zacharias. "Si vous aviez écouté votre instinct, vous auriez baissé votre prix." La pratique consistant à baisser le loyer pour combler un poste vacant était un réflexe pour de nombreux acteurs de l'industrie des appartements. Laisser les unités vides pourrait être coûteux et angoissant pour les agents de location. Ces agents ont parfois hésité à pousser les loyers plus haut. Roper a déclaré qu'ils étaient souvent des pairs des personnes à qui ils louaient. "Nous avons dit qu'il y avait beaucoup trop d'empathie ici", a-t-il déclaré. "C'est l'une des raisons pour lesquelles nous voulions obtenir des prix hors site." Indépendamment des soucis humains, les augmentations de prix de YieldStar ont parfois entraîné le départ d'un plus grand nombre de locataires. Les taux de rotation de Camden ont augmenté d'environ 15 points de pourcentage en 2006 après la mise en œuvre de YieldStar, [Campo, le PDG de la société, a déclaré à une publication spécialisée](https://www.multifamilyexecutive.com/technology/in-the-back-office-revenue- logiciel-de-gestion-fait-une-révolution_o) quelques années plus tard. Mais ce n'était pas un problème pour l'entreprise : bien qu'elle ait dû remplacer davantage de locataires, son chiffre d'affaires a augmenté de 7,4 %. "L'effet net de la génération de revenus et de l'expulsion des gens était de 10 millions de dollars de revenus", a déclaré Campo. "Je pense que les spectacles garder la tête dans les lits avant tout n'est pas toujours la meilleure stratégie." (Rappelé de cette citation, Campo a déclaré à ProPublica que cela "semble horrible" et ne reflète pas la façon dont lui ou Camden perçoivent les locataires aujourd'hui. "Nous croyons fondamentalement que nos clients sont la partie la plus importante de notre entreprise", a-t-il déclaré. "Nous sommes pas de pousser les gens. ») L'augmentation des loyers en même temps a profité à tous les propriétaires, a appris l'industrie. "[Une marée montante soulève tous les bateaux] (https://yieldpro.com/2007/04/the-bottom-line-on-revenue-management/)", a déclaré un responsable immobilier et promoteur de la gestion des revenus à la publication de l'industrie Yield Pro en 2007. L'une des plus grandes menaces pour le profit d'un propriétaire, selon Roper et d'autres dirigeants, était que d'autres entreprises fixaient des loyers trop bas dans les propriétés voisines. "Si vous avez des idiots qui sous-évaluent, cela coûte à tout le système", a déclaré Roper. Roper n'était pas le seul technologue à travailler sur un algorithme de tarification des appartements. Donald Davidoff, le principal développeur d'un logiciel concurrent appelé Lease Rent Options, ou LRO, a déclaré qu'il avait conçu son programme différemment, pour éviter toute inquiétude concernant la collusion. Au lieu de s'appuyer sur un entrepôt numérique qui comprend des données sur les concurrents, Davidoff a utilisé une formule complexe et des données de marché public pour orienter l'algorithme de LRO. Le système reposait sur des changements de prix progressifs pour gérer la demande d'appartements, a déclaré Davidoff, un ancien ingénieur de fusée formé au MIT. "Ce n'est pas différent de changer la trajectoire d'une fusée par l'inflexion d'une tuyère", a-t-il déclaré - en faisant de petits changements qui peuvent considérablement modifier le cours de quelque chose au fil du temps. Davidoff a déclaré qu'il prenait soin d'éviter les caractéristiques qui pourraient aller à l'encontre non seulement des lois anti-discrimination, telles que la loi sur le logement équitable, mais également de celles qui empêchent les concurrents de conspirer pour fixer les prix. "J'ai eu de nombreuses conversations avec des avocats pour comprendre où sont les limites", a-t-il déclaré. "Quiconque construit l'un de ces systèmes ou est impliqué dans ceux-ci devrait se soucier beaucoup du logement équitable et devrait se soucier beaucoup de la collusion des prix pour éviter les deux." Roper a déclaré à ProPublica que lorsqu'il développait le logiciel YieldStar il y a plus de dix ans, il était soucieux d'éviter les deux problèmes. Il a également déclaré qu'il ne voulait pas abuser des données privées dans la tarification. "J'ai été très sensibilisé à: vous ne le faites tout simplement pas", a déclaré Roper. Malgré des différences dans la conception du logiciel, RealPage a acquis LRO en 2017 après des mois d'examen minutieux par la division antitrust du ministère de la Justice. Les régulateurs fédéraux examinent les fusions au-delà d'une certaine taille – à l'heure actuelle, il s'agit de transactions évaluées à 101 millions de dollars – et leur permettent généralement de procéder après seulement un examen préliminaire. Mais certains sont signalés pour un look plus étendu. Le gouvernement peut contester une fusion devant les tribunaux s'il estime qu'elle pourrait nuire considérablement à la concurrence. L'achat de LRO par RealPage a fait l'objet d'un tel second examen, mais le DOJ l'a autorisé fin 2017. Le département n'a pas répondu aux demandes de commentaires. L'approbation a permis à RealPage d'acquérir son seul concurrent important, a déclaré Roper, ajoutant: "J'ai été surpris que le DOJ laisse passer cela." RealPage évaluait 1,5 million d'unités, et l'acquisition de LRO doublerait ce chiffre, a déclaré Steve Winn, alors PDG de RealPage, lors d'une conférence d'investisseurs à la mi-2017. "Je ne pense pas qu'il y ait une concentration, une concentration suffisante, du pouvoir d'achat ou de tarification ici" pour justifier les préoccupations du MJ, a-t-il déclaré. Une troisième société avait une empreinte substantielle sur le marché, a déclaré Winn, mais les processus de tarification manuels ou les systèmes propriétaires des gestionnaires immobiliers étaient le plus grand concurrent de RealPage. "Nous nous attendons à ce que notre plate-forme combinée génère une croissance accélérée et soutenue des revenus", a déclaré Winn dans un communiqué de presse annonçant l'accord. L'influence de RealPage était en plein essor. Cette année-là, le marché cible de l'entreprise - les immeubles multifamiliaux de cinq unités ou plus - représentait environ 19 millions des 45 millions d'unités locatives du pays. Une part croissante de ces immeubles étaient détenus par des entreprises soutenues par des investisseurs de Wall Street, qui figuraient parmi les adoptants les plus enthousiastes du logiciel de tarification. RealPage a renommé son logiciel de tarification combinée AI Revenue Management. Fin 2020, la société rapportait dans un dossier de la Securities and Exchange Commission que ses clients utilisaient ses services et produits pour gérer 19,7 millions d'unités locatives de tous types, y compris des maisons unifamiliales. La société de capital-investissement Thoma Bravo a acheté la société publique quelques mois plus tard pour 10,2 milliards de dollars. Winn, dont la valeur nette Forbes est estimée à 1,7 milliard de dollars, s'est retiré. Il n'a pas répondu aux demandes de commentaires. Un porte-parole de Thoma Bravo a refusé de commenter. Qui utilise le logiciel et comment ça marche --------------------------------------- Quelque part vers 2016, selon un groupe professionnel, l'utilisation du logiciel de tarification par l'industrie a commencé à atteindre « [masse critique](https://www.documentcloud.org/documents/23131072-screencapture-naahq-org-news-publications-units-september- 2016-article-whats-revving-revenue-management-2021-05-20-11_07_45?responsive=1&title=1 ). Plus il y a de gestionnaires immobiliers qui se connectent aux services RealPage, plus les données circulent dans le référentiel de l'entreprise. Cela aide à son tour son service de tarification, qui, selon la société, « exploite la plus grande base de données de transactions de location multifamiliales ». Les clients de RealPage comprennent certains des plus grands gestionnaires immobiliers du pays. Beaucoup préfèrent les villes où le loyer a augmenté rapidement, selon une analyse ProPublica de cinq des 10 meilleurs gestionnaires immobiliers du pays en 2020. Tous les cinq utilisent le logiciel de tarification RealPage dans au moins certains bâtiments, et ensemble, ils contrôlent des milliers d'appartements dans les zones métropolitaines. comme Denver, Nashville, Atlanta et Seattle, où les loyers d'un appartement type de deux chambres ont augmenté de 30 % ou plus entre 2014 et 2019. Greystar et FPI Management contrôlent chacun des centaines d'immeubles dans des zones métropolitaines où les loyers ont fortement augmenté ces dernières années. Et Equity Residential, Lincoln Property Company et Mid-America Apartment Communities gèrent chacun des dizaines de bâtiments sur des marchés à forte croissance. En revanche, ces mêmes entreprises contrôlent moins d'immeubles dans les zones métropolitaines telles que Philadelphie, Tampa et Chicago, où les loyers ont augmenté plus lentement, selon l'analyse. De nombreux facteurs peuvent amener les clients de RealPage à se regrouper sur des marchés à forte croissance des loyers. Les clients de l'entreprise peuvent se tourner vers ces marchés parce que ces zones supporteront plus de hausses de loyer et offriront ainsi une opportunité de gagner plus d'argent, par exemple. Mais RealPage affirme que son logiciel oriente des prix qui dépassent le marché dans les zones où il opère. L'algorithme de RealPage calcule comment la demande d'appartements réagit aux changements de prix - ce que l'on appelle l'élasticité des prix. L'algorithme prend en compte les caractéristiques des appartements, comme le nombre de chambres. Il prend également en compte des facteurs tels que le nombre d'appartements supplémentaires d'un complexe susceptibles de devenir disponibles dans un proche avenir. Les gestionnaires immobiliers peuvent ajuster les paramètres en fonction de leurs priorités, comme le degré de remplissage qu'ils souhaitent pour leurs bâtiments. Le logiciel analyse également les prix des loyers sur le marché au sens large, a indiqué la société. Ces données peuvent donner un aperçu de la façon dont les bâtiments des concurrents situés à proximité du client – par exemple dans un rayon d'un demi-mile ou d'un mile – sont tarifés, a déclaré Ryan Kimura, un ancien cadre de RealPage. L'un des avantages de l'entrepôt de données de RealPage était son accès aux transactions de location réelles - en lui donnant les vrais loyers payés, au lieu de simplement ceux annoncés par un propriétaire, a déclaré RealPage. Les gestionnaires immobiliers ne peuvent pas consulter les données non publiées qu'un rival partage avec YieldStar, ont déclaré Roper et d'autres anciens employés de RealPage. Nicole Lott a déclaré que lorsque le bâtiment où elle travaillait en tant que gestionnaire immobilier près de Dallas a commencé à utiliser YieldStar, le logiciel a déterminé que des bâtiments similaires dans la région facturaient plus. Il a poussé à de fortes augmentations. "Cela a vraiment fait grimper les taux", a déclaré Lott. "La location a ralenti à un rythme effréné." Elle et d'autres membres du personnel ont contesté le logiciel, demandant à la division de son entreprise qui supervisait YieldStar de procéder à un examen, a-t-elle déclaré. Le propriétaire a fini par augmenter les tarifs plus progressivement, a-t-elle déclaré. "Nous ne pensions pas pouvoir obtenir ces tarifs", a-t-elle déclaré. "Dans certains cas, nous avions raison et dans certains cas, nous aurions pu nous tromper." Kimura, un ancien cadre de RealPage qui a travaillé dans l'entreprise pendant trois ans avant de partir en 2021, a déclaré que l'entreprise verrait généralement un refus du personnel immobilier sur environ 10% à 20% des recommandations du logiciel. Cela faisait partie du processus. "S'ils approuvent chaque tarif et que c'est une acceptation à 100%", a-t-il déclaré, "ils ont essentiellement un bandeau sur les yeux et appuient sur un bouton." RealPage affirme que son logiciel augmentera les revenus et réduira les postes vacants. Mais parfois, l'entreprise a semblé inciter les propriétaires et les gestionnaires d'appartements à réduire l'offre tout en augmentant les prix. Lors d'un appel aux résultats en 2017, Winn a déclaré qu'une grande société immobilière, qui gérait plus de 40 000 unités, avait appris qu'elle pouvait réaliser plus de bénéfices en opérant à un niveau d'occupation inférieur, ce qui "aurait rendu la direction inconfortable auparavant", a-t-il déclaré. La société recherchait des niveaux d'occupation de 97% ou 98% sur les marchés où elle était un leader, a déclaré Winn. Mais quand il a commencé à utiliser YieldStar, les gestionnaires ont constaté que l'augmentation des loyers et le fait de laisser certains appartements vacants rapportaient plus d'argent. "Au départ, il était très difficile pour les dirigeants d'accepter qu'ils pouvaient fonctionner à 94% ou 96% et obtenir un NOI plus élevé en augmentant les loyers", a déclaré Winn lors de l'appel, faisant référence au résultat opérationnel net. La société "a commencé à utiliser RealPage pour fonctionner à 95 %, tout en enregistrant des augmentations de revenus de 3 % à 4 %". Mais les partisans du logiciel affirment qu'il n'est pas à l'origine du problème d'abordabilité du logement dans le pays. Bien que la flambée des loyers donne à l'industrie un «œil au beurre noir», a déclaré Campo, le coupable est une forte demande et une offre insuffisante – pas un logiciel de gestion des revenus. Le logiciel aide simplement les gestionnaires à réagir plus rapidement aux tendances, a-t-il déclaré. « Préférez-vous faire votre travail aujourd'hui sur une machine à écrire ou sur un ordinateur ? » Il a demandé. "C'est ce qu'est la gestion des revenus." Utiliser un logiciel comme YieldStar, c'est "prendre ce que nous avions l'habitude de faire manuellement sur un pavé jaune et appeler les gens au téléphone et le mettre sur un système codifié où vous éliminez les erreurs de tarification", a-t-il déclaré. RealPage, Seattle et la hausse des loyers ---------------------------------- Pour voir comment un logiciel de fixation des loyers peut faire un différence, ne cherchez pas plus loin que Seattle, où au cours des dernières années, les loyers ont augmenté plus rapidement que presque partout dans le pays, selon certaines études. Les grands immeubles d'appartements dans un code postal juste au nord du centre-ville, pris en sandwich entre le Space Needle et le marché de Pike Place, sont majoritairement contrôlés par les clients de RealPage, a constaté ProPublica. Le quartier branché de Belltown, avec ses salles de concert et ses tours résidentielles, comptait 9 066 appartements au prix du marché dans des immeubles de cinq unités ou plus en juin, selon la société de données CoStar et Apartments.com. La gestion immobilière était très concentrée : les 10 plus grandes sociétés de gestion du code postal géraient 70 % des unités, selon les données. Tous les 10 ont utilisé le logiciel de tarification de RealPage dans au moins certains de leurs bâtiments, selon des employés, des communiqués de presse et des articles dans des publications spécialisées. Les marchés chers avec des loyers élevés, comme Seattle, ont tendance à avoir des taux "très élevés" d'utilisation de la gestion des revenus par les propriétaires, a déclaré Roper. Deux bâtiments dans le code postal - l'un avec un logiciel de gestion des revenus et l'autre sans - révèlent des approches divergentes de la tarification des appartements. Les appartements Fountain Court, 320 unités regroupées autour d'une cour avec une fontaine, se trouvent à environ 800 mètres du siège social d'Amazon. L'immeuble est détenu et géré par Essex Property Trust, dont les dirigeants ont déclaré aux investisseurs lors d'un appel aux résultats en 2008 qu'ils mettaient en œuvre YieldStar dans les immeubles d'appartements de la fiducie. À Fountain Court, le loyer a augmenté de 42 % depuis 2012, selon les données de CoStar, ce qui est supérieur à l'augmentation moyenne de 33 % pour des immeubles similaires du centre-ville. La locataire Amanda Tolep et son mari approchaient de la fin de leur bail pour une chambre dans l'immeuble de six étages vers la fin de 2021 lorsqu'ils ont appris que le loyer augmenterait d'environ 400 $ à 1 600 $. L'augmentation s'est élevée à 33 % — en un an. Tolep travaillait comme barista et lançait sa propre entreprise liée à la nutrition. Son mari travaillait pour une banque. Ils s'attendaient à ce que leur loyer augmente, sachant qu'ils avaient reçu un "accord COVID". Mais la taille du saut, ainsi que d'autres nuisances - comme des colis volés et le bruit d'une caserne de pompiers à proximité - les ont amenés à chercher ailleurs. Après avoir trouvé des prix similaires à leur loyer augmenté dans plusieurs autres immeubles du quartier, le couple a décidé de quitter la ville et de se déplacer à une demi-heure de route vers le nord. Un porte-parole d'Essex a refusé de commenter. Aucun des autres plus grands gestionnaires immobiliers n'a commenté dans le dossier son utilisation de la gestion des revenus. À environ six pâtés de maisons, le loyer n'a pas augmenté de façon aussi spectaculaire aux Humphrey Apartments, un bâtiment historique en brique de six étages avec 74 unités. John Stepan, écrivain pour une entreprise de technologie, a emménagé dans un studio du bâtiment de 1923 il y a un peu plus d'un an. C'était petit, mais il aimait les hauts plafonds, les planchers de bois franc et la cuisine de style ferme. Il avait également obtenu un accord COVID : un mois gratuit, avec un loyer de 1 295 $ par mois par la suite. Quelques mois avant la fin de son bail, l'immeuble l'a avisé que le loyer augmenterait de 50 $, ce qui représentait une hausse d'environ 3,9 %. "C'était étonnamment bas", a déclaré Stepan, qui est parti uniquement parce qu'il a trouvé un condo à acheter à proximité. Tami Drougas, la gestionnaire d'actifs qui supervise The Humphrey et deux autres immeubles de la région de Seattle pour le promoteur immobilier local qui les possède, a déclaré qu'elle n'utilisait pas de système de gestion des revenus. "Je ne crois pas en eux", a-t-elle déclaré. "C'est très bien et très bien pour les grandes entreprises. Mais je pense que cela enlève l'humanité de ce que nous faisons. Après 24 ans dans l'industrie, dit-elle, elle considère que de bonnes relations avec les locataires et les vendeurs sont la clé du succès de la gestion d'un immeuble. Elle a dit que The Humphrey a de faibles coûts liés aux postes vacants. Le loyer de l'immeuble a à peine bougé ces dernières années, a-t-elle reconnu. "Nous avons beaucoup moins de chiffre d'affaires et j'ai l'impression que cela réduit les dépenses", a déclaré Drougas. Seattle a été particulièrement touchée par la flambée des loyers. Un rapport a révélé que la ville avait [la plus forte croissance des loyers de toutes les grandes villes](https://www.kiro7.com/news/local/report-shows-seattle-area-has-largest-rent-increase-nation-over -past-decade/3C4CAHGUYZFLZOOI4MRDZRG6UY/) dans le pays au cours de la décennie se terminant en 2019. Près de 46 000 ménages de Seattle dépensaient [plus de la moitié de leurs revenus pour le logement](https://www.seattle.gov/Documents/Departments/OPCD/ OngoingInitiatives/HousingChoices/SeattleMarketRateHousingNeedsAndSupplyAnalysis2021.pdf), ce qui en fait ce que les normes fédérales appellent "très lourdement grevées de coûts", selon une étude de 2021 commandée par la ville. De nombreuses familles ont du mal à payer les nécessités telles que la nourriture et les soins médicaux lorsque leur loyer absorbe 30 % ou plus de leurs revenus. "Beaucoup d'autres ont été complètement expulsés de Seattle en raison de la hausse rapide des loyers et des prix des logements", indique l'étude. Il a également constaté que les personnes ayant des revenus plus élevés étaient souvent « louées à la baisse », choisissant des appartements moins chers qui, autrement, auraient été disponibles pour les personnes gagnant moins. Seattle aurait dû avoir un surplus de 9 000 appartements abordables pour les personnes gagnant 80% ou moins du revenu médian, selon l'étude. Mais la baisse des loyers des locataires à mesure que les prix augmentaient a transformé cet excédent en un déficit de 21 000. Comme la disponibilité des appartements a diminué, le choix des propriétaires a également diminué. La concentration surprenante de la gestion immobilière à Belltown reflète une tendance nationale. Le nombre d'appartements contrôlés par les 50 plus grands gestionnaires immobiliers du pays augmente chaque année depuis 14 ans, selon le Conseil national du logement multifamilial, qui enquête sur les immeubles de cinq unités ou plus. Ces entreprises ont supervisé environ 1 appartement de ce type sur 6 dans tout le pays en 2019, soit [3,6 millions d'unités](https://www.nmhc.org/news/press-release/2020/2020-nmhc-50-demonstrates-industry-strength -en-2019/). En 2021, ce nombre était passé à près de 4,2 millions. James Nelson, ancien examinateur de banque et courtier en prêts, a remarqué la concentration de propriétaires lorsque lui et son partenaire ont déménagé à Seattle en 2018. Troublé par les prix de vente astronomiques des maisons et les loyers élevés, Nelson a commencé à regarder ce qui se passait sur le marché au sens large. Après quelques recherches, il a découvert que bon nombre, sinon la plupart, des plus grands gestionnaires d'appartements de Seattle semblaient utiliser un logiciel de fixation des prix. "Le nom RealPage n'arrêtait pas d'apparaître", a déclaré Nelson, qui est à la retraite et [écrivant un livre sur ses recherches] (https://jamesmartinnelson.com/). "Je suis entré et j'ai regardé les technologies qu'ils utilisaient." Il a conclu que les propriétaires utilisaient la technologie pour faire exactement ce que RealPage avait annoncé : les aider à facturer des loyers élevés et à battre le marché. "Il n'y a pas de concurrence", a-t-il dit. Préoccupations concernant la concurrence -------------------------- Le logiciel de RealPage a gagné du terrain à un moment où l'administration Biden, préoccupée par la hausse des prix et la concentration des entreprises, cherche à renforcer l'application des règles destinées à garantir l'épanouissement de la concurrence. Pour gagner des procès, les procureurs antitrust ont traditionnellement dû montrer que les concurrents s'étaient entendus entre eux pour falsifier les prix. "Si des concurrents s'accordaient entre eux pour utiliser le même algorithme et partager des informations entre eux dans le but de stabiliser les prix, ce serait en soi illégal", a déclaré Stucke, l'ancien procureur antitrust. S'ils partageaient simplement des informations sans accepter de manipuler les prix, la question de savoir si la loi antitrust a été violée serait plus complexe, a-t-il déclaré. Stucke a déclaré qu'il n'avait connaissance d'aucun cas où des entreprises auraient été poursuivies pour ce que l'on appelle une collusion tacite tout en utilisant le même algorithme pour fixer les prix. Mais Maureen K. Ohlhausen, qui était alors présidente par intérim de la Federal Trade Commission, [a déclaré lors d'une conférence en 2017](https://www.ftc.gov/system/files/documents/public_statements/1220893/ohlhausen_-_concurrences_5- 23-17.pdf) qu'il pourrait être problématique si un groupe de concurrents utilisait tous l'algorithme de la même entreprise extérieure pour maximiser les prix sur un marché. Elle a suggéré de remplacer "un gars nommé Bob" partout où le mot algorithme apparaît. "Est-ce que c'est OK pour un type nommé Bob de collecter des informations confidentielles sur la stratégie de prix de tous les participants d'un marché, puis de dire à tout le monde comment ils devraient évaluer?" dit-elle. "Si ce n'est pas OK pour un gars nommé Bob de le faire, alors ce n'est probablement pas OK pour un algorithme de le faire non plus." Par l'intermédiaire d'un représentant, Ohlhausen a refusé de commenter RealPage. Le logiciel de RealPage soulève de multiples préoccupations, ont déclaré des experts. Les tribunaux ont désapprouvé le partage de données non publiques entre concurrents. Les données des transactions de location ne sont pas toujours publiques. En ce qui concerne l'affirmation de RealPage sur son site Web selon laquelle il utilise "des analyses disciplinées qui équilibrent l'offre et la demande pour maximiser la croissance des revenus", Stucke a déclaré que les entreprises ne peuvent généralement pas contrôler l'offre et la demande par elles-mêmes. "Normalement, cela est laissé aux forces du marché", a-t-il déclaré. Le groupe d'utilisateurs RealPage - le forum pour les gérants d'appartements qui utilisent les produits de l'entreprise - encourage les rivaux à travailler ensemble, ce qui a également été contesté comme anticoncurrentiel dans les poursuites antitrust. Le site Web de la société indique que le groupe vise à « promouvoir les communications entre les utilisateurs », entre autres. Commençant avec 10 membres en 2003, le groupe est passé à plus de 1 000 participants, selon le site Web. Une douzaine de sous-comités, dont deux axés sur la gestion des revenus, se réunissent lors de sessions sur invitation uniquement lors de la conférence annuelle de l'entreprise, RealWorld, et participent à une conférence téléphonique chaque trimestre. Ces types de collaborations, a déclaré Stucke, "pourraient déclencher un drapeau rouge antitrust". Si les clients manipulent les forces du marché, leurs affirmations dans les vidéos marketing de RealPage selon lesquelles son logiciel maintient les prix et l'occupation "plus stables" pourraient également devenir pertinentes devant les tribunaux, a déclaré Stucke. Des commentaires similaires ont été utilisés comme preuves dans des affaires antitrust antérieures. Et les exhortations de RealPage et des dirigeants de l'immobilier aux entreprises d'utiliser YieldStar et de laisser certaines unités vacantes pour augmenter les prix rappellent une affaire judiciaire du début des années 1900, a-t-il déclaré, où les entreprises forestières partageaient des informations et une directive visant à réduire l'offre afin pour faire monter les prix. Dans un e-mail à ProPublica, RealPage a rejeté l'idée que l'entreprise utilisait les données du marché de manière inappropriée. L'entreprise a déclaré que l'utilisation des loyers réels aide l'entreprise à "avoir une image plus fidèle de l'élasticité des prix et de l'abordabilité", ce qui réduit les risques qu'une unité soit trop chère. Et les données de transaction de location que RealPage utilise ne sont pas toujours privées ; Parfois, ces données sont divulguées, a déclaré la société, par exemple lorsque des sociétés immobilières cotées en bourse font des rapports. La FTC, qui dispose d'un large pouvoir pour engager des poursuites contre des entreprises pour pratiques anticoncurrentielles, a déclaré en 2021 qu'elle [cherchait à jouer un rôle plus actif](https://www.ftc.gov/system/files/documents/public_statements /1591706/p210100commnstmtwithdrawalsec5enforcement.pdf) dans de tels cas. Un porte-parole de la FTC a refusé de commenter le logiciel de tarification de RealPage. L'agence s'est déjà mêlée à RealPage : en 2018, la société a accepté de payer 3 millions de dollars pour [régler une plainte à la FTC](https://www.ftc.gov/news-events/news/press-releases/2018/10/ texas-company-will-pay-3-million-settle-ftc-charges-it-failed-meet-accuracy-requirements-its-locataire) que la société n'avait pas fait assez pour s'assurer que les informations personnelles utilisées dans son [locataire produit de dépistage] (https://www.propublica.org/article/how-your-shadow-credit-score-could-decide-whether-you-get-an-apartment) était exacte. RealPage n'a pas reconnu d'actes répréhensibles dans le règlement. Les loyers plus élevés pèsent sur plus de locataires --------------------------------------- Drame sur la hausse des coûts de location - désormais un moteur clé de l'inflation - est de plus en plus public. L'année précédant la pandémie, environ 46 % des locataires aux États-Unis ont dépensé plus de 30 % de leurs revenus sur le loyer et répondait donc à la définition d'un logement grevé de coûts, a constaté le Joint Center for Housing Studies de l'Université de Harvard. À la mi-septembre à Washington, D.C., des manifestants en colère ont interrompu [la conférence annuelle normalement calme](https://www.businessinsider.com/activists-crash-dc-corporate-landlords-meeting-to-protest-rent-increases- 2022-9) détenu par le Conseil National de l'Habitat Multifamilial. Avant que la sécurité ne les expulse, ils se sont emparés de la scène et ont raconté comment leurs familles avaient été lésées par l'incapacité de trouver un logement sûr et abordable. Au centre du débat acrimonieux se trouvait Jay Parsons de RealPage. Depuis la propre conférence de RealPage en juillet, il a répété une statistique, compilée à partir d'un ensemble de données d'entreprise de nouvelles [transactions de location] (https://www.realpage.com/analytics/market-rate-apartment-renters-spending-23-percent/ ), que les locataires d'appartements au prix du marché ne consacrent qu'environ 23 % de leurs revenus au loyer. "La réalité est que [les loyers ne peuvent augmenter qu'à mesure que les revenus augmentent] (https://www.nytimes.com/2022/09/27/business/economy/landlords-rent-inflation.html)", a déclaré Parsons au New York. Fois le mois dernier. "Si les gens ne peuvent pas se le permettre, vous ne pouvez pas le louer." Mais sa vue ensoleillée lui a valu de vives réprimandes. "C'est manifestement faux", a écrit Ben Teresa, co-directeur du RVA Eviction Lab à la Virginia Commonwealth University, sur Twitter. "L'une des caractéristiques déterminantes des marchés du logement au cours des 40 dernières années a été que les loyers ont augmenté plus rapidement que les salaires. "Le problème est très précisément que les gens paient des loyers qu'ils ne peuvent pas se permettre", a-t-il écrit.