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Zillow's Zestimate of Home Values est devenu une référence incontournable pour les propriétaires américains. Mais lorsque Zillow a essayé d'utiliser son algorithme pour acheter et vendre des maisons, il a mal interprété le marché.
La branche iBuyer (ou «acheteur instantané») de la société, où les entreprises à la pointe de la technologie utilisent des algorithmes pour évaluer, acheter et vendre rapidement des maisons, a été lancée en 2018 à Phoenix. Il a rejoint un marché animé dans la ville de l'Arizona : Opendoor, Redfin et Offerpad y achètent et retournent des maisons depuis 2014 environ.
Le principe d'iBuying est simple : en tirant parti de la puissance du big data, les entreprises technologiques estiment le prix auquel elles pensent pouvoir vendre un bien, ce qui renseigne ensuite leurs offres d'achat. Ils ont tendance à proposer des prix inférieurs à ceux des acheteurs traditionnels, mais attirent les vendeurs en promettant des transactions plus rapides et entièrement en espèces.
Une fois qu'un iBuyer possède une maison, il travaille rapidement pour rénover la propriété et la remettre en vente, en théorie pour un profit. Une analyse de millions de ventes de maisons aux États-Unis entre 2013 et 2018 par des universitaires de Stanford, Northwestern et Columbia Business School a révélé que Les iBuyers ont réalisé environ 5% de profit en retournant des maisons.
Zillow croyait détenir le secret du monde iBuying : le Zestimate. Lancé en 2006, l'algorithme très vanté avait été formé sur des millions d'évaluations de maisons à travers les États-Unis avant d'être mis au travail pour estimer le prix possible de la propriété achetée par Zillow lui-même. En théorie, il s'agissait d'une confluence naturelle de deux choses : l'expertise de Zillow dans la tarification des maisons et une nouvelle méthode d'achat de propriétés reposant sur des estimations précises.
Pendant trois ans, cela a fonctionné, selon John Wake, agent immobilier et analyste immobilier autour de Phoenix depuis 2003. Au cours de cette période, il a vu le marché s'effondrer à plusieurs reprises, notamment lors de la crise financière de 2008-09, déclenchée par le problèmes avec les prêts subprime. Mais il n'a jamais rien vu de tel au cours des 18 derniers mois.
"Je ne connais personne au printemps 2020 qui a prédit que le marché ferait ce qu'il a fait", dit-il. "Personne n'avait prévu qu'il décollerait et deviendrait si fort." En mars 2020, presque toute l'activité sur le marché du logement de Phoenix s'est arrêtée alors que le monde s'arrêtait et que l'incertitude économique régnait. En octobre 2021, les ventes s'étaient considérablement accélérées, y compris parmi les iBuyers.