Incidentes Asociados
Una nueva demanda colectiva propuesta alega que varios propietarios y administradores de propiedades “conspiraron” para controlar los alquileres en todo Canadá utilizando un software algorítmico llamado YieldStar. Esto surge a raíz de la preocupación de los políticos canadienses sobre la práctica y una demanda antimonopolio civil presentada por el Departamento de Justicia de los Estados Unidos (DOJ) en agosto contra RealPage Inc., la empresa con sede en Texas que creó YieldStar.
La demanda colectiva busca la certificación y las acusaciones aún no se han probado en los tribunales. Varias empresas nombradas en la demanda propuesta cuestionan el uso del controvertido software.
Adam Tanel, el principal litigante del caso canadiense y socio del Grupo de Acción Colectiva de Koskie Minsky, dijo que su firma había estado investigando a YieldStar durante bastante tiempo.
“Si las corporaciones, que aparentemente deberían estar compitiendo, comparten información confidencial entre sí para que todas puedan aumentar el precio de sus bienes, eso es contrario a la Ley de Competencia”, dijo Tanel.
YieldStar genera recomendaciones de precios de apartamentos para los propietarios revisando estudios de mercado, tipos de unidades, categorías de precios y disponibilidad. RealPage dijo que aprovecha los datos de transacciones de alquiler en tiempo real para responder a los cambios en la oferta y la demanda, lo que significa que los cambios propuestos en el alquiler podrían inclinarse hacia arriba o hacia abajo.
Sin embargo, la demanda propuesta alega que el software recopila información de precios no pública que normalmente no se compartiría entre competidores, lo que permite a los propietarios “conspirar” y “controlar” los precios de sus unidades de alquiler. También afirma que era un requisito o una expectativa necesaria que los usuarios de este software aceptaran las recomendaciones de precios.
Y, como resultado, los inquilinos tuvieron que pagar tarifas no competitivas o irse y buscar alojamiento en otro lugar, alega la demanda propuesta.
RealPage declaró recientemente que recibió un aviso de que el Departamento de Justicia había cerrado su investigación penal sobre las prácticas de fijación de precios en la industria de viviendas de alquiler multifamiliares y que la empresa "seguirá defendiéndose agresivamente en las demandas civiles restantes presentadas anteriormente".
No está claro si esto tendrá un impacto en la demanda antimonopolio civil presentada por el Departamento de Justicia y ocho estados. Al igual que en el caso canadiense, el Departamento de Justicia afirmó que RealPage tiene contratos con propietarios competidores que aceptan compartir "información no pública y competitivamente sensible sobre sus tarifas de alquiler de apartamentos y otros términos de arrendamiento" para ejecutar el software.
Te obliga a hacer sacrificios que no deberías tener que hacer
Cynthia Black
Cynthia Black, la demandante principal en el caso canadiense, alquiló un apartamento en la comunidad Livmore High Park de Toronto durante unos dos años, primero en 50 High Park Avenue y luego en el edificio de 55 Quebec Avenue cuando se mudó con su pareja a principios de este año. Su arrendador en estos edificios era GWL Realty Advisors Residential Inc. (GWLRA), propiedad de Canada Life. GWLRA, una de las empresas nombradas en la demanda propuesta, le dijo al Financial Post en noviembre que había decidido terminar su uso de YieldStar.
Los edificios de Livmore High Park se construyeron después de 2018, lo que significa que están exentos de los controles de alquiler de Ontario (actualmente fijados en un aumento anual del 2,5 por ciento). Black aceptó un aumento del alquiler del siete por ciento por un período de 14 meses en el primer apartamento, que finalizó antes de tiempo.
Ahora que vive con su pareja, su hijo pequeño y su perro en el apartamento de 55 Quebec Ave. que tiene poco más de 700 pies cuadrados, piensa en cómo van a encontrar un lugar lo suficientemente grande para satisfacer sus necesidades. Su pareja también se ha enfrentado a aumentos de alquiler.
“Te hace hacer sacrificios que no deberías tener que hacer”, dijo Black. “Hay que recortar en lo que se puede en golosinas y experiencias especiales, y conseguir los mejores descuentos en comida que se puedan, pero también hay que renunciar a ampliar la familia”.
Black sabe que no es la única que se ve afectada por el aumento de los alquileres, y señala a los vecinos que también están retrasando el momento de tener hijos.
“Está afectando a nuestras billeteras y está afectando nuestras decisiones de vida”.
Bhutila Karpoche, que es miembro del Parlamento Provincial (MPP) de Parkdale—High Park, dijo que los inquilinos de los edificios propiedad de GWLRA le llamaron la atención sobre este asunto en abril, informando de aumentos de alquiler de dos dígitos.
Karpoche dijo que envió una carta a la Oficina de Competencia en otoño, instando a la oficina a investigar el uso de YieldStar en Canadá. También presentó un proyecto de ley para poner fin a la exención del control de alquileres, que cree que podría ayudar a evitar que las empresas utilicen herramientas como YieldStar para aumentar los alquileres también, pero el proyecto de ley fue rechazado la semana pasada.
¿Qué empresas han sido nombradas?
Jennifer Bowcock, portavoz de RealPage, dijo anteriormente al Financial Post que la presencia de RealPage en Canadá es "bastante baja", con una tasa de penetración del uno por ciento, y dijo que su software de gestión de ingresos está "diseñado a propósito para cumplir con la ley".
Las 15 empresas nombradas en la demanda propuesta son: RealPage Inc., Quadreal Property Group, Westcorp Property Management Inc., FirstService Residential Management Canada Inc., Associated Property Management (2001) Ltd., GWL Realty Advisors Residential Inc., M&R Property Management, Rhapsody Property Management Services Limited Partnership, Hollyburn Properties Limited, Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust (CAPREIT), Dream Unlimited Corp., Woodbourne Capital Management International LP, RIOCAN Real Estate Investment Trust, Choice Properties Real Estate Investment Trust y Tricon Residential Canada ULC.
CAPREIT dijo en una declaración que “no ha utilizado, no utiliza y nunca utilizará Yieldstar ni ningún otro software que sea objeto de esta demanda” y “buscará que se desestime esta acción”.
M&R Property Management dijo que nunca utilizó YieldStar ni ningún otro software para fijar alquileres ni conspiró ni se coludió con ningún propietario, y agregó: “Tomaremos todas las medidas necesarias para defender y corregir la situación”.
Un representante de Choice Properties dijo que la empresa tiene cuatro edificios de alquiler que son de copropiedad con un socio y que eran administrados por Yieldstar.
“Cuando nos enteramos recientemente de este problema, inmediatamente le ordenamos al administrador externo que dejara de usar este software en nuestros sitios de copropiedad”, dijo el portavoz en un correo electrónico. “La declaración de demanda contiene inexactitudes fácticas en relación con Choice Properties y tenemos la intención de defendernos enérgicamente contra la demanda”.
Otro portavoz de Associated Property Management dijo que la empresa nunca ha utilizado YieldStar y que “desconocía por completo” la existencia del programa antes de esta demanda, y agregó que creen que su inclusión en la demanda propuesta es un error.
“Nuestras operaciones utilizan un software llamado Yardi, y nunca hemos empleado ningún sistema o programa para recomendarnos precios”, dijo el portavoz en un correo electrónico. “Si esta presentación continúa, confiamos en que nos eliminarán rápidamente, ya que nuestra correduría nunca ha utilizado este software”.
Yardi Systems, Inc. es una empresa de software de gestión de propiedades, también objeto de otra demanda por fijación de precios en los Estados Unidos, presentada el año pasado. Yardi ha respondido a las acusaciones en su sitio web afirmando que su software "no utiliza (y nunca ha utilizado) datos de alquiler confidenciales, de la competencia o no públicos para ajustar el alquiler solicitado" y que tiene la intención de "defenderse enérgicamente" contra la demanda.
A principios de diciembre, Yardi y 10 empresas de gestión de propiedades nombradas en la demanda perdieron su intento de desestimar la demanda, lo que le permitió seguir adelante.
Un portavoz de Dream Unlimited le dijo anteriormente al Financial Post que "nunca se ha suscrito" a YieldStar, pero contrata a un administrador de propiedades que anteriormente utilizó YieldStar como insumo para sus recomendaciones de precios. En septiembre, le dijo al administrador de propiedades que descontinuara su uso de YieldStar.
Sin embargo, Tanel dijo que existe un concepto de "responsabilidad indirecta" en la ley canadiense, en la que el empleador o la persona que opera a través de un agente aún puede ser considerado responsable de la conducta de su empleado o agente.
¿Cuáles son los próximos pasos?
Tanel dijo que la demanda se ha presentado en el Tribunal Superior de Ontario y que el próximo paso es certificarla como un procedimiento colectivo, lo que puede llevar meses.
Si bien las acusaciones aún deben probarse en el tribunal, Tanel dijo que hay dos objetivos principales de la demanda. Uno es devolver dinero a los bolsillos de los inquilinos, quienes pueden haber pagado más por sus alquileres de lo que hubieran pagado de otra manera, según la demanda.
La demanda colectiva propuesta busca una compensación financiera para los inquilinos que han residido en cualquiera de las propiedades propiedad de las 14 empresas mencionadas o administradas por ellas, desde 2009.
El otro objetivo, dijo Tanel, es desalentar el posible comportamiento anticompetitivo de las grandes corporaciones.
Black espera que esta demanda disuada a los propietarios y las empresas de administración de propiedades de usar YieldStar y que resulte en un "cambio real", como producir viviendas más asequibles que se construyan y vendan sin fines de lucro como motivo principal.
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“Todos merecen una casa que satisfaga sus necesidades y les permita tener seguridad”, afirmó.
Los datos más recientes de Rentals.ca y Urbanation mostraron que los alquileres solicitados en todo Canadá cayeron a un mínimo de 15 meses de $2,139 en noviembre, y las grandes áreas metropolitanas como Toronto y Vancouver experimentaron caídas interanuales en los precios. Sin embargo, el informe también señala que los alquileres promedio en Canadá todavía eran un 6,7 por ciento más altos que hace dos años y un 18,8 por ciento más altos en comparación con hace tres años.
Dania Majid, abogada del Centro de Defensa de los Inquilinos de Ontario (ACTO), cree que aún se necesita una supervisión más amplia.
“La Oficina de Competencia debe investigar las quejas de los inquilinos sobre estas prácticas para comprender completamente sus efectos en el mercado de alquiler de Canadá”, dijo Majid en un correo electrónico. “Una investigación de este tipo permitiría a la oficina recomendar protecciones esenciales para los inquilinos y garantizar una competencia justa en el mercado”.
Un portavoz de la oficina confirmó en un correo electrónico que se ha “iniciado una investigación preliminar sobre los precios algorítmicos en el mercado de alquiler de bienes raíces de Canadá y que proteger la competencia en la industria inmobiliaria es una prioridad para la oficina”.