Incidentes Asociados
Según una demanda federal y un análisis del Washington Post, millones de alquileres en todo Estados Unidos pueden ahora fijarse utilizando el software algorítmico de una empresa.
RealPage, una empresa de software de gestión de propiedades, utiliza una gran cantidad de datos para sugerir precios de alquiler a los propietarios. El software ha sido ampliamente adoptado por los administradores de propiedades, y ahora se enfrenta a una fuerte oposición legal.
Durante los últimos tres años, la empresa ha sido demandada por el gobierno federal, que alegó en agosto que disminuye ilegalmente la competencia entre los propietarios; por varias personas; y por los gobiernos de Arizona y D.C., que han acusado a RealPage y a docenas de empresas de gestión de propiedades de colusión para aumentar los precios.
El martes, el Departamento de Justicia amplió su demanda para demandar a seis grandes propietarios, que según afirma operan en 43 estados y en el Distrito de Columbia.
Para evaluar cuán extendido puede ser el uso del software de alquiler de RealPage, The Post identificó 3,1 millones de unidades de alquiler a precio de mercado administradas por empresas nombradas en las demandas. Ese análisis encontró 10 condados donde más de 1 de cada 3 unidades multifamiliares son administradas por una empresa inmobiliaria que supuestamente utiliza un programa de fijación de alquileres de RealPage.
Vea dónde se encuentran estos edificios en su ciudad.
El acceso a los datos de alquiler de la competencia es el centro de las batallas legales contra RealPage. El Departamento de Justicia alega que los propietarios proporcionan datos de alquiler privados a RealPage, que utiliza su tecnología para entrenar el algoritmo de precios de la empresa y hacer sugerencias a los propietarios sobre qué cobrar.
"Estas recomendaciones se basan en la información confidencial de sus rivales", afirma la demanda.
Un propietario que utiliza la tecnología de gestión de ingresos de RealPage comenzó a aumentar los alquileres una semana después de utilizar el programa, aumentando los precios más del 25 por ciento en 11 meses, según la demanda.
En un video en su sitio, RealPage dijo que ayuda a las propiedades a "superar el mercado" en un 2 a 5 por ciento en ingresos. Pero la empresa ha dicho que su software, cuya última versión se llama AI Revenue Management, o AIRM, no permite a los clientes ver los alquileres específicos de la competencia y que sus "recomendaciones de precios se basan principalmente en los datos internos de oferta y demanda de la propiedad en cuestión".
RealPage dijo que unos 600 clientes utilizan su software de gestión de ingresos para más de 4,5 millones de unidades residenciales. RealPage se negó a proporcionar sus ubicaciones, citando la confidencialidad del cliente, y dijo que el mapa de The Post sería "muy inexacto" sin esos datos confidenciales.
Entre las empresas de gestión de propiedades nombradas en las demandas, algunas han dejado de usar el software, dijo RealPage, mientras que otras no lo usan en absoluto en sus propiedades. En los documentos presentados ante el tribunal, las empresas de gestión de propiedades demandadas han negado ampliamente las acusaciones de colusión.
Las demandas indican que el uso del software de RealPage está muy extendido: enumeran más de 50 empresas de gestión de propiedades, incluidas algunas de las más grandes del país, como clientes de al menos uno de los tres programas de recomendación de alquileres de RealPage.
A nivel nacional, las empresas nombradas administran al menos el 12 por ciento de todas las unidades de vivienda multifamiliar, según un análisis del Post, a menudo concentradas en áreas que han experimentado auges de construcción recientes. De las unidades construidas desde 2020, más del 70 por ciento son administradas por supuestos clientes del software de fijación de alquileres de RealPage.
En la región que rodea a D.C., el primer gobierno que presentó una demanda contra RealPage, aproximadamente el 24 por ciento de las unidades multifamiliares son administradas por empresas que supuestamente utilizaron el software de alquiler de RealPage.
Estos edificios suelen ser nuevos rascacielos repletos de comodidades. En solo una milla cuadrada del vecindario Navy Yard de Washington, por ejemplo, donde una avalancha de desarrollo ha disparado los alquileres, 22 edificios son administrados por empresas nombradas en las demandas, según el análisis de The Post.
Los precios de alquiler en D.C. aumentaron un 1,6 por ciento de junio de 2023 a junio de 2024, y han subido más del 10 por ciento con respecto a sus niveles previos a la pandemia.
En su demanda, D.C. alega que RealPage y las empresas de administración de propiedades utilizaron el software para "inflar los alquileres de decenas de miles de apartamentos en todo el Distrito, lo que provocó que los inquilinos del Distrito pagaran millones de dólares que no habrían pagado".
En un caso, según la demanda de D.C., RealPage envió un informe mensual en 2022 a la empresa de gestión de propiedades WC Smith, en el que se afirmaba que la empresa había podido aumentar los ingresos por unidad en un 4,6 por ciento.
RealPage ha negado que su tecnología esté diseñada para aumentar los precios, afirmando que está destinada a ajustar los precios en función de la oferta y la demanda, y recomienda tanto aumentos como disminuciones de precios. RealPage también argumentó que los aumentos de alquiler han sido menores en las áreas de Maryland y D.C. donde el uso de su software es más frecuente.
A nivel nacional, el aumento del alquiler ha sido un punto de estrés, especialmente desde el inicio de la pandemia, ya que los costos de la vivienda se dispararon en parte debido al aumento de la demanda y la escasez de la oferta.
"A nivel nacional, es una especie de tormenta perfecta para los inquilinos en este momento", dijo Brandon Weiss, profesor y decano asociado sénior de la Facultad de Derecho de Washington de la American University.
En diciembre, el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard dijo que el número de inquilinos agobiados por los costos (personas que pagan más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler y servicios públicos) alcanzó un récord de 22,6 millones de hogares en 2023. "[RealPage] muy bien puede estar teniendo un impacto dada la cantidad de unidades que están bajo administración y que están usando el software", dijo Weiss.
Mientras tanto, la Casa Blanca publicó en diciembre su propio análisis que concluye que el uso de algoritmos de precios "anticompetitivos" cuesta a los inquilinos un promedio de $70 por mes en los edificios que los usan. (RealPage ha cuestionado el informe, diciendo que está "plagado de suposiciones erróneas").
Pero el patrón es mixto. En el área metropolitana de Austin, aproximadamente el 46 por ciento de las unidades multifamiliares están controladas por compañías inmobiliarias que figuran como coacusadas en las demandas de RealPage, la tasa más alta del país. Pero los alquileres en el condado de Travis, donde se encuentra Austin, han caído más del 4 por ciento en el último año a medida que se han abierto nuevos edificios. (Los precios de alquiler siguen siendo casi un 19 por ciento más altos que en 2019).
Gran parte del nuevo desarrollo se ha centrado en el centro de Austin, donde 15 edificios dentro de una milla cuadrada son administrados por empresas nombradas en las demandas, según el análisis de The Post.
Ese auge de la construcción ha dado a los inquilinos de Austin más poder en el mercado. Pero los nuevos edificios a menudo son demasiado caros para los inquilinos de bajos ingresos, dijo Heather Way, directora de la Clínica de Política de Vivienda en la facultad de derecho de la Universidad de Texas. Señaló "una gran discordancia entre los inquilinos y sus necesidades de vivienda".
Jake Wegmann, profesor asociado que estudia los mercados de la vivienda en la escuela de arquitectura de la Universidad de Texas, dijo que es escéptico de que RealPage sea un factor importante en el aumento de los precios de alquiler en un mercado inmobiliario complicado con múltiples factores en juego.
"Lo principal que hará este producto es alertarlo de que los precios están subiendo antes de lo que tal vez si no tuviera el producto", dijo Wegmann. "En el mundo anterior a RealPage, eventualmente le llegaría la información de que los precios están subiendo".
RealPage dijo en un comunicado que su software "reacciona a las realidades del mercado, no las impulsa".
RealPage ha pedido a un juez federal que desestime el caso del Departamento de Justicia, argumentando que no es un monopolio. En un comunicado, la empresa dijo que las demandas de D.C. y Arizona se basan en "acusaciones falsas y evidentemente obvias". En una larga defensa en su sitio web, RealPage dice que uno de sus softwares de gestión de ingresos, LRO, tiene bases de datos separadas de las otras dos, YieldStar y AIRM, y no utiliza "datos de precios de alquiler no públicos de la competencia" para recomendar alquileres.
RealPage también reconoce los desafíos de asequibilidad de la vivienda en el país, pero dice que su software de gestión de ingresos beneficia a los inquilinos y a los propietarios al permitir que las personas elijan entre las duraciones de los contratos de alquiler.
Para Weiss, sin embargo, las acusaciones contra RealPage son parte de tendencias preocupantes en el mercado de alquiler, incluida la acumulación sin precedentes de unidades de alquiler por parte de empresas de gestión opacas y leyes de vivienda altamente localizadas que luchan por proteger a los inquilinos.
"Todo esto conduce a desequilibrios de poder entre propietarios e inquilinos", dijo Weiss.
Acerca de esta historia
Alice Crites, Jinpeng Li, Susie Webb y Kevin Schaul contribuyeron a este informe.
El Post identificó 52 empresas de administración de propiedades nombradas en demandas contra RealPage en Arizona, Nashville y D.C., y luego recopiló información sobre propiedades residenciales multifamiliares anunciadas en el sitio web de cada empresa en junio y julio. (Varias empresas que no publicaban propiedades en línea fueron excluidas del análisis del Post). El Post determinó la cantidad de unidades a precio de mercado en cada propiedad utilizando datos de apartments.com o --- para aproximadamente 1250 edificios que no se encuentran en CoStar --- a través de una investigación manual.
Debido a que las viviendas asequibles basadas en los ingresos no pueden utilizar software de gestión de ingresos, las propiedades con un 100 por ciento de unidades asequibles basadas en los ingresos y las empresas de administración de propiedades con más del 80 por ciento de las unidades [designadas como asequibles] (https://www.nahma.org/about/affordable-100/?itid=lk_inline_enhanced-template) se excluyeron del análisis. El Post identificó propiedades asequibles a través de los sitios web de las empresas, listados de [apartments.com] (http://apartments.com/?itid=lk_inline_enhanced-template) y sitios web que publicitaban viviendas asequibles. Las propiedades con una mezcla de viviendas asequibles y a precio de mercado se trataron completamente como a precio de mercado.
El Post validó los totales de unidades de 20 de las empresas más grandes ---que representan el 79 por ciento de las unidades en el análisis-- comparándolos con las estimaciones de unidades a precio de mercado informadas en la lista de los 50 principales administradores de apartamentos del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar. Las estimaciones de las unidades totales de vivienda multifamiliar en EE. UU. provienen de las estimaciones de un año de 2023 de la Encuesta sobre la comunidad estadounidense, que incluye unidades de alquiler vacías y ocupadas, así como condominios, casas de vacaciones y viviendas asequibles.
El Post comparó sus hallazgos sobre las áreas metropolitanas con la mayor concentración de unidades administradas por empresas que supuestamente usan RealPage con las áreas enumeradas como los 10 principales mercados de preocupación en la demanda del Departamento de Justicia. Las 10 áreas metropolitanas mencionadas en la demanda se encontraban entre las 11 principales identificadas por The Post.
Además de las dos empresas proveedoras de viviendas asequibles, otras cinco empresas fueron excluidas del análisis. Una fue excluida de la demanda. Los reporteros del Post no pudieron encontrar anuncios en línea de propiedades administradas por Crow Holdings LP, Trammell Crow Residential Co. y CONTI Texas Organization Inc., y First Communities Management Inc. fue adquirida.
En orden alfabético, las empresas incluidas en el análisis final fueron Allied Orion Group, Air Communities, Avenue 5 Residential, Bell Partners, BH Management Services LLC, Bozzuto Management Co., Brookfield Properties Multifamily, Camden Property Trust, Cortland Management Corp., CH Real Estate Services, CONAM Management Corp., CWS Apartment Homes, Dayrise Residential, ECI Group, Equity Residential Services, Essex Property Trust, FPI Management, Gables Residential Services, Greystar Management Services, Highmark Residential, HSL Properties, Independence Realty Trust, JBG Smith Properties, Kairoi Management, Knightvest Residential, Lantower Luxury Living, Mid-America Apartments, Mission Rock Residential, Morgan Properties Management Co., Paradigm Management, Pinnacle Property Management Services, Prometheus Real Estate Group, Rose Associates, RPM Living, Sares Regis Group, Security Properties Residential, Sherman Associates, Simpson Property Group, las empresas relacionadas, Thrive Communities, UDR Inc., Weidner Property Management, William C. Smith & Co., Willow Bridge Property Co. (anteriormente Lincoln Property Co.), Windsor Property Management Co. y ZRS Management LLC.
Cuando se les pidió que comentaran, algunas de las empresas se negaron, mientras que otras no respondieron. Air Communities dijo que ya no usa el software y Pinnacle Property Management Services dijo que no decide si las propiedades que administra usan servicios de administración de ingresos. Cortland dijo que usa su propio modelo de ingresos interno para determinar los precios.