Incidentes Asociados
Un grupo de inquilinos en Estados Unidos afirma que sus propietarios están utilizando un software para ofrecer aumentos de alquiler inflados.
"Los empleados de Equity nos han dicho a los inquilinos que el software elimina la empatía de la ecuación. Así que pueden cobrar lo que el software les diga que cobren", dijo Kevin Weller, inquilino de Portside Towers desde 2021.
Los inquilinos dicen que la administración comenzó a aumentar los precios sustancialmente después de dar concesiones a los inquilinos durante la pandemia de Covid-19.
El edificio de 527 unidades está ubicado aproximadamente a 20 minutos del World Trade Center, en la costa de Jersey City, Nueva Jersey. Un grupo de inquilinos de la torre está involucrado en una demanda colectiva en expansión contra RealPage y 34 propietarios codemandados. El Departamento de Justicia de Estados Unidos presentó una declaración de interés en el caso en diciembre de 2023, argumentando que las denuncias alegan adecuadamente violaciones de la Ley Antimonopolio Sherman.
En noviembre de 2023, el fiscal general de Washington, D.C., presentó una denuncia similar pero más limitada contra RealPage y 14 propietarios que administran colectivamente más de 50.000 unidades de apartamentos en el Distrito.
"En efecto, RealPage está facilitando un cártel de la vivienda", dijo el fiscal general del Distrito de Columbia, Brian Schwalb, en una entrevista con CNBC. Su oficina presentó la denuncia por motivos antimonopolio. Alegan que los propietarios comparten datos confidenciales competitivos a través de RealPage, que luego establece alquileres artificialmente altos en una parte clave del mercado de alquiler local.
"En lugar de tomar decisiones independientes sobre lo que el mercado aquí en DC exige en términos de llenar unidades vacías, los propietarios están obligados, según los términos de su acuerdo con RealPage, a cobrar lo que RealPage les dice", dijo Schwalb.
RealPage dice que sus productos de gestión de ingresos utilizan datos anónimos y agregados para ofrecer recomendaciones de precios sobre aproximadamente 4,5 millones de unidades de vivienda en los EE. UU. La empresa dice que sus herramientas pueden aumentar los ingresos de los propietarios entre un 2% y un 7%.
"Con solo encender el sistema, superará a su analista manual. Es casi imposible que no pueda hacerlo", dijo Jeffrey Roper, ex empleado de RealPage e inventor de YieldStar.
YieldStar es una de las tres herramientas clave de gestión de ingresos que ofrece RealPage. El software equilibra los precios, la ocupación y la duración de los contratos de alquiler para ayudar a los administradores de propiedades a optimizar el rendimiento de su cartera. La empresa introduce los datos de sus modelos en una herramienta más reciente denominada "AIRM" que tiene en cuenta el efecto del crédito, el marketing y la eficacia del alquiler.
RealPage dijo a CNBC que sus clientes propietarios no tienen obligación de aceptar sus sugerencias de precios. La empresa también dijo que cobra una tarifa fija por cada unidad de apartamento administrada con su software.
RealPage fue adquirida por la firma de capital privado con sede en Miami Thoma Bravo por $10,2 mil millones en 2021. En presentaciones judiciales, Thoma Bravo ha afirmado que no es responsable de los presuntos actos de su subsidiaria descritos por los demandantes en las demandas colectivas.
Los inquilinos le dijeron a CNBC que descubrieron cómo se utiliza el software de gestión de ingresos en el sector inmobiliario después de leer una investigación de ProPublica de 2022. Los materiales de los inversores de Equity Residential muestran que la empresa comenzó a experimentar con opciones de alquiler y arrendamiento entre 2005 y 2008. RealPage adquirió el producto en 2017.
"¿Cómo podríamos saberlo?", dijo Harry Gural, inquilino de una propiedad de Equity Residential ubicada en el vecindario Van Ness de Washington, D.C. Gural dice que ha estado involucrado en asuntos legales contra las prácticas de fijación de precios de su propietario durante más de siete años.
Los afiliados de Equity Residential están impugnando una decisión separada tomada por una autoridad de vivienda local en Jersey City con respecto a los precios establecidos en la propiedad Portside Towers. La empresa ha presentado una demanda en un tribunal federal impugnando la decisión, afirmando que la decisión podría resultar en millones de dólares en reembolsos para los inquilinos.
Equity Residential y otros propietarios demandados se negaron a hacer comentarios sobre el litigio en curso de RealPage.
Redfin informa que los alquileres solicitados en los EE. UU. bajaron a $1,964 por mes en diciembre de 2023, un descenso con respecto a los máximos recientes. Los precios están bajando en mercados como Atlanta y Austin, Texas, donde la construcción de viviendas es alta. Pero los analistas creen que las bajas tasas de construcción de viviendas en la Costa Este de EE. UU. podrían dar a los propietarios bien ubicados más poder de fijación de precios.
"Los que somos propietarios de 80.000 apartamentos bien ubicados, como nosotros, seguimos estando en una posición bastante buena", dijo el director ejecutivo de Equity Residential, Mark Parrell, en una entrevista de junio de 2023 con CNBC.
CORRECCIÓN: Una versión anterior de este artículo indicaba erróneamente cuándo Equity Residential compró Portside Towers.