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Spelling Manor, una mansión de 120 habitaciones en Los Ángeles con su propia bolera y salón de belleza, construida por Aaron Spelling, el productor de televisión detrás de "Beverly Hills 90210" y "Dinastía", es una de las propiedades más grandes a la venta en el país.
Ha estado en el mercado durante más de 2 años y medio con un precio gigante: $137.5 millones.
Su propietario debe haber estado emocionado cuando Eric Schmidt, el ex CEO y presidente ejecutivo de Google, con un patrimonio neto de $23 mil millones al 21 de octubre, expresó su interés en comprarla, como informó The Wall Street Journal a principios de este mes.
El problema, sin embargo, es que el propietario, que opera anónimamente detrás de una sociedad de responsabilidad limitada llamada 594 Mapleton, no puede vendérsela a él ni a nadie más. (El Journal citó informes anteriores de que los agentes locales creen que el propietario detrás de la LLC es un multimillonario saudí).
El propietario de Spelling Manor le dijo al Journal a través de su abogado que los estafadores presentaron una escritura fraudulenta en el condado de Los Ángeles a principios de este año. Dos personas acusadas de la estafa en una demanda le dijeron al Journal que eran los legítimos propietarios. La batalla legal en curso sobre la propiedad de la mansión impide su venta.
Luchas similares sobre quién es realmente el propietario de las casas y los terrenos se están desarrollando en todo el país. Envalentonados por la tecnología de inteligencia artificial y una inmensa cantidad de información pública, algunos estafadores se han vuelto más audaces en sus intentos de robo de escrituras, también llamado robo de título, dijeron los expertos en fraude inmobiliario. Sus objetivos pueden ir desde los habitantes de las mansiones hasta los propietarios de casas más modestas y parcelas de tierra.
Un estudio de mayo de 2024 (https://www.alta.org/business-operations/research-initiatives-and-resources/critical-issue-studies/seller-impersonation-fraud-study) realizado por la Asociación Estadounidense de Títulos de Propiedad y la firma de investigación económica NDP Analytics con 783 respuestas descubrió que el fraude de suplantación de identidad del vendedor (cuando alguien falsifica la identidad de los propietarios con el objetivo de vender sus propiedades) es bastante común. El veintiocho por ciento de las compañías de seguros de títulos experimentaron al menos un intento de fraude de suplantación de identidad del vendedor en 2023; el 19 % vio intentos solo en abril de 2024.
[El Centro de Quejas de Delitos en Internet del FBI] (https://www.ic3.gov/AnnualReport/Reports/2023_IC3Report.pdf) no rastrea específicamente el fraude de escrituras. Sin embargo, en 2023, procesó un total de 9.521 quejas relacionadas con bienes raíces (lo que define como una pérdida de fondos de una inversión inmobiliaria), lo que resultó en más de 145 millones de dólares en pérdidas.
Y aunque Spelling Manor es un ejemplo notable por su tamaño y valor, cualquiera que posea una casa o un terreno podría ver su escritura transferida sin su conocimiento.
"Tal vez esto genere conciencia y la gente comience a darse cuenta de que si les puede pasar a ellos, le puede pasar a cualquiera", dijo Tyler Adams, director ejecutivo de la empresa de protección contra fraudes electrónicos CertifID, a Business Insider. "Pero espero que no sea al revés y que la gente piense: 'Los estafadores van a por el balde grande. Nunca irán a por mi casa de 200.000 dólares'. No es el caso. El problema es mucho peor en un mercado mucho más pequeño".
Si los estafadores pueden falsificar una escritura, obtienen una casa... o tal vez una mansión
Victor Petrescu, un abogado con sede en Miami en el bufete de abogados LKLSG, dijo que maneja dos o tres casos de fraude de títulos al año.
Le dijo a BI que recientemente representó a un propietario cuya identidad fue falsificada "en una escritura para convencer a alguien de que transfiriera las ganancias de la venta a una cuenta bancaria".
"Sé que todavía está sucediendo", agregó.
En el caso de Spelling Manor, Adams dijo que el supuesto fraude de escritura podría no ser una táctica para recibir el precio de venta completo de la casa, sino para extorsionar al propietario legítimo para obtener un pago menor a fin de que le devuelvan la casa.
Adams dijo que un estafador podría pensar: "Si alteramos la escritura lo suficiente hasta el punto en que los propietarios legítimos no puedan venderla, ¿podríamos convencerlos de que nos envíen algo de criptomoneda a algún lugar para recuperarla?"
Un abogado del propietario de Spelling Manor, 594 Mapleton LLC, su agente inmobiliario y el fiscal de distrito del condado de Los Ángeles no respondieron a las solicitudes de comentarios.
El fraude de escrituras también ha complicado la propiedad de Graceland, la finca de Memphis, Tennessee, que pertenecía a Elvis Presley y sigue siendo propiedad de su familia.
A principios de este año, una empresa llamada Naussany Investments and Private Lending dijo que era dueña de Graceland y anunció planes para subastar la propiedad. La nieta de Presley, Riley Keough, demandó a la empresa, acusándola de usar documentos falsificados para reclamar la propiedad, y ganó el caso.
En agosto, una mujer de Missouri, Lisa Jeanine Findley,fue acusada a nivel federal de fraude y robo de identidad en el complot para robar la propiedad histórica.
Un portavoz de la finca Graceland no respondió de inmediato a una solicitud de comentarios. Un abogado de Findley, quien fue acusado de fraude postal y robo de identidad, tampoco respondió a una solicitud de comentarios.
Adams dijo que el primer paso para combatir este tipo de fraude es fortalecer el proceso de verificación para registrar documentos.
"Creo que, colectivamente, como sociedad, lo que tenemos que hacer es instituir una mejor verificación de identidad para todas estas cosas, de modo que cuando alguien presente una nueva escritura en la oficina del secretario del condado, esa oficina debería tener buenas prácticas de verificación de identidad para asegurarse de que la persona que presenta esa escritura es quien dice ser", dijo Adams a BI.
"Porque en la raíz de todas estas estafas hay un problema de identidad", agregó.
El fraude de escrituras también ha frustrado a los propietarios habituales
Los estafadores no solo apuntan a los peces gordos.
En 2023, el terreno baldío de William Gordon en Arizona se vendió a otra persona sin su conocimiento.
Gordon había comprado la propiedad en 1999 por $76,500, pero en algún momento, alguien presentó una nueva escritura al registrador del condado de Pima, usando el nombre de Gordon pero cambiando el estado de Arizona a Texas.
Gordon solo se dio cuenta de que se había producido la transferencia de propiedad cuando su compañía de títulos le envió una carta felicitándolo por la venta de su propiedad por $200,000.
La oficina del registrador es esencialmente como una biblioteca de documentos relacionados con la propiedad. Gabriella Cázares-Kelly, la registradora del condado de Pima donde se encuentra la tierra de Gordon, le dijo a BI en 2023 que el trabajo del registrador es registrar documentos, no verificarlos.
"Confiamos en las compañías de títulos, en los notarios --- por eso se les exige que tengan seguro --- porque en última instancia depende de esas compañías tener las salvaguardas para garantizar que están tratando con la propiedad correcta", dijo.
Gordon finalmente recuperó su propiedad después de que la compañía de títulos firmara una escritura de renuncia que renunciaba a la propiedad, devolviéndole su tierra. El desastre le costó unos 9.000 dólares en honorarios legales, dijo.
Petrescu dijo que los propietarios de propiedades que valen una fracción del precio de Spelling Manor tienen más probabilidades de sufrir un robo de escritura.
"Con estas transacciones más pequeñas, muchos agentes de cierre solo intentan cerrarlas en función del volumen", dijo Petrescu. "Puede ser más fácil aprovecharse de alguien que no está cruzando las t, poniendo los puntos sobre las íes, porque solo está haciendo malabarismos con 10 archivos ese día".
En 2022, un lote en Fairfield, Connecticut, fue vendido después de que un estafador se hiciera pasar por su propietario, un médico llamado Daniel Kenigsberg. Descubrió la venta después de que un amigo le dijera que alguien estaba construyendo una casa en su parcela de tierra que alguna vez estuvo vacía.
Según documentos judiciales a los que tuvo acceso BI, un tal "Daniel Kenigsberg" de Johannesburgo había firmado documentos para intentar robar la propiedad.
"El verdadero problema es que la gente común y corriente que finalmente ahorró suficiente dinero para comprar una casa está siendo estafada por una estafa para la que no estaba preparada", dijo Adams. "Esa es la parte triste de todo esto: que esas son las personas que se verán mucho más afectadas".
Las herramientas de inteligencia artificial facilitan a los estafadores estafar a cualquier persona
Los estafadores recurren cada vez más a la inteligencia artificial para llevar a cabo sus estafas, ya sea por teléfono, phishing por correo electrónico o mediante una transferencia de título con un administrador de registros local.
"Desafortunadamente, sus técnicas evolucionan con la tecnología", dijo a BI Marty Kiar, el tasador de propiedades del condado de Broward, Florida.
Kiar dijo que en septiembre, alguien se comunicó con una compañía de títulos diciendo que tenía un lote vacío para vender en Hallandale Beach.
Cuando la compañía de títulos presionó para la verificación de identidad, el supuesto vendedor se ofreció a hacer una videollamada que resultó ser un deepfake o un video generado por IA que se reproduce en bucle y muestra la imagen de una mujer desaparecida de otro estado, informó NBC Miami.
Si la compañía de títulos no hubiera presionado para obtener una prueba de la identidad del supuesto vendedor, "muy fácilmente podrían haberse salido con la suya con esta estafa", dijo Kiar.
"Todo era imágenes de IA", dijo. "Lo que realmente me da miedo es que, a medida que la tecnología evoluciona cada vez más, no me sorprendería que veamos esto cada vez más".
Una de las características distintivas de la IA es su capacidad de aprender y digerir enormes cantidades de información. Los datos de las propiedades están disponibles para el público y, en algunos estados, una simple búsqueda puede descubrir datos de tasación, planos, registros de transacciones e incluso fotografías de escrituras ejecutadas. Con la IA, se podrían crear documentos falsos más rápido y con un aspecto más realista.
"Simplemente están creando estos modelos de IA que leen todos los registros públicos y datos públicos que pueden conseguir, y luego crean un medio por el cual pueden manipular esa información", dijo Adams. "Así que es como si la ingestión ahora estuviera automatizada gracias a los modelos de IA, y luego la suplantación de identidad es mucho más sofisticada".
Una herramienta de IA podría reconocer una propiedad vacía en una base de datos más rápido que un humano o identificar casas sin hipotecas asociadas a ellas (lo que podría marcarlas como objetivos para un plan de refinanciación).
La cantidad de información personal disponible para los estafadores también hace que la suplantación de identidad sea más fácil.
Kiar dijo que su oficina ha manejado cientos de casos de fraude. Hasta ahora, solo dos de esos casos han involucrado a la IA, pero le preocupa que haya más casos en camino.
"Los delincuentes son muy, muy inteligentes", dijo. "Van a utilizar la tecnología más actualizada para intentar estafar a alguien y quitarle su propiedad".