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Los funcionarios canadienses están preocupados por YieldStar, un software controvertido que recomienda precios de alquiler a los propietarios y que actualmente es objeto de una demanda del gobierno en los Estados Unidos.
En octubre, el ministro federal canadiense de Innovación, Ciencia e Industria François-Philippe Champagne dijo que el gobierno iniciaría una investigación sobre las acusaciones de fijación de precios en el mercado de alquiler y escribió una carta al comisionado de la Oficina de Competencia, Matthew Boswell.
La carta de Champagne siguió a los repetidos llamados del Nuevo Partido Democrático para que se investigue la presencia de YieldStar en Canadá.
Entonces, ¿qué es YieldStar y qué podría significar para los canadienses?
¿Qué es YieldStar?
YieldStar es un software algorítmico propiedad de RealPage Inc., con sede en Texas, que genera recomendaciones de precios de apartamentos para los propietarios mediante la revisión de estudios de mercado, tipos de unidades, categorías de precios y disponibilidad. RealPage dijo que aprovecha los datos de transacciones de alquiler en tiempo real para responder a los cambios en la oferta y la demanda.
En su sitio web, RealPage dijo que el software puede ayudar a los propietarios a superar al mercado en un tres a siete por ciento.
Los críticos, sin embargo, dicen que el algoritmo está perpetuando un comportamiento anticompetitivo entre los propietarios y aumentando los precios para los inquilinos.
¿Qué está pasando en los Estados Unidos?
El Departamento de Justicia de los EE. UU. (DOJ) presentó una demanda antimonopolio civil contra RealPage en agosto, alegando que el "esquema de precios algorítmicos" de la empresa socava la competencia entre los propietarios y perjudica a "millones de inquilinos estadounidenses" a través de su software de precios algorítmicos.
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El Departamento de Justicia afirmó que RealPage tiene contratos con propietarios de la competencia que aceptan compartir “información confidencial y no pública sobre sus tarifas de alquiler de apartamentos y otros términos de arrendamiento” para ejecutar el software.
La demanda del Departamento de Justicia afirma que los propietarios envían información confidencial y no pública a RealPage a diario, incluidos los precios de alquiler de los contratos de arrendamiento firmados, los términos del arrendamiento y la ocupación futura. Esta información se incorpora al algoritmo, que luego genera recomendaciones de precios.
La demanda también menciona que RealPage fomenta la lealtad a las recomendaciones del algoritmo a través de su función de “aceptación automática” y asesores de precios que monitorean el cumplimiento de los propietarios.
El departamento alegó que “(este) software permitía a los propietarios operar efectivamente como un cártel y que todo el mundo entendía lo que estaba pasando aquí”, dijo David Wachsmuth, profesor de planificación urbana en la Universidad McGill en Montreal, quien también contribuyó con la investigación para el caso antimonopolio original contra RealPage, presentado por el Distrito de Columbia en 2023.
Aunque la denuncia decía que RealPage tenía planes de dejar de usar su software YieldStar para fin de año, la portavoz de RealPage, Jennifer Bowcock, dijo en un correo electrónico: “No tenemos planes de dejar de usar ninguna de nuestras soluciones de software de gestión de ingresos; nuestros clientes aún encuentran valor en ellas”.
Bowcock agregó: “Estamos decepcionados de que, después de varios años de educación y cooperación en los asuntos antimonopolio relacionados con RealPage, el Departamento de Justicia haya elegido este momento para presentar una demanda que busca convertir en chivo expiatorio una tecnología procompetitiva que se ha utilizado de manera responsable durante años”.
Ella dijo que RealPage tiene un historial de trabajo con el Departamento de Justicia para asegurar que su software de gestión de ingresos cumpla con la ley y que las afirmaciones del departamento “carecen de mérito”.
“Tenemos la intención de defendernos enérgicamente contra estas acusaciones”.
¿Por qué YieldStar es controvertido?
Wachsmuth de McGill explicó que los propietarios tradicionalmente operarían de una manera que equilibrara la tensión entre aumentar demasiado los alquileres con el aumento de los desalojos de inquilinos y las vacantes posteriores. En un mercado competitivo, los propietarios quieren tener más “cabezas en las camas”.
Sin embargo, el Departamento de Justicia dijo que RealPage alentaba a los propietarios a ser más agresivos con las tarifas de alquiler y las renovaciones, ya que sus competidores operaban de la misma manera y maximizaría sus ingresos generales.
De hecho, RealPage se refirió a sus productos como “que impulsan cada oportunidad posible para aumentar el precio”, “que evitan la carrera hacia el fondo en los mercados a la baja” y “una marea creciente levanta todos los barcos”, afirma la denuncia del Departamento de Justicia.
Edward D. Rogers, socio de la práctica antimonopolio y de competencia del bufete estadounidense Ballard Spahr LLP, enfatizó que el uso de un algoritmo no es inherentemente malo; es una cuestión de cómo se lo utiliza.
Rogers dijo que las acusaciones contra RealPage son únicas porque se la ha acusado de recopilar información de precios de propiedad exclusiva, en lugar de información disponible públicamente, y permitir que esa información se comparta con el efecto de aumentar los precios en general.
“La gente paga tarifas de suscripción sustanciales para tener acceso a esos datos”, señaló Rogers. “La teoría legal, que intuitivamente tiene sentido, es que lo que sea que RealPage esté ofreciendo vale algo o la gente no pagaría esas tarifas de suscripción ni entregaría su información de propiedad exclusiva”.
En un documento de debate de marzo, la Oficina de Competencia de Canadá señaló que “puede surgir preocupación si varios competidores compran o utilizan la misma tecnología de IA de un proveedor externo”.
La oficina explicó que la IA puede conducir a una mayor transparencia del mercado y a interacciones con los competidores, lo que permite una mayor facilidad para detectar cambios de precios de la competencia y responder con ajustes de precios.
“Un proveedor de IA puede aprovechar la tecnología para facilitar un acuerdo de cártel entre competidores horizontales a los que suministra, conocido como un acuerdo de ‘centro y radio’”.
¿Se está utilizando YieldStar en Canadá?
YieldStar no se limita solo a los Estados Unidos: también se está utilizando en Canadá.
Lo que no está claro es si el software es una herramienta común entre los principales propietarios canadienses, explicó Wachsmuth, y agregó que si solo uno o dos propietarios lo están utilizando, no tendrá un gran impacto en el mercado.
Bowcock dijo que la presencia de RealPage en Canadá es “bastante baja”, ya que el uno por ciento de las unidades de apartamentos utilizan su software.
GWL Realty Advisors Residential Inc. (GWLRA), una empresa de administración de propiedades que es una división de The Canada Life Assurance Co., utilizó YieldStar durante años y afirmó que fue el primer propietario canadiense en implementar este nuevo software en su cartera de Ontario en su revisión anual de 2017. RealPage informó ese mismo año que los edificios de apartamentos de GWLRA que utilizaban YieldStar superaron a un grupo de control en hasta un cuatro por ciento en ingresos por alquiler, "incluso en los lentos meses de invierno".
Sin embargo, GWLRA dijo recientemente que había decidido dejar de utilizar YieldStar.
En un episodio del podcast de 2023 sobre Toronto Under Construction, Nick Macrae, vicepresidente sénior y jefe de inversiones de Woodbourne Capital Management International LP, reconoció el uso que hacía la empresa de Rhapsody Property Management Services LLP, que, según señaló, utilizaba el software YieldStar. Rhapsody es la rama canadiense de Pinnacle Property Management Services LLC, un proveedor inmobiliario que se especializa en la gestión por parte de terceros de comunidades residenciales multifamiliares en los Estados Unidos.
Utilizamos un software llamado YieldStar, que es, como ya saben, un producto básico en los EE. UU., pero relativamente único en Canadá
Nick Macrae, Woodbourne Capital Management International LP
“Rhapsody se cre ó específicamente para administrar edificios nuevos en Canadá y (aprovechar) las prácticas de gestión estadounidenses”, dijo Macrae en el episodio. “Utilizamos un software llamado YieldStar, que es, como ya saben, un producto básico en los EE. UU., pero relativamente único en Canadá”.
Macrae dijo que las recomendaciones de precios son “realmente para optimizar (los ingresos operativos netos), que es diferente a maximizar la ocupación”.
En su sitio web, Rhapsody enumera sus relaciones con otros nueve desarrolladores e inversores, fuera de Woodbourne. Entre ellas se encuentran RioCan Living (la marca residencial de RioCan Real Estate Investment Trust), Choice Properties Real Estate Investment Trust, Tribute Communities, The Rockport Group, EDGAR Development Corp., First Capital Real Estate Investment Trust, TAS Impact, Core Development Group Ltd. y Dream Unlimited Corp.
La mayoría de estas empresas, incluida Rhapsody, no respondieron a las solicitudes de comentarios.
El director financiero de Tribute, Gus Stavropoulos, reconoció a Rhapsody como administrador de propiedades y su uso del software YieldStar para dos de sus edificios en septiembre, pero dijo en ese momento que no sabía nada sobre el litigio en los Estados Unidos o los planes de Rhapsody.
En Dream, nuestras decisiones de precios siempre han sido tomadas única y exclusivamente por nuestro equipo de gestión
Krystal Koo, portavoz de Dream Unlimited
Según un documento obtenido por el Financial Post, el administrador de propiedades de 22 John St., Toronto, un edificio propiedad de Dream Unlimited, reconoció también el uso de YieldStar. La declaración jurada se originó a partir de un caso en la Junta de Propietarios e Inquilinos de Ontario sobre una huelga de alquiler en 22 John St. y 33 King St., otro edificio propiedad de Dream, organizada por el Sindicato de Inquilinos de York South-Weston.
La huelga de 16 meses, que terminó recientemente con un acuerdo entre ambas partes, fue provocada por aumentos de alquiler superiores a los establecidos por las pautas.
Krystal Koo, una portavoz de Dream, dijo en un correo electrónico que Dream nunca se ha suscrito a YieldStar.
“Para ayudar a supervisar sus edificios, Dream contrata a administradores de propiedades, incluido un administrador de propiedades que en el pasado ha utilizado YieldStar como uno de los muchos insumos para sus recomendaciones de precios”.
Koo dijo que Dream le ordenó a este administrador de propiedades en septiembre que dejara de usar YieldStar y señaló que los administradores de propiedades solo pueden recomendar precios, no fijarlos.
“En Dream, nuestras decisiones sobre precios siempre han sido tomadas única y exclusivamente por nuestro equipo de administración en función de nuestro análisis de datos e información públicamente disponibles específicos de nuestros edificios”.
Chiara Padovani, copresidenta del sindicato de inquilinos de York South-Weston en Toronto, dijo que el sindicato ha creado una base de datos que incluye 100.000 unidades en todo Canadá operadas por propietarios que, según sus investigaciones, probablemente estén utilizando YieldStar. Padovani dijo que esta base de datos se publicará en algún momento de este mes.
¿Se utiliza la fijación de precios algorítmicos en otras situaciones?
“La fijación de precios algorítmicos no es necesariamente un fenómeno nuevo en Canadá”, dijo Viet Vu, quien dirige la investigación económica en el grupo de expertos en políticas públicas de la Universidad Metropolitana de Toronto, The Dais, señalando los modelos de fijación de precios de las aerolíneas como ejemplo.
“Pero es posible que ahora más canadienses reconozcan el hecho de que quizás las empresas tienen un poco más de control sobre cómo fijan los precios (de sus bienes) y están utilizando su información sobre los consumidores de formas que podrían no ser siempre ventajosas para los canadienses”.
La fijación de precios algorítmicos es más común entre las industrias que ven variabilidad en la demanda, como las industrias relacionadas con los viajes y el turismo que se ven afectadas por la estacionalidad, señaló. Sin embargo, en el sector del alquiler, lo que se está planteando no es tanto una cuestión de fijación de precios algorítmicos, sino más bien una cuestión anticompetitiva, afirmó.
“Desafortunadamente, se trata de una especie de área emergente, en la que probablemente tengamos que basarnos en la jurisprudencia y en ejemplos de personas que presentan litigios específicos para entender cómo interpretar cada caso específico”.
Rogers afirmó que el impacto de la demanda del Departamento de Justicia contra RealPage podría ser “potencialmente muy significativo” e instructivo para otras industrias que utilicen un software de fijación de precios similar.
La Oficina de Competencia de Canadá anunció en julio que iba a iniciar una investigación sobre Kalibrate Canada, una filial de Kalibrate Technologies Ltd., con sede en el Reino Unido, y una empresa de análisis de venta minorista de combustibles y artículos de conveniencia, para determinar si sus productos tienen un impacto adverso en la competencia entre gasolineras.
En un entorno verdaderamente competitivo, no se supone que se tenga información privilegiada sobre el competidor
Viet Vu, líder del grupo de expertos en políticas públicas de la Universidad Metropolitana de Toronto, The Dais
Los documentos judiciales obtenidos por el National Post revelaron que el buró cree que Kalibrate recopila información sobre precios, costos y producción de estaciones de servicio en todo el país y luego utiliza “inteligencia artificial, aprendizaje automático, algoritmos y servicios de consultoría a medida” para ofrecer “orientación sobre precios” a los operadores de estaciones de servicio.
Las preocupaciones en torno a Kalibrate suenan similares a las acusaciones del Departamento de Justicia contra RealPage, dijo Vu.
“En un entorno verdaderamente competitivo, no se supone que se tenga información privilegiada sobre el competidor”, dijo. “No se debería poder reunir la información para coordinar cómo se van a comportar juntos, como un colectivo”.
Kalibrate negó que esté participando en alguna conducta que viole la Ley de Competencia, mientras que la Oficina de Competencia ha dicho que no ha habido ninguna conclusión de irregularidad en este momento.
La portavoz de la Oficina, Anna Maiorino, también le dijo al Financial Post en un correo electrónico que no podía confirmar si la oficina estaba o estaría investigando alguna supuesta fijación de precios y colusión por parte de propietarios corporativos que utilizan YieldStar debido a razones de confidencialidad.
"La Oficina debe realizar un examen exhaustivo y completo de los hechos relacionados con cualquier tema antes de llegar a una conclusión sobre si se ha infringido la Ley de Competencia", escribió. "Si encontramos evidencia de actividades que podrían generar inquietudes según la ley, tomaremos medidas".
Por qué YieldStar podría representar un problema en Canadá
"Es indiscutible decir que Canadá tiene una crisis de vivienda", señaló Vu, y agregó que una de las consecuencias de la supuesta colusión por parte del Departamento de Justicia es que los precios más altos podrían estar aumentando la tasa de vacancia de las unidades de alquiler en los Estados Unidos.
“No podemos permitirnos ningún tipo de fijación de precios anticompetitivos que haga que las casas queden vacías sin inquilinos viviendo en ellas solo para garantizar que los propietarios puedan cobrar la mayor cantidad de dinero posible”.
Los últimos datos de Rentals.ca indican que el alquiler promedio solicitado en Canadá ha aumentado casi un 20 por ciento en comparación con los niveles previos a la pandemia hace cinco años.
Dania Majid, abogada del Centro de Defensa de los Inquilinos de Ontario, estuvo de acuerdo en que la presencia de YieldStar en Canadá podría exacerbar un problema ya existente.
“Hemos estado experimentando una tendencia de una afluencia de propietarios financieros (firmas financieras que compran casas como inversión) que ingresan a los mercados inmobiliarios residenciales durante probablemente los últimos 10 a 20 años, pero yo diría que los últimos 10 años han sido más agudos”, dijo Majid en septiembre.
Martine August, profesora y experta en vivienda de la Universidad de Waterloo, señaló en un informe de 2022 que las empresas financieras representan 17 de los 25 mayores propietarios del país, y que las mayores empresas financieras por sí solas poseen más de 344.000 suites. August dijo que esto equivale a alrededor del 20 por ciento del parque de viviendas de alquiler construidas específicamente para ese fin en Canadá, pero añadió que es probable que estas cifras sean subestimaciones.
Majid dijo que los propietarios financiarizados "no se dedican a proporcionar viviendas, per se", sino que utilizan los bienes raíces residenciales para generar ganancias.
"YieldStar simplemente se convierte en una herramienta para estos actores, ya sea que se encuentren en grandes centros o en pequeños centros, para luego poder fijar el alquiler automáticamente sin tener que marcar ningún número ellos mismos".