スペリング・マナーは、ロサンゼルスにある120室の邸宅で、ボウリング場と美容室を併設しています。テレビプロデューサーのアーロン・スペリングが建てた建物で、「ビバリーヒルズ高校白書」や「ダイナスティ」のプロデューサーを務めた人物です。この邸宅は、米国で売りに出されている物件の中では最大級の規模を誇ります。
この邸宅は2年半以上売りに出されており、1億3,750万ドルという高額な値段が付けられています。
ウォール・ストリート・ジャーナルが今月初めに報じたように、グーグルの元CEO兼会長で、10月21日時点で純資産が230億ドルのエリック・シュミットがこの邸宅の購入に興味を示したとき、所有者は大喜びしたに違いありません。
しかし問題は、594 Mapleton という有限責任会社を名乗って匿名で活動しているオーナーが、オーナー自身にも他の誰にも売却できないことだ。（ウォールストリート・ジャーナルは、地元のエージェントが LLC のオーナーはサウジアラビアの億万長者だと考えているという以前の報道を引用した。）
スペリング・マナーのオーナーは弁護士を通じてウォールストリート・ジャーナルに、詐欺師たちが今年初めに ロサンゼルス郡に詐欺的な証書を提出したと語った。訴訟で詐欺の容疑をかけられた 2 人は、自分たちが正当な所有者だとウォールストリート・ジャーナルに語った。この邸宅の所有権をめぐる進行中の法廷闘争が、邸宅の売却を阻んでいる。
住宅や土地の本当の所有者をめぐる同様の争いが全国で繰り広げられている。不動産詐欺の専門家によると、AI テクノロジーと膨大な量の公開情報に勇気づけられた一部の詐欺師は、証書窃盗（別名タイトル窃盗）の試みを大胆に行っているという。彼らのターゲットは、邸宅の住人から、もっと質素な住宅や土地の所有者まで多岐にわたる。
アメリカ土地所有権協会と経済調査会社NDP Analyticsが783件の回答を対象に実施した2024年5月の調査では、売り手のなりすまし詐欺（不動産を売却する目的で不動産所有者の身元を偽装する詐欺）がかなり一般的であることが判明しました。2023年には、所有権保険会社の28%が少なくとも1件の売り手のなりすまし詐欺の試みを経験し、2024年4月だけでも19%が試みを経験しました。
FBIのインターネット犯罪苦情センターは、証書詐欺を特に追跡していません。しかし、2023年には、不動産関連の苦情が合計9,521件処理され（不動産投資による資金の損失と定義）、1億4,500万ドル以上の損失が発生した。
スペリングマナーは規模と価値から目立つ例だが、家や土地を所有している人は誰でも、知らないうちに権利証が譲渡される可能性がある。
「おそら く、これが認識を高め、自分に起こり得るのなら、誰にでも起こり得ると人々が気づき始めるだろう」と、通信詐欺防止会社CertifIDのCEO、タイラー・アダムズ氏はBusiness Insiderに語った。「しかし、逆になって『詐欺師は大金を狙う。私の20万ドルの家は狙わない』と人々が考えることがないように願っている。そうではない。もっとひどい問題は、はるかに小さな市場にある」。
詐欺師が証書を偽造できれば、家が手に入る――いや、大邸宅かもしれない
マイアミを拠点とする法律事務所 LKLSG の弁護士、ビクター・ペトレスク氏は、年間 2 ～ 3 件の所有権詐欺事件を扱っているという。
同氏は BI に対し、最近、身元を偽造した住宅所有者を代理したと語っており、「誰かを説得して売却代金を銀行口座に振り込ませるため、証書に偽造された」という。
「まだ起こっていることはわかっている」と同氏は付け加えた。
スペリング・マナー事件では、アダムズ氏は、この証書詐欺は、住宅の売却価格全額を受け取るための戦術ではなく、正当な所有者から少額の報酬をゆすり取って住宅を返還させるためのものである可能性があると述べた。
アダムズ氏は、詐欺師は「正当な所有者が売却できないほど証書を改ざんすれば、取り戻すためにどこかに仮想通貨を送るよう説得できるのではないか」と考えるかもしれないと述べた。
スペリングマナーの所有者である594メープルトンLLCの弁護士、不動産業者、ロサンゼルス郡地方検事はコメント要請に応じなかった。
証書詐欺は、エルビス・プレスリーが所有し、今も彼の家族が所有するテネシー州メンフィスの邸宅、グレー スランドの所有権を複雑にしている。
今年初め、ナウサニー・インベストメンツ・アンド・プライベート・レンディングという会社が、グレースランドを所有していると発表し、その不動産を競売にかける計画を発表した。プレスリーの孫娘であるライリー・キーオは、偽造文書を使って所有権を主張したとして同社を訴え、勝訴した。
8月、ミズーリ州の女性リサ・ジャニーン・フィンドリーが、歴史的建造物を盗む計画で詐欺と個人情報窃盗の罪で連邦検挙された](https://www.businessinsider.com/arrest-plot-steal-graceland-from-elvis-presley-kin-riley-keough-2024-8)。
グレースランド財団の広報担当者はコメントの要請にすぐには応じなかった。郵便詐欺と個人情報窃盗の罪で起訴されたフィンドリーの弁護士もコメントの要請に応じなかった。
アダムズ氏は、この種の詐欺と戦うための第一歩は、記録文書の検証プロセスを強化することだと述べた。
「社会全体として、私たちがすべきことは、これらすべての事柄について、より優れた身元確認を導入することだと思います。そのため、誰かが郡書記官事務所で新しい証書を提出する場合、その事務所は、その証書を提出する人が本人であることを確認するために、適切な身元確認慣行を持つべきです」とアダムズ氏はBIに語った。
「なぜなら、これらすべての詐欺の根底には、身元問題があるからです」と彼は付け加えた。
証書詐欺は、一般の不動産所有者にも迷惑をかけ ている
詐欺師は大物だけを狙っているのではない。
2023年、ウィリアム・ゴードンのアリゾナ州の空き地が、彼の知らないうちに他人に売却された。
ゴードンは1999年に7万6500ドルでこの土地を購入していたが、ある時点で誰かがゴードンの名前を使い、州をアリゾナからテキサスに変更した新しい証書をピマ郡の登記官に提出した。
ゴードンは、登記会社から20万ドルで土地を売却したことを祝福する手紙が届いたときに初めて、所有権の移転が行われたことに気付いた。
登記官の事務所は、基本的に不動産関連の文書の図書館のようなものです。ゴードンの土地があるピマ郡の登記官、ガブリエラ・カザレス・ケリーは、2023年にBIに、登記官の仕事は文書を記録することであり、検証することではないと語った。
「私たちは登記会社や公証人に頼っています。それが彼らに保険をかける義務がある理由です。なぜなら、最終的には、正しい不動産を扱っていることを確認するための安全策を講じるのは、これらの会社次第だからです」と彼女は語った。
ゴードン氏は、最終的に不動産会社が所有権を放棄し土地を取り戻す権利放棄証書に署名した後、不動産を取り戻した。この混乱で、ゴードン氏は約9,000ドルの訴訟費用を負担したという。
ペトレスク氏は、スペリングマナーの価格のほんの一部に過ぎない不動産の所有者は、証書盗難に遭う可能性が高いと述べた。
「こうした小規模な取引では、多くのクロージングエージェントが量ベースでクロージングしようとしている」とペ トレスク氏は述べた。「その日10件の書類をこなしているだけなので、細心の注意を払っていない人をだます方が簡単かもしれない」
2022年、コネチカット州フェアフィールドの土地が、医師のダニエル・ケニグスバーグ氏という名の詐欺師に成りすまされた後に売却された。アダムズ氏は、友人から、かつて空き地だった自分の土地に誰かが家を建てていると聞かされて、この売却を知った。
BI が閲覧した裁判所の文書によると、ヨハネスブルグ在住の「ダニエル・ケニグスバーグ」という人物が、この土地を盗もうとする文書に署名していた。
「本当の問題は、平均的な普通の人々が、ようやく家を買うのに十分なお金を貯めて、予想もしていなかった詐欺にだまされていることだ」とアダムズ氏は語った。「ここが悲しいところだ。そういう人々がより大きな影響を受けることになるのだ」
AIツールにより、詐欺師は誰でも簡単に詐欺を働くことができる
[詐欺師は、電話、電子メールによるフィッシング、または地元の記録保管者による所有権移転など、詐欺を成功させるために人工知能にますます頼るようになっている。
「残念ながら、彼らの手法はテクノロジーとともに進化している」と、フロリダ州ブロワード郡の不動産鑑定士、マーティ・キアー氏はBIに語った。
キアー氏によると、9月に誰かが不動産会社に連絡し、ハランデールビーチに空き地を売りたいと言っているという。
登記会社が本人確認を求めたところ、売り手とされる人物はビデオ通話を申し出た が、それはディープフェイク、つまり別の州で行方不明になった女性の画像を映したAI生成ビデオが繰り返し再生されていたとNBCマイアミが報じた。
登記会社が売り手とされる人物の身元証明を要求していなかったら、「この詐欺は簡単に逃れることができただろう」とキアー氏は語った。
「すべてAI画像だった」と同氏は語った。「私が本当に恐れているのは、テクノロジーがどんどん進化するにつれて、このようなことがますます増えても驚かないということだ」
AI の特徴の 1 つは、膨大な量の情報を学習して処理する能力です。不動産データは一般公開されており、一部の州では、簡単な検索で評価データ、設計図、取引記録、さらには実行された証書の写真まで発見できます。AI を使用すると、偽造文書をより迅速かつ本物らしく作成できます。
「彼らは、入手可能なすべての公的記録と公的データを読み取る AI モデルを作成し、その情報を操作する手段を作成しています」とアダムズ氏は述べました。「つまり、AI モデルのおかげで取り込みが自動化され、なりすましがはるかに高度になっているようなものです。」
AI ツールは、データベース内の空き物件を人間よりも速く認識したり、住宅ローンが付いていない住宅を特定したりできる可能性があります (住宅ローンの借り換え計画のターゲットとしてマークされる可能性があります)。
詐欺師が入手できる個人情報の量も、なりすましを容易にします。
キアー氏は、彼の事務 所は何百もの詐欺事件を扱っていると述べました。これまでのところ、AI が関与した事件は 2 件だけだが、今後もさらに増えるのではないかと懸念している。
「犯罪者は非常に賢い」と同氏は言う。「彼らは最新の技術を使って、誰かの財産を騙し取ろうとするだろう」