Problema 4471

Imagine un sistema que permita a los grandes propietarios de su ciudad trabajar juntos para aumentar los alquileres, utilizando información detallada, que de otro modo sería privada, sobre lo que cobran sus competidores.

Un sistema de este tipo ya está en marcha, según una serie de demandas presentadas por inquilinos y fiscales en todo el país. Los demandantes sostienen que los propietarios de apartamentos están utilizando el software inmobiliario de una empresa llamada RealPage para aumentar los alquileres.

A través del producto YieldStar de la empresa con sede en Texas, dicen los demandantes, los propietarios comparten datos de precios de alquiler y tasas de ocupación, información que la empresa canaliza a través de algoritmos para generar una sugerencia sobre lo que los propietarios deberían cobrar a los inquilinos. Esas cifras suelen ser más altas de lo que serían en un mercado competitivo.

En una gran mayoría de los casos, los propietarios adoptan los precios sugeridos, trasladando los costos a los inquilinos, afirman los demandantes. RealPage, propiedad de la firma de capital privado Thoma Bravo, anuncia su software a los propietarios como una herramienta que puede ayudarlos a superar al mercado entre un 3 y un 7 por ciento.

RealPage ha negado que facilite la colusión a través de su software. En una declaración en su sitio web en junio, la compañía culpó a "una serie de fuerzas económicas y políticas complejas", incluida una oferta insuficiente de unidades de vivienda en alquiler, por los aumentos de alquiler en todo el país.

Una portavoz de la compañía, Jennifer Bowcock, dijo por correo electrónico que las demandas se basaban en un malentendido fundamental sobre cómo funciona el software de gestión de ingresos. El software a menudo recomienda reducciones de alquiler, agregó.

El uso del software RealPage para fijar los alquileres fue objeto de una investigación de ProPublica en 2022. Los expertos en antimonopolio dicen que las acusaciones en las demandas, si se confirman, pintan un panorama claro de violaciones de la ley antimonopolio federal, que prohíbe los acuerdos entre competidores para fijar precios.

"Existe una opinión emergente de que estos intercambios de información comercial confidencial plantean importantes preocupaciones competitivas", dijo Peter Carstensen, profesor emérito de la Universidad de Wisconsin centrado en la ley antimonopolio y la política de competencia. El uso de software algorítmico, agregó, "acelera la coordinación y permite coordinar a muchos más actores con información realmente buena".

Las escaramuzas legales surgen después de un período en el que los aumentos de alquileres han sido un motor de una inflación inusualmente fuerte. El crecimiento anual de los alquileres a nivel nacional alcanzó un máximo de casi el 16 por ciento a principios de 2022, según datos de Zillow.

La presión sobre RealPage comenzó a fines de 2022 con demandas en nombre de inquilinos en ciudades como Seattle, Albuquerque y Austin, Texas, que buscaban el estatus de demanda colectiva. Luego, el fiscal general Brian Schwalb del Distrito de Columbia demandó a la empresa y a 14 de los propietarios más grandes del distrito, la primera demanda de este tipo presentada por una agencia pública.

El Departamento de Justicia no ha tomado medidas legales contra la empresa. Pero su división antimonopolio presentó un escrito en noviembre en apoyo del caso de los inquilinos. Ese escrito subrayó el interés de las agencias federales en el tema y su posición de que usar un algoritmo para fijar precios es ilegal.

Los propietarios y administradores de propiedades se suscriben al software de RealPage "con el objetivo explícito y común de aumentar los alquileres", sostienen los abogados de los inquilinos en una demanda en un tribunal federal de Tennessee, donde se consolidaron varios casos el año pasado. RealPage, sostienen, hace cumplir efectivamente el cumplimiento de los precios recomendados del software, lo que requiere aprobación para desviarse del precio sugerido.

Un administrador de arrendamiento citado en el litigio informó que cuando su propiedad comenzó a utilizar RealPage en 2021, los alquileres de las unidades estándar de dos habitaciones del edificio aumentaron alrededor de un 27 por ciento, sin ninguna mejora. Eso está muy por encima de los aumentos de alquiler anuales promedio en las áreas metropolitanas, que suelen ser de un solo dígito.

Los clientes de RealPage han atribuido públicamente los aumentos de ingresos a su software. Según el sitio web de RealPage, el ex director ejecutivo de la empresa de gestión de propiedades con sede en Texas Pinnacle dijo que los ingresos de su empresa aumentaron un 4 por ciento en el apogeo de una recesión en 2009.

"La herramienta, francamente, realmente nos ayudó a luchar contra eso, no solo como empresa sino como industria", dijo Rick Graf, el ejecutivo de Pinnacle, en el video en el sitio. Un portavoz de la empresa matriz de Pinnacle se negó a hacer comentarios.

La demanda del Distrito de Columbia, presentada en noviembre, desveló la naturaleza ubicua del software de RealPage: en el distrito, aproximadamente el 60 por ciento de las unidades en edificios grandes se cotizan utilizando este software, según la demanda. Esa cifra aumenta al 90 por ciento en el área metropolitana de Washington.

"Es un cártel de la vivienda, y ese cártel de la vivienda está provocando que los alquileres de mercado, que ya son altos en nuestra ciudad, sean aún más altos", dijo Schwalb, el fiscal general del distrito, en una entrevista.

Entre los propietarios demandados por la oficina de Schwalb se encontraba Greystar, el mayor propietario de apartamentos en los Estados Unidos, según datos del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar.

Greystar no respondió a una solicitud de comentarios.

Después de que el Distrito de Columbia presentara su demanda, el fiscal general de Arizona, Kris Mayes, hizo lo mismo en febrero, acusando a RealPage y a nueve propietarios de conspirar ilegalmente para aumentar los alquileres de cientos de miles de inquilinos en las áreas de Phoenix y Tucson. En marzo, el fiscal general de Carolina del Norte, Josh Stein, inició una investigación antimonopolio sobre RealPage.

Y el Departamento de Justicia, más allá de su papel en el litigio de los inquilinos, ha dado señales de un escrutinio más amplio de los grandes propietarios. En mayo, la Oficina Federal de Investigaciones ejecutó una orden de registro limitada en la sede de Atlanta de la empresa de gestión inmobiliaria Cortland en relación con una investigación del Departamento de Justicia sobre posibles violaciones de las normas antimonopolio en la industria de la vivienda multifamiliar.

"Estamos cooperando plenamente con esa investigación y entendemos que ni Cortland ni ninguno de nuestros empleados son 'objetivos' de esa investigación", dijo la empresa. Cortland es uno de los acusados en el litigio de los inquilinos, pero no está claro cómo el software RealPage está influyendo en la investigación federal, si es que lo está.

Un representante del Departamento de Justicia se negó a hacer comentarios.

El gobierno tiene una ventaja legal sobre los abogados privados, ya que puede utilizar demandas de investigación civil para "abrir el capó" del software de RealPage, analizando cómo funciona su algoritmo antes de ir a juicio, dijo Sandeep Vaheesan, director legal del Open Markets Institute, un grupo de investigación y defensa centrado en cuestiones antimonopolio.

La Sra. Bowcock, portavoz de RealPage, dijo que los administradores de propiedades "encuentran valor" en su software. Pero hay señales de que algunos clientes están empezando a preocuparse por las amenazas legales. En febrero, Pinnacle y otro propietario de una propiedad residencial multifamiliar, que figuran como acusados en el litigio del tribunal federal de Tennessee, acordaron resolver las reclamaciones en esa demanda de que inflaron los precios de alquiler utilizando el software de RealPage.

Aunque un juez federal en Tennessee permitió que el litigio de los inquilinos siguiera adelante, ninguna de las demandas pendientes ha ido a juicio. Para prevalecer, tendrán que presentar pruebas suficientes de colusión, a través del software de RealPage, para convencer a los tribunales de que consideren ilegal el intercambio de información.

Algunos abogados especializados en derecho antimonopolio afirman que es necesario profundizar en esos hechos y comprobarlos en los tribunales.

"En este momento estamos luchando en un campo de batalla hipotético", dijo Douglas Ross, profesor de derecho antimonopolio en la Universidad de Washington.