Problema 4449

En 2021, un influente financiero inmobiliario con sede en Austin llamado Monte Lee-Wen ganó lo que probablemente fueron los 50 millones de dólares más rápidos de su carrera al vender la "cartera Chronos", un grupo de cinco complejos de apartamentos de clase trabajadora en el área de Dallas que había comprado el año anterior, a un consorcio de inversores por 201 millones de dólares, o 188.785 dólares por unidad. Se trataba de una valoración altísima, dado que casi la mitad de los apartamentos eran estudios y apartamentos de un dormitorio. Los compradores, una empresa emergente de capital privado llamada WindMass Capital Partners, fundada por un exbanquero de inversiones, y el enorme Fortress Investment Group, que posee más de 110.000 unidades de viviendas multifamiliares, eran, en apariencia, inversores sofisticados. Pero la economía de la transacción no tenía sentido: incluso con una ocupación del 95 por ciento, los cinco edificios solo generaban 79 centavos por cada dólar en servicio de la deuda que debían a principios de 2022, y eso era sobre un préstamo de solo intereses. Incluso antes de las subidas de tipos de 500 puntos básicos que seguirían en el año y medio posterior al cierre de la venta, la hipoteca parecía muerta desde el principio. Pero un analista de la agencia de calificación crediticia Morningstar DBRS que visitó los cinco complejos tenía una visión más optimista del futuro de la cartera. La administración había reemplazado los frentes de los gabinetes e instalado electrodomésticos de acero inoxidable y un protector contra salpicaduras en unas pocas docenas de unidades, y las renovaciones habían sido "tan bien recibidas que planeaban comercializar sus renovaciones de julio con aumentos de alquiler del 23%", señaló el informe de preventa de la agencia. Más importante aún para Morningstar, los nuevos propietarios de las propiedades estaban empeñados en aumentar los alquileres en general, con o sin protector contra salpicaduras: "La administración cotizó primas mensuales objetivo de $100 a $200 y comenzó a utilizar Yieldstar para ayudar a monitorear las tarifas comparables del mercado". A estas alturas, probablemente haya oído hablar de Yieldstar, el software propiedad de una empresa de capital privado que, según numerosos abogados de demandantes, defensores de inquilinos y fiscales generales estatales, es en realidad una fachada de un cártel en expansión a nivel nacional que fija los precios de alquiler a niveles ridículos y ha provocado que el costo de un apartamento se dispare entre un 50 y un 80 por ciento en los últimos siete años en varios de los mercados donde se utiliza el software. En teoría, y en sus inicios, Yieldstar ofrecía a los administradores de propiedades "recomendaciones" sobre precios y duración de los alquileres en función de datos en tiempo real sobre lo que ofrecían los competidores. Pero cuando la empresa matriz de Yieldstar, RealPage, adquirió a su mayor competidor, Lease Rent Options, del gigante de fijación de precios de hoteles Rainmaker en 2017, el algoritmo se había metamorfoseado de una herramienta para informar las decisiones de precios a un arma para aumentarlos sistemáticamente y liberalmente a niveles "demasiado altos", para citar a un gerente de arrendamiento en una de las muchas demandas. RealPage también ha sido acusada de tomar represalias contra cualquiera que se resistiera o intentara eludir el programa, y los "clientes" más nuevos fueron especialmente seleccionados para adoctrinarlos y vigilarlos para erradicar a los agentes de arrendamiento "deshonestos" y garantizar el máximo cumplimiento de las demandas del sistema. > RealPage no solo aumentó el alquiler, sino que incorporó la hiperinflación eterna del alquiler en las matemáticas de pronóstico de la vivienda multifamiliar. Al leer la versión más reciente de una demanda colectiva presentada por 12 inquilinos en un tribunal federal de Tennessee, es fácil entender por qué el FBI está investigando el caso. El efecto del dominio del mercado y la disciplina de Yieldstar ha sido absolutamente asombroso, y ni RealPage ni sus clientes revelan ninguna incertidumbre sobre el papel que ha desempeñado la empresa en estafar a los inquilinos. Desde 2016, los alquileres han aumentado un 76 por ciento en Phoenix, un 63 por ciento en Las Vegas, un 80 por ciento en Atlanta, un 66 por ciento en Wilmington (Carolina del Norte) y más del 50 por ciento en Portland, Seattle, Charlotte, Nashville y Dallas. Un ejecutivo de una empresa multifamiliar citado en una demanda antimonopolio recuerda: "Dejamos que [Yieldstar] presionara tanto como pudo y vimos aumentos de hasta un 20 por ciento... Si hubiéramos actuado por nuestra cuenta, puedo asegurarles que nunca habríamos presionado tanto los alquileres". Y en un vídeo promocional de 2021 en el que se aplaude el aumento sin precedentes del 14 por ciento del alquiler medio interanual del país, el ejecutivo de RealPage, Andrew Bowen, dijo: "Creo que [Yieldstar] lo está impulsando, sinceramente". Y, sin embargo, culpar a RealPage por el hecho de que los alquileres sean demasiado altos puede, en realidad, subestimar el impacto de la empresa en el estado de la vida en apartamentos en Estados Unidos. Porque, como sugiere el informe de Morningstar DBRS (y muchos otros que hacen referencia directa a Yieldstar), RealPage no solo aumentó el alquiler, sino que incorporó la hiperinflación eterna de los alquileres en las previsiones de viviendas multifamiliares, lo que alimentó una caída drástica de los estándares de suscripción (y el consiguiente aumento de las valoraciones) que llenó los bolsillos de todo tipo de especuladores inmobiliarios en 2021 y 2022. Esta maniobra provocó una reacción extrema cuando los tipos de interés (y los pagos de intereses a tipo variable adeudados por los miles de edificios de apartamentos que cambiaron de manos durante esos años) empezaron a dispararse. Tal vez de manera aún más insidiosa, cuando los pagos de las hipotecas aumentaron en 2022 y los propietarios deberían, según la lógica convencional del mercado, haber estado apresurándose a llenar los apartamentos vacíos, RealPage en cambio les dio las herramientas para extraer ingresos cada vez mayores de los inquilinos impotentes, sin importar cuán llenas de basura, infestadas de cucarachas o plagadas de delincuencia estuvieran sus casas. TRADICIONALMENTE, LOS VALORES DE LAS PROPIEDADES EN ALQUILER estaban limitados por la cantidad de ingresos por alquiler que eran capaces de generar. Las entidades patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, solo otorgarán hipotecas sobre propiedades multifamiliares que generen ingresos por alquiler equivalentes a 1,25 veces el costo del servicio de la deuda. Los bancos prestaron fondos a inversores que buscaban renovar edificios de apartamentos en áreas calientes bajo el supuesto de que podrían aumentar los alquileres, pero solo si los suscriptores asumían que los propietarios alcanzarían la relación de cobertura del servicio de la deuda de 1,25 requerida para financiar un préstamo de "agencia" en el momento en que el préstamo venciera. Pero Yieldstar demostró que los propietarios podían aumentar sus ingresos por alquiler sin hacer ninguna mejora. Un cliente con 20 propiedades aumentó sus ingresos un 21 por ciento en el primer año que adoptó el software, según una de las demandas colectivas contra RealPage y 50 propietarios conspiradores. Especialmente cuando las tasas de interés estaban cerca de cero, ese tipo de crecimiento de ingresos sin precedentes impulsó las valoraciones de los edificios de apartamentos, en un momento en que una exuberancia irracional sin precedentes estaba alimentando burbujas especulativas en toda la economía. En conferencias, seminarios, videos de YouTube y en plataformas de inversión inmobiliaria como BiggerPockets, pequeños gurús inmobiliarios financiaron colectivamente los pagos iniciales de edificios de apartamentos, generalmente apuntando a individuos adinerados en campos no relacionados con las finanzas, como ingenieros, cirujanos y, en palabras de un vendedor en corto que asistió a una conferencia de inversión multifamiliar organizada por el ultrainfluencer financiero Brad Sumrok el año pasado, "tantos dentistas". El fundador de WindMass, Mitchell Voss, que abrió una oficina en Dallas junto a la de Sumrok y compró la cartera de Chronos en Dallas y más de 30 complejos después de trabajar en Goldman Sachs y UBS, tenía relativamente experiencia en comparación con muchos de sus colegas sindicadores inmobiliarios; sin embargo, dijo en un podcast en 2020: "Realmente no debería poder hacer lo que estoy haciendo con el historial limitado que tengo". Pero recibió la ayuda de una nueva generación agresiva de prestamistas que estaba cada vez más dispuesta a tirar por la borda los estándares tradicionales de cobertura del servicio de la deuda. El fondo de deuda MF1 Capital, que fue el prestamista favorito del prolífico inversor multifamiliar Tides Equities, y los REIT Arbor Realty Trust y Ready Capital, que financiaron la compra de Chronos por parte de WindMass junto con 10 mil millones de dólares en otros préstamos en 2021 y 2022, fueron algunos de los más notoriamente agresivos. Pero muchos bancos comerciales como The Bancorp, un banco sin sucursales con sede en Delaware, más conocido por atender a las empresas emergentes de tecnología financiera que cuenta con WindMass y muchos inversores multifamiliares aún más ecológicos como clientes, también se sumaron a la fiesta. Casi 700 mil millones de dólares en propiedades multifamiliares cambiaron de manos en 2021 y 2022, la gran mayoría de ellas financiadas por prestamistas no agencias. > Mantener un inventario sólido de apartamentos vacíos es el núcleo mismo de la filosofía en la que RealPage adoctrina a sus clientes. Examinar los informes crediticios de esos años de auge es una lectura alarmante. Muchas obligaciones de préstamos colateralizados (CLO, por sus siglas en inglés), los títulos de estilo crisis financiera que hicieron que todas estas compras funcionaran, contaban con ratios de cobertura del servicio de la deuda muy por debajo del 70 por ciento incluso antes de que se dispararan los tipos de interés. Un informe de preventa sobre una CLO de préstamos MF1 suscritos en 2022 enumera un ratio de cobertura del servicio de la deuda agregado de 0,34, lo que significa que las propiedades subyacentes tendrían que literalmente triplicar sus ingresos para hacer frente a los pagos de sus hipotecas. De los 15 CLO multifamiliares de 2021 y 2022 emitidos por MF1 y Ready Capital incluidos en una hoja de cálculo sobre el desempeño de más de 200 CLO de bienes raíces comerciales compilada por un pequeño administrador de fondos que la compartió con el Prospecto, solo tres estaban generando suficientes ingresos por alquiler para cubrir el 60 por ciento del servicio de su deuda, y la mayoría de los $6.82 mil millones en CLO multifamiliares que Ready Capital emitió entre 2021 y 2023 están generando menos del 30 por ciento de los ingresos necesarios para cubrir sus pagos de intereses. Otros siete suscriptores, incluidos los gigantes del capital privado Fortress y Ares Capital, también habían emitido CLO que informaban cifras de DSCR inferiores al 50 por ciento. Algunos de los edificios subyacentes en la cartera MF1 todavía estaban terminando de construirse cuando se publicó el informe, pero un rascacielos recientemente renovado en el Bajo Manhattan que informaba de una ocupación del 85,4 por ciento estaba generando ingresos por alquiler suficientes para cubrir solo el 40 por ciento de sus pagos de hipoteca, y un complejo de Brandon, Florida, que informaba de una ocupación del 86,6 por ciento y estaba estropeado por grafitis, ventanas rotas y otros "signos evidentes de mantenimiento diferido" estaba generando ingresos para cubrir el 47 por ciento de sus pagos. Si bien señaló que el nuevo propietario de la propiedad de Brandon, un camarero del Rainforest Cafe que abandonó la universidad y se convirtió en un finfluencer de las redes sociales llamado Zamir Kazi, había pagado "una asombrosa prima del 80,0%" al precio de adquisición del vendedor tres años antes, el analista de Morningstar calculó, no obstante, que Kazi podría aumentar fácilmente los alquileres en un promedio de $550 por unidad a $1.700, y por lo tanto concluyó que "DBRS Morningstar considera que el plan de negocios del patrocinador es alcanzable". El jurado aún no ha emitido un veredicto: en una actualización publicada la semana pasada, Morningstar DBRS señaló que Kazi había logrado aumentar el alquiler promedio a $504. Pero esa estafa tuvo un costo: la ocupación se había desplomado al 76,7 por ciento desde que la propiedad de Brandon había cambiado de manos, lo que significa que 229 de los apartamentos del complejo están actualmente vacíos, una situación especialmente impactante en un mercado con una de las tasas de vacancia más bajas (alrededor del 4 por ciento) en el Sun Belt. Pero mantener un inventario sólido de apartamentos vacíos es la base de la filosofía con la que RealPage adoctrina a sus clientes, según la demanda colectiva (https://www.courtlistener.com/docket/67174489/728/in-re-realpage-inc-rental-software-antitrust-litigation-no-ii/), en la que un ex asesor de precios de RealPage explica que las vacantes no eran una "razón comercial aceptable" para anular el sistema de precios, porque "el algoritmo ya había tenido en cuenta las tasas de vacantes al hacer su recomendación de precios diarios". Un ex funcionario de ingresos de Cortland Management, un gran propietario institucional y cliente de RealPage desde hace mucho tiempo cuya sede de Atlanta fue allanada a fines del mes pasado por el FBI junto con la investigación de RealPage, dice que se esperaba que los administradores de alquiler aumentaran los alquileres al menos $300 por año y se les prohibió ofrecer descuentos o concesiones para hacer frente a la disminución de la ocupación fuera de las semanas más lentas del año. "Fue realmente difícil trabajar en el lugar de una propiedad, especialmente para personas con compasión o humanidad", dijo la ex gerente de ingresos, que no quiso ser identificada porque está buscando empleo en la industria. "Porque encuestábamos a todos nuestros inquilinos cuando se mudaban para averiguar a dónde iban, y muchos de ellos decían que volvían a vivir con la familia. Parecía insostenible". Pero esa fue la revolución que RealPage infligió al sector, como explicó un responsable de ingresos y cliente de RealPage en 2009: "Mi generación creció adorando a los dioses de la ocupación. Aprendimos que si no había más del 95 por ciento de ocupación, el activo estaba en problemas. Pero eso ya no es necesariamente cierto... [RealPage] pone el sector patas arriba". De hecho, a principios de este año, cuando tanto los alquileres como las morosidades hipotecarias de viviendas multifamiliares alcanzaron máximos históricos, las vacantes de apartamentos también alcanzaron un pico que no se había visto en una década. Esta tendencia es especialmente pronunciada en mercados como Atlanta, Austin, Dallas y Miami, donde RealPage controla los precios de la gran mayoría de apartamentos disponibles y los alquileres han aumentado, a pesar de que las tasas de vacancia rondan el 10 por ciento. EN UN MERCADO "RACIONAL", POR SUPUESTO, los prestamistas ejecutarían hipotecas sobre edificios de apartamentos que se encuentran en una situación desfavorable, amortizarían las pérdidas para obtener una enorme reducción de impuestos y los venderían por dinero en efectivo o intentarían rehabilitarlos mientras el mercado se recupera. Y en la versión de la realidad de Economía 101, las altas tasas de vacancia harían bajar los precios, si hubiera un exceso de oferta. Pero como explicó Prospect en una reciente investigación sobre Arbor Realty Trust, ninguna de esas cosas está sucediendo; en cambio, los prestamistas están utilizando transacciones cuestionables, a veces con empresas fantasma fuera de balance, para extender y hacer como si no existiera la magnitud de la brecha de valoración. El complejo de apartamentos Brandon es un ejemplo de la espera. Cuando llegó y pasó la fecha de vencimiento de su hipoteca en mayo, MF1 le otorgó a Kazi una tolerancia temporal mientras las dos partes participaban en "posibles discusiones de modificación". Aunque las vacantes se han disparado a casi el 25 por ciento, y 54 de sus [reseñas de Google](https://www.google.com/maps/place/Skye+Reserve/@27.933026,-82.3196237,17z/data=!4m17!1m8!3m7!1s0x88c2ce65f6008bd7:0xba4f9f50df6f2bee!2s1918+Plantation+Key+Cir,+Brandon,+ FL+33511!3b1!8m2!3d27.9322231!4d-82.3160217!16s%2Fg%2F11c3q3bf16!3m7!1s0x88c2cf3d6a0cfe0b:0x354516c31eace89b!8m2!3d27.9326093!4d-82.3155181!9m1!1b1!16s%2Fg%2F11g_z28l05?entry=ttu ) mencionan "cucarachas", la mayoría de las críticas recientes del complejo se quejan de que la oficina de arrendamiento demora el procesamiento de nuevas solicitudes. Los residentes que tienen la "suerte" de conseguir una vivienda informan que pagan casi $2000 al mes por un apartamento de dos habitaciones después de que se agregan aproximadamente $200 en tarifas a la factura. Veintiuna de las reseñas de Google mencionan "tarifa" y otras 21 se quejan de pagar 250 dólares para presentar solicitudes que luego fueron ignoradas o rechazadas por razones falsas. Un análisis de Zillow publicado el mes pasado informó que el área de la Bahía de Tampa, donde los alquileres aumentaron más que en cualquier otra área metropolitana durante los primeros tres años de la pandemia, ahora cuenta con la mayor discrepancia entre el alquiler medio y los aumentos salariales en la nación, con los alquileres disparándose un 50 por ciento desde 2019, mientras que los salarios han aumentado solo un 15 por ciento. Ceder ante los "dioses de la ocupación" no parece estar en el horizonte. Esto también forma parte del modelo de negocio de RealPage, según múltiples demandas colectivas que detallan cómo los propietarios pueden utilizar otras aplicaciones de la empresa para extraer tarifas basura de los inquilinos y de los no inquilinos por igual. Una demanda presentada a principios de este año en Minnesota contra RealPage Utility Management alega que la ex subsidiaria conspiró con un gran propietario de Minnesota para cobrar fraudulentamente a los inquilinos "alrededor de $244 al mes" en tarifas de servicios públicos "falsas" que guardan poca relación con el uso real de los servicios públicos por parte de los inquilinos, y luego acosar y desalojar a quienes no pagan. Otra demanda presentada este mes en Texas contra RealPage y Cortland, el propietario cliente con sede en Atlanta que fue allanado el mes pasado, alega que un edificio de Cortland utilizó LeasingDesk Screening para denegar ilegalmente la solicitud de alquiler de un posible inquilino sobre la base de una búsqueda de antecedentes que vinculaba dudosamente su nombre con un extraño no relacionado que había sido desalojado en Oklahoma. Demandas similares presentadas el mes pasado en Georgia y el año pasado en Luisiana hacen acusaciones similares sobre LeasingDesk Screening; En el caso de Georgia, una solicitante llamada Melissa Spurlin fue rechazada porque el "algoritmo" alegaba que el dinero adeudado por alguien llamado Darmeke Cofield podría estar vinculado a ella. Volviendo a la cartera de Chronos, el juego de espera mantiene a los inquilinos en el purgatorio. Las reseñas en línea señalan que la piscina de un complejo ha estado cerrada durante dos años, la basura se recoge solo esporádicamente en todas las propiedades y los automóviles son robados y destrozados rutinariamente por la noche. En enero, la hipoteca fue modificada, no para reducir los pagos de la hipoteca para que la administración pueda permitirse realizar el mantenimiento de rutina, sino para reemplazar la antigua empresa de administración, Indio Management, por una nueva que se vuelve [aún peor] Reseñas. Ni Voss ni el propietario anterior de los apartamentos, Monte Lee-Wen, respondieron varios mensajes en busca de comentarios.