トレイシー・ガーテンマンさんは、自宅の山火事、雹害、強風に対する保険をかけている会社が、自分も監視しているとは知らなかった。
あるメールを受け取るまでは。
1月、トラベラーズ保険の担当者からガーテンマンさんにメールが届き、10年以上もオースティンの自宅に加入していた保険契約を更新しないと告げられた。
担当者によると、木々が屋根に近づきすぎて家が危険にさらされていたという。なぜそんなことを知ったのだろうか？メールにはガーテンマンさんの家の上空から撮影した2枚の写真が添付されていた。担当者は、空高くから撮影した写真は第三者機関から入手したものだと述べ た。
「詐欺だと思った」とガーテンマンさんは言う。メールが本物だと分かると、彼女の反応は一変した。「権利を侵害されたように感じた」。
KUTニュースは、住宅所有者、業界専門家、保険監視団体に話を聞いたほか、数百ページに及ぶ苦情や州への提出書類も確認した。公文書請求を通じて入手した文書によると、テキサス州の保険会社は、住宅保険の継続を判断するために、衛星や航空機で撮影した航空写真を使用していることが確認された。
少なくとも1社は、コンピューターモデルを用いてこれらの写真を検査し、カビの生えた屋根、傾いた木の枝、欠けた屋根板などを特定している。保険会社はその後、住宅所有者に対し、保険契約の更新ができない可能性があると通知する。
監視対象となっている住宅の数は不明だが、その数は膨大で、さらに増加している可能性がある。保険会社に広く利用されている航空画像技術企業の一つは、全米人口の99.6%を監視しているという。
異常気象の増加と住宅被害額の増大に直面し、保険会社は保険契約の評価、そして場合によってはリスク回避のために、航空画像などの新技術にますます依存するようになっている。2020年から2023年の間に、テキサス州の保険会社が住宅保険契約の更新を見送る割合はほぼ倍増した。
保険会社を代表する団体は、作業員を直接派遣して住宅を検査するよりも、航空写真の方が効率的だと述べている。しかし、住宅所有者を代表する団体は、この慣行は反論しにくい不正確な結論につながる可能性があると指摘している。保険会社が航空写真の評価に広く利用しているある企業は、航空写真の精度は人間による調査よりも劣ると主張している。
「保険契約の購入、サービス、そして調整において、人間的なタッチが失われつつある」と、消費者擁護団体テキサス・ウォッチのウェア・ウェンデル事務局長は述べた。「そして、これは保険契約者にとって良くないことだと思う。」
空を見上げる
トラベラーズはガーテンマンさんに、2ヶ月以内に木を剪定しなければ保険金が支払われないと告げた。
住宅所有者保険に加入せずに生活することは、大きな経済的リスクを伴う。嵐で家を失った場合、家が再建できなくなるリスクがあるだけでなく、住宅ローン会社は無保険の住宅所有者にペナルティを課す。
ガーテンマンさんは造園会社に3,000ドルを支払い、木の剪定を依頼した。彼女は剪定した枝の写真をトラベラーズにメールで送り、そのまま待った。彼女は、保険会社が保険契約の更新に同意したのは、契約満了日のわずか数日前だったと語った。
中には、それほどうまくいっていないケースもある。フロリダ州、ノースカロライナ州、ペンシルベニア州では、上空からの航空写真が原因で更新が見送られたという住宅所有者の報告がある。昨年は、ウォール・ストリート・ジャーナル紙がカリフォルニア州の事例を報じた。(https://www.wsj.com/real-estate/home-insurance-aerial-images-37a18b16)
テキサス州保険局から入手した記録によると、テキサス州では、サンアントニオ、ヒューストン、オースティンの住宅所有者が、保険会社から航空写真を理由に契約更新を拒否すると脅迫されたという。業界専門家によると、住宅所有者は保険契約に署名する際に、住宅の検査を受けることに同意 しているという。
「保険会社には、あなたの家を見に行く権利があります。おそらく、衛星で家を見る権利もあるでしょう」と、保険契約者の代理人を務めるテキサス州公共保険相談所の所長、デビッド・ボルダック氏は述べた。
にもかかわらず、2023年以降、住宅所有者は州に対し少なくとも12件の苦情を申し立てています。
KUTニュースは、これらの苦情に関する詳細なケースファイル6件を検証しました。住宅所有者の中には、保険会社が上空から自宅を監視していることを知って衝撃を受けたと語る人もいました。さらに、画質が粗く、古く、不正確な画像に基づいて保険契約の更新を拒否されたケースもいくつかありました。
一部の保険会社は、住宅所有者に自宅の航空写真を見せるよう求める要請を拒否しました。
2023年、ステートファームはガルベストン郊外の住宅所有者に対し、屋根の葺き替えを行わない限り保険契約を更新しないと通告しました。住宅所有者は屋根工事会社に依頼しましたが、屋根は徹底的に洗浄するだけで済むと言われました。
住宅所有者はステートファームが何を見ているのかを知りたがっていました。「彼らのいわゆる（原文ママ）決定を裏付けるために、何度も引受報告書とドローン写真の提出を求めてきました」と、住宅所有者は苦情の中で述べています。
これに対し、ステートファームは自社の方針を引用し、「当社はいつでも住宅を調査する権利を有し、検査報告書の提出義務はない」と主張しました。
州が介入したことで、ステートファームは契約更新に同意しました。
第三者企業とAI
ヒューストンにある住宅の航空写真はこんな感じです。球根状の緑色（木々）が茶色の長方形（住宅）を囲んでいます。写真は粗く、私道に置かれた白い親指の爪（車）と裏庭に置かれた半透明のマッチ箱（プール）以外は、ほとんど判別できません。
保険会社はこうした画像を切望しています。テキサス州の住宅保険市場を独占するステートファームを例に挙げましょう。同社はすべての町で保険契約を締結しており、ほぼすべての住宅に目を向けています。
州への提出書類の中で、ステートファームは住宅の航空写真の入手と評価に第三者企業CAPE Analyticsを利用していると述べています。州のデータによると、住宅保険市場の少なくとも20%を占める保険会社がCAPE Analyticsの技術を利用しています。
CAPEは、米国のほぼ全域をカバーする航空写真にアクセスできると述べている。同社のウェブサイトによると、同社はこれらの写真に写っている屋根を人工知能（AI）で分析している。それぞれの屋根は、同社のモデルが損傷と認識したものに基づいて評価される。
そして、保険会社はボタンをクリックするだけで、住宅所有者保険の更新を決定できる。
KUT NewsはCAPE Analyticsにコメントを求めたが、回答は得られなかった。
テキサス州の保険会社は、住宅の評価方法や価格設定方法の詳細、さらには利用する第三者機関の情報などを記載した文書を中央データベースにアップロードすることが義務付けられている。
KUT Newsはこのデータベースを利用し、保険会社が2024年に提出したCAPEマニュアルにアクセスした。このマニュアル はCAPEの技術の旧バージョンのものだと思われるが、保険会社は現在も使用しているものである。
同社は文書の中で、自社の屋根評価技術は対面検査に代わる「低コスト」な代替手段であると述べています。保険業界関係者は、航空写真の利用は保険会社のコスト削減に役立ち、ひいては顧客への保険料の値上げを抑制すると主張しています。
「担当者が近隣を歩いたり、家々を回ったりするよりも、保険会社は広い範囲をカバーできます」と、保険会社の業界団体であるテキサス保険協会の広報担当ディレクター、リチャード・ジョンソン氏は述べています。
しかし、CAPEのマニュアルには、航空写真は人間による検査よりも正確性に劣る傾向があるとも記載されています。
「一戸建て住宅の車両による検査や現場検査から得られる屋根の状態は、通常、屋根の小さな欠陥についてより詳細な分析結果をもたらすことができます」とマニュアルには記されています。「このような検査で得られた観察結果は、屋根の最新の状態を反映していることが保証されています。」
KUTニュースは、契約更新時に航空写真を使用していることを州または顧客に開示している保険会社5社に質問状を送りました。ネイションワイドとトラベラーズは、一般的な回答のみで、両社とも保険契約の作成に航空写真を活用していると述べた。
ネイションワイドの広報担当者、ケビン・ケンパー氏は、「保険・金融サービス会社として、当社は顧客のリスクレベルに基づき、ポートフォリオを継続的に評価し、バランスを調整しています」と述べた。「リスクの引受を支援するため、航空写真を含むテクノロ ジーとサードパーティのサービスを活用しています」。
州への提出書類に添付された写真によると、他の保険会社はニアマップ社を利用しており、同社のウェブサイトによると、住宅の航空写真のAI分析も提供している。
テキサス州は保険会社による人工知能（AI）の使用を禁止していない。しかし、全米消費者連盟の保険担当ディレクター、ダグラス・ヘラー氏をはじめとする関係者は、議員が規制を開始することを期待している。「保険会社はまさにこの分野でワイルド・ウェスト（無法地帯）のような状況に陥っています」とヘラー氏は述べた。
しかし、テキサス州当局は保険分野におけるAIの法制化に関心を示しているようだ。議員らは現在、医療保険会社に対し、請求評価にAIベースのアルゴリズムを使用しているかどうかをウェブサイトと個々の顧客に公表することを義務付ける法案を検討中だ。
この法案は、現状では他の種類の保険を提供する会社には適用されない。
不適切な屋根の例
ネイションワイドは、CAPE Analyticsの画像とソフトウェアを住宅評価に使用していると述べている保険会社の一つである。
2023年、ネイションワイドはオースティンの住宅所有者に対し、航空写真で屋根の状態が「劣悪」であることが示されたため、保険契約を更新しないと通告した。同社は、屋根が変色しており、おそらく屋根材に藻が生えているのではないかと説明した。
このすべては住宅所有者にとって驚きだった。なぜなら、その屋根は築1年だったからだ。
KUTニュースは、この住宅所有者と直接話をすることができませんでした。これらの苦情を収集しているテキサス州保険局は、住宅所有者の氏名と住所を公表していません。
州に提出した苦情の中で、住宅所有者は住宅ローン会社から請求書が届いた時に保険が失効したことに気づいたと述べています。
保険が失効し、住宅所有者が依然として住宅ローンの返済義務を負っている場合、住宅ローン会社は住宅所有者に代わって保険に加入することができます。これらの保険は、通常の保険よりも高額で、補償範囲が狭い傾向があります。
苦情を申し立てた住宅所有者は、無保険期間の1ヶ月間、住宅ローン会社に156ドルの未払い金がありました。その間、別の保険会社を見つけ、州に調査を依頼しました。
2か月後、州の質問に対し、ネイションワイドは誤りがあったと回答しました。
「さらに調査した結果、当社の引受担当者が当初、誤った航空写真レポートを確認していたことが判明しました」と、同社の従業員は文書で述べています。 「正確な航空写真の報告があれば、屋根に関して何らかの措置を講じる必要はなかったでしょう。」
ネイションワイド社またはその関係者が、古い写真を見たのか、それとも全く別の家の写真を見たのかは不明です。
ネイションワイド社は、個別の事例についてはコメントしないとしています。
プライバシーに関する懸念
テキサス州では、保険会社は上空から住宅を監視する明確な権利を有しており、現在よりもさらに権限が拡大しています。
2013年、州議会は、ドローンを含む無人航空機による住宅上空飛行から住民を保護するための法律を可決しました。この法律では、上空から住宅の写真を撮影できるのは、法執行機関、石油・ガス会社、測量用衛星を使用する組織の職員に限られており、その他の例外も設けられています。
「なぜ政府やその他の誰かが私の行動をすべて監視できるのでしょうか？」この法案を起草した、ダラス東部選出の共和党議員、ランス・グッデン氏は、テキサス・トリビューン紙に対しこう語った。(https://www.texastribune.org/2013/02/04/lege-could-ban-drone-surveillance-private-property/)
しかし、法案作成にあたり、議員らは国境警備の一環として、米墨国境から25マイル（約40キロメートル）以内の私有地上空でのドローン飛行も認める決定を下した。これは、当該地域を代表する議員らの不満を招き、2回後の会期で彼らは憤慨を露わにした。
「自分の家の上空でドローンを飛ばせたらどう思う？」と、ラレド選出の民主党議員、ジュディス・ザフィリーニ氏は2017年の公聴会で述べた。ザフィリーニ氏と国境地帯の議員らは、国境付近の住民に対する例外規定を削除するというシンプルな修正案を提案した。
議員らは法案の施行前にもう一つの修正を加えました。保険会社とその関連会社は、更新を含む保険契約の作成を目的として、私有地の上空でドローンを飛行させることができるようになりました。
公聴会では、この変更がなぜ、そしていつ行われたのかは明らかになっていません。
KUTニュースは、下院でこの法案の作成に携わったザフィリーニ議員と、ウェスラコ選出の民主党議員アルマンド・マルティネス議員に質問リストを送りました。両議員はコメントを控えていると回答しました。
テキサス州法では認められていますが、保険会社が自社のドローンを住宅の上空で飛行させることがどれほど一般的かは不明です。一部の保険会社は、暴風雨による被害の査定にドローンを使用していると述べていますが、日常的な点検で使用しているかどうかは公表していません。
KUTニュースは保険会社に対し、自社のドローンを使用しているかどうかを尋ねました。回答したのはトラベラーズ社のみで、保険契約の作成にはドローンを使用していないと回答しました。州からの苦情に対し、ステートファーム社も物件調査にドローンを使用していないと回答しました。
そして、ドローンを使用する必要がない可能性もあります。 CAPE AnalyticsやNearmapといった企業は、保険会社がますます求めているような、迅速、安価、そしてあらゆる場所を把握できる監視機能を提供しているようだ。
「すべての企業が（この種の技術を）活用しているわけではない」と、非営利団体Insurance Information Instituteのメディアリレーションズ担当ディレクター、マーク・フリードランダー氏は述べた。
「しかし、いずれは活用されるようになるだろう。」