Incidentes Asociados
Cuando Shanice Sharpe se mudó a un apartamento de una habitación en 22 John St., en el barrio obrero de Weston, en el área metropolitana de Toronto, su alquiler parecía razonable.
Pero desde 2022, se ha disparado casi un 10 por ciento cada año y actualmente gasta la mayor parte de sus ingresos mensuales en vivienda. "Tengo tres trabajos solo para pagar mi vida", dijo.
La mayoría de sus compañeros inquilinos se han enfrentado a aumentos similares por parte del propietario canadiense del edificio, Dream Unlimited, que tiene 25 mil millones de dólares en activos.
Ahora, hay evidencia de que el desarrollador inmobiliario está recibiendo asesoramiento sobre aumentos de alquiler de un software de inteligencia artificial, YieldStar, que actualmente es objeto de una importante demanda del gobierno de EE. UU. [(https://www.nytimes.com/2024/08/23/business/economy/realpage-doj-antitrust-suit-rent.html)] que alega que permite a los propietarios inflar artificialmente los alquileres y "perjudica a millones de estadounidenses".
Según un documento obtenido por The Breach, el administrador de la propiedad en 22 John St. admitió haber usado Yieldstar "para calcular los alquileres de mercado estimados para un apartamento determinado".
El software inmobiliario, creado por RealPage, con sede en Texas, recopila datos confidenciales en tiempo real sobre los precios de alquiler y las tasas de ocupación de los propietarios. Un algoritmo impulsado por inteligencia artificial genera sugerencias sobre lo que deberían cobrar a los inquilinos, montos que a menudo son más altos de lo que serían sin esa colusión entre los propietarios, según las acusaciones en el caso presentado hace dos semanas por el gobierno de los EE. UU.
Después de las redadas del FBI a principios de este verano en varios propietarios corporativos de EE. UU. que usan el software, el Departamento de Justicia dice que RealPage ha "encontrado una forma moderna de violar una ley centenaria a través de la coordinación sistemática de los precios de las viviendas en alquiler".
La documentación obtenida por The Breach muestra que los aumentos anuales de alquiler propuestos por YieldStar para los apartamentos en 22 John St. oscilan principalmente entre el 7 y el 54 por ciento.
Con sus aumentos actualmente limitados al 9 o 10 por ciento, Dream Unlimited parece estar optando por aumentos en el extremo inferior de los rangos recomendados, pero eso sigue siendo tres veces más alto que lo que permiten las leyes de control de alquileres de Ontario.
El año pasado, el límite provincial para apartamentos con alquiler controlado era del 2,5 por ciento, pero el edificio de Sharpe no tiene límite porque el primer ministro de Ontario, Doug Ford eliminado controla cualquier unidad de alquiler construida u ocupada después de noviembre de 2018.
El documento, una declaración jurada del administrador de la propiedad en 22 John St., afirma que YieldStar "es comúnmente utilizado en la industria por muchos grandes propietarios corporativos en Canadá y los Estados Unidos de América".
Según una base de datos de investigación de mercado consultada por The Breach, hasta la fecha hay 13 empresas en Canadá con más de $5 mil millones en ingresos que utilizan el software.
Dream Unlimited, sin embargo, podría ser el mayor propietario corporativo en Canadá que reconoce haberlo hecho.
Banners en uno de los edificios propiedad de Dream Unlimited en Weston, Área Metropolitana de Toronto. Foto: Sindicato de inquilinos de YSW
El desarrollador inmobiliario se promociona como una fuerza positiva en las comunidades que tiene "una visión para revolucionar la forma en que la gente vive y trabaja".
Pero con los continuos aumentos de alquiler, los residentes del edificio de Sharpe y del 33 King St., otro edificio propiedad de Dream, se organizaron con el Sindicato de inquilinos de York South-Weston y lanzaron una huelga de alquiler en el verano de 2023, reteniendo el alquiler.
La declaración jurada obtenida por The Breach se deriva de un caso en la Junta de Propietarios e Inquilinos de Ontario sobre la huelga de alquiler, que aún está en curso.
Al sindicato de inquilinos le preocupa que nada impida que Dream Unlimited use el algoritmo de software para aumentar aún más los alquileres.
"Los inquilinos del edificio están furiosos al enterarse de que Dream está usando la misma tecnología que usan los propietarios corporativos en los Estados Unidos", dijo Chiara Padovani, copresidenta del Sindicato de inquilinos de York South-Weston. “Tenemos pruebas que validan lo que habíamos sospechado desde el principio, que en realidad no le importa un carajo resolver la crisis de la vivienda”.
En Estados Unidos, una investigación de ProPublica sobre cómo RealPage contribuyó al aumento de los alquileres en todo el país en 2022 provocó una protesta de los senadores, lo que condujo a una investigación del Departamento de Justicia.
Tradicionalmente, los propietarios que calculan los aumentos de alquiler tendrían que hacer conjeturas informadas sobre cuánto creen que puede soportar el mercado local, incluso llamando informalmente a los competidores, algo que los administradores de propiedades de Dream Unlimited siguen haciendo.
Pero según el caso del gobierno de Estados Unidos, el algoritmo de YieldStar puede hacer que los propietarios se confabulen para fijar tarifas artificiales basadas en información sensible a la competencia, como contratos de alquiler firmados, ofertas de renovación, solicitudes de alquiler y ocupación futura.
Con el software, los propietarios pueden, si no los incentivan, a extraer la mayor cantidad posible de ingresos de los inquilinos actuales y potenciales.
Uno de los principales desarrolladores del software utilizado por YieldStar dijo a ProPublica que los propietarios tenían "demasiada empatía" en comparación con el software de fijación de precios algorítmicos.
Los propietarios corporativos han reconocido lo mismo.
“La belleza de YieldStar es que te impulsa a ir a lugares a los que no habrías ido si no lo hubieras usado”, dijo un director de una empresa de administración de propiedades de EE. UU. en un video testimonial en el sitio web de RealPage que desde entonces ha desaparecido.
En una declaración pública en respuesta a lo que llama una “narrativa falsa”, RealPage dice que los propietarios no están obligados a adoptar las tarifas sugeridas por el algoritmo de YieldStar.
Pero sí promete que pueden usar la herramienta para superar al mercado en un tres a siete por ciento.
“La ironía de todo esto es que esto no es el mercado libre”, dijo Padovani del Sindicato de Inquilinos de York South-Weston. “Este no es un mercado en el que los propietarios compiten entre sí para intentar llenar sus edificios. De hecho, es lo contrario. Es un mercado en el que los propietarios están de acuerdo en mantener los alquileres artificialmente altos”.
El director ejecutivo de Dream Unlimited no respondió a una solicitud de comentarios.
No ha habido indicios de que el gobierno federal canadiense esté monitoreando o investigando el uso de herramientas de precios algorítmicos por parte de los propietarios en el país.
El Departamento de Justicia no respondió a las preguntas de The Breach al momento de la publicación sobre si había investigado el uso de Yieldstar en Canadá.
Los inquilinos protestan afuera de 22 John St, en mayo de 2022. Foto: YSW Tenant Union
Con los alquileres en aumento en toda la ciudad, Sharpe ha encontrado que la búsqueda de un apartamento más asequible es un desafío, si no imposible.
“Todo comienza en unos 2.200 dólares por una vivienda nueva en Toronto, o incluso las antiguas, si son unidades renovadas”, dijo, señalando que su ingreso neto mensual es de 3.100 dólares.
En julio, el alquiler promedio solicitado en Toronto por apartamentos de una habitación era de 2.458 dólares.
Los inquilinos agobiados por el alquiler a menudo consiguen un compañero de habitación o, como Sharpe, un tercer trabajo, para complementar sus ingresos.
Cada vez más, los inquilinos también están reduciendo el gasto en comida para poder pagar el alquiler a fin de mes.
“Siempre que alguien recibe un aumento de alquiler por encima del control de alquileres, lo que escuchamos de la gente es: ‘¿A dónde se supone que debemos ir? Porque si pierdo mi casa donde vivo ahora y tengo que encontrar un nuevo lugar para vivir, no hay ningún lugar que tenga el mismo precio, y mucho menos más barato’, dijo Padovani. “Por lo tanto, los inquilinos no tienen otra opción”.
Al quedarse con pocas opciones, los inquilinos de 22 John St. se han estado organizando activamente.
“Han tomado medidas increíbles al hacer una huelga de alquileres y poner un límite porque el gobierno no ha logrado establecer las protecciones y regulaciones que todos los inquilinos de este país merecen”, dijo Padovani. “Una de las cosas más inspiradoras que están sucediendo ahora mismo, en el contexto de la crisis de asequibilidad de la vivienda, es que los inquilinos se están uniendo y diciendo: ‘De ninguna manera’”.
Al sindicato de inquilinos de York South-Weston le gustaría que el gobierno de Ontario amplíe los controles de alquiler para incluir los edificios terminados después de 2018, como 22 John St., y que detenga la práctica de poner fin al control de alquiler para los apartamentos más antiguos cuando vuelven a estar a la venta.
“El primer ministro podría chasquear los dedos y restablecer el control de alquiler para todos los edificios de apartamentos de esta provincia”, dijo Padovani. “En cambio, ha eliminado esa protección que teníamos en el pasado”.
Mientras que la demanda antimonopolio del gobierno de EE. UU. avanza al sur de la frontera, Padovani cree que los gobiernos de todo Canadá deberían pausar las asociaciones público-privadas con los usuarios de YieldStar.
Por su parte, Dream Unlimited ha entrado en lucrativas asociaciones público-privadas con varios niveles de gobierno. Dream es un desarrollador de dos proyectos de viviendas de alquiler, uno en Ottawa y otro en Toronto, que se están creando en asociación con organismos gubernamentales.
Padovani también cree que es hora de que el gobierno investigue los impactos de la tecnología en la asequibilidad de la vivienda en Canadá.
"Si estos impactos son los que muestran las pruebas de los Estados Unidos, entonces equivale a un cártel de la vivienda, y eso es un delito penal", dijo Padovani. "El gobierno de Canadá, ya sea federal, provincial o municipal, de ninguna manera debería hacer negocios con delincuentes".