Incidentes Asociados
El Departamento de Justicia de Estados Unidos anunció hoy que presentó una demanda antimonopolio contra "seis de los mayores propietarios del país por participar en esquemas de precios algorítmicos que perjudicaron a los inquilinos".
Uno de los propietarios, Cortland Management, aceptó un acuerdo "que le exige cooperar con el gobierno, dejar de usar los datos confidenciales de sus competidores para fijar los alquileres y dejar de usar el mismo algoritmo que sus competidores sin un monitor corporativo", dijo el Departamento de Justicia. El acuerdo pendiente requiere que Cortland "coopere de manera plena y veraz... en cualquier investigación civil o litigio civil que Estados Unidos inicie o haya iniciado" sobre este tema.
Estados Unidos había demandado previamente a RealPage, un fabricante de software acusado de ayudar a los propietarios a fijar precios de forma colectiva al darles acceso a información no pública de precios y ocupación de la competencia. La versión original de la demanda describía las acciones de los propietarios, pero no nombraba a ninguno como acusado.
El Departamento de Justicia presentó hoy una demanda enmendada para agregar a los propietarios como acusados. Los propietarios demandados son Greystar, LivCor, Camden, Cushman, Willow Bridge y Cortland, que en conjunto "operan más de 1,3 millones de unidades en 43 estados y el Distrito de Columbia", dijo el Departamento de Justicia.
"La demanda enmendada alega que los seis propietarios participaron activamente en un plan para fijar sus alquileres utilizando la información sensible desde el punto de vista competitivo de cada uno a través de algoritmos de fijación de precios comunes", dijo el Departamento de Justicia.
La frase "fijación de precios" surgió en las discusiones entre los propietarios, decía la demanda enmendada:
Por ejemplo, en Minnesota, los administradores de propiedades de Cushman & Wakefield, Greystar y otros propietarios discutían regularmente temas sensibles desde el punto de vista competitivo, incluidos sus precios futuros. Cuando un administrador de propiedades de Greystar comentó que otro administrador de propiedades se había negado a participar plenamente debido a las "leyes de fijación de precios", el administrador de propiedades de Cushman & Wakefield le respondió a Greystar: "Hmm... ¿Leyes de fijación de precios, eh? ¡Esa es una novedad! Bueno, me complace seguir compartiendo, así que pregunten. ¡Espero que podamos eliminar estas concesiones pronto o al menos que solo ustedes sean los únicos con grandes concesiones! Es muy frustrante tener que ofrecer tanto".
El FBI allanó la oficina de Cortland
Cortland administra más de 80 000 unidades de alquiler en 13 estados. El FBI allanó su oficina de Atlanta en mayo de 2024 como parte de una investigación criminal.
"Cortland se complace en anunciar que el Departamento de Justicia de los EE. UU. presentó una propuesta de acuerdo que resolvería la investigación civil de la División Antimonopolio sobre Cortland relacionada con las violaciones antimonopolio en la industria de la vivienda multifamiliar", dijo Cortland en una declaración proporcionada a Ars hoy.
La declaración de Cortland decía que el mes pasado, "la División Antimonopolio informó a Cortland que había cerrado su investigación criminal sobre las prácticas de fijación de precios en la industria multifamiliar. Como resultado, Cortland y sus empleados ya no están sujetos a la investigación criminal que motivó la búsqueda del Departamento de Justicia en mayo de 2024 en la sede de Cortland en Atlanta".
El acuerdo, si se aprueba en un tribunal federal, prohibiría a Cortland acceder o utilizar datos externos no públicos de RealPage u otras fuentes. Cortland dijo en su declaración que ha desarrollado su propio software para administrar los ingresos.
"Creemos que solo pudimos lograr este resultado porque Cortland ha invertido años y recursos internos significativos en el desarrollo de una herramienta de software de gestión de ingresos patentada que no depende de datos de fuentes externas no públicas", dijo Cortland.
RealPage lucha contra la demanda
Las empresas de alquiler han negado anteriormente el uso de software para fijar precios de forma colectiva en respuesta a demandas colectivas. En diciembre de 2022, el grupo comercial del Consejo Nacional de Viviendas Multifamiliares dijo que "la naturaleza altamente fragmentada de la industria de los apartamentos de alquiler fomenta los precios competitivos, no el comportamiento anticompetitivo. Ningún propietario u operador puede 'fijar' los alquileres para todo un mercado porque otros propietarios siempre pueden fijar precios superiores o inferiores en función de numerosas circunstancias. Creemos que los alquileres en cada mercado están determinados por la dinámica de ese mercado local: la oferta de viviendas, la demanda de viviendas, las condiciones económicas y más".
RealPage presentó una moción de desestimación de la demanda estadounidense a principios de diciembre. La empresa ha dicho que su software "beneficia tanto a los proveedores de vivienda como a los residentes" y "hace recomendaciones de precios en todas las direcciones (hacia arriba, hacia abajo o sin cambios) para alinearse con los objetivos específicos de la propiedad de los proveedores de vivienda que utilizan el software". Los propietarios no tienen que seguir las recomendaciones, dice la empresa.
El Departamento de Justicia dice que los propietarios hicieron más que usar RealPage en el supuesto esquema de precios. "Además de utilizar los algoritmos de precios anticompetitivos de RealPage, estos propietarios se coordinaron a través de una variedad de medios", como "comunicarse directamente con los gerentes superiores de los competidores sobre alquileres, ocupación y otros temas competitivos sensibles", dijo el DOJ.
Hubo "llamadas telefónicas" en las que "los administradores de propiedades llamaron o enviaron correos electrónicos a los competidores para compartir, y a veces discutir, información competitiva sensible sobre alquileres, ocupación, estrategias de precios y descuentos", dijo el DOJ.
Los propietarios discutieron su uso del software RealPage entre ellos, dijo el DOJ. "Por ejemplo, los propietarios discutieron a través de grupos de usuarios cómo modificar la metodología de precios del software, así como sus propias estrategias de precios", dijo el DOJ. "En un ejemplo, los ejecutivos de LivCor y Willow Bridge participaron en una discusión de grupo de usuarios sobre planes para aumentos de renovación, concesiones y tasas de aceptación de las recomendaciones de alquiler de RealPage".
DOJ: Las empresas discutieron las configuraciones de "aceptación automática"
La demanda del DOJ dice que RealPage presiona a los clientes para que utilicen "configuraciones de aceptación automática" que aprueban automáticamente las recomendaciones de precios. El DOJ dijo hoy que las empresas de alquiler de propiedades discutieron cómo utilizan esas configuraciones.
"Como ejemplo, a pedido del director de gestión de ingresos de Willow Bridge, el director de gestión de ingresos de Greystar proporcionó sus parámetros estándar de aceptación automática para el software de RealPage, incluidos los límites diarios y semanales y los días de la semana para los que Greystar utilizó la "aceptación automática", dijo el DOJ.
Greystar emitió una declaración en la que dice que está "decepcionada de que el DOJ nos haya agregado a nosotros y a otros operadores a su demanda contra RealPage", y que se defenderá "vigorosamente" en la corte. "Greystar ha llevado a cabo y llevará a cabo sus negocios con la máxima integridad. En ningún momento Greystar incurrió en prácticas anticompetitivas", afirmó la empresa.
Al Departamento de Justicia se suman en el caso los fiscales generales de California, Colorado, Connecticut, Illinois, Massachusetts, Minnesota, Carolina del Norte, Oregón, Tennessee y Washington. El caso se encuentra en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Medio de Carolina del Norte.