Incidentes Asociados
Los inquilinos presentaron una demanda esta semana alegando que una empresa que fabrica software de fijación de precios para apartamentos y nueve de las propiedades más grandes del país los gerentes formaron un cartel para inflar artificialmente los alquileres en violación de la ley federal.
La demanda se presentó días después de que ProPublica publicara una investigación que planteó preocupaciones de que el software, vendido por RealPage con sede en Texas, es potencialmente empujando los precios de alquiler por encima de los niveles competitivos, facilitando la fijación de precios, o ambas cosas.
La demanda colectiva propuesta se presentó en el Tribunal de Distrito de EE. UU. en San Diego.
En un correo electrónico, un representante de RealPage dijo que la compañía “niega enérgicamente las acusaciones y se defenderá enérgicamente contra la demanda”. Ella se negó a comentar más, diciendo que la compañía no comenta sobre litigios pendientes.
Los nueve administradores de propiedades nombrados en la demanda no respondieron de inmediato a una solicitud de comentarios.
Incluían algunos de los propietarios más grandes del país, como Greystar, Lincoln Property Company, Equity Residential, Mid-America Apartment Communities y FPI Management, que juntos administran cientos de miles de apartamentos.
Cuatro de los cinco inquilinos mencionados en la demanda eran inquilinos de Greystar. Un quinto alquilado de Security Properties. Sus apartamentos estaban ubicados en San Diego, San Francisco y dos ciudades del estado de Washington, Redmond y Everett.
La demanda acusó a los administradores de propiedades y a RealPage de formar “un cártel para inflar artificialmente el precio y disminuir artificialmente la oferta y la producción de arrendamientos de bienes raíces residenciales multifamiliares desde niveles competitivos”.
El software de RealPage utiliza un algoritmo para procesar una gran cantidad de datos cada noche para sugerir precios diarios para las unidades de alquiler disponibles. El software utiliza no solo información sobre el precio del apartamento y la propiedad donde se encuentra, sino también datos privados sobre lo que los competidores cercanos están cobrando en alquileres. El software considera los alquileres reales pagados a esos rivales, no solo lo que anuncian, dijo la compañía a ProPublica.
La investigación de ProPublica encontró que el diseño y el alcance del software han generado dudas entre los expertos sobre si está ayudando a los propietarios más grandes del país a coordinar indirectamente los precios, lo que podría violar la ley federal. ProPublica descubrió que en un vecindario del centro de Seattle, el 70 por ciento de más de 9,000 apartamentos estaban controlados por solo 10 administradores de propiedades, quienes usaban el software de fijación de precios RealPage en al menos algunos de sus edificios.
RealPage le dijo a ProPublica que la compañía “utiliza datos de mercado agregados de una variedad de fuentes de manera legalmente compatible”.
La compañía también dijo que los propietarios que utilizan a los empleados para establecer manualmente los precios “normalmente” realizan encuestas telefónicas para verificar los alquileres de los competidores, lo que, según la compañía, podría resultar en un comportamiento anticompetitivo.
“Las soluciones de administración de ingresos de RealPage priorizan la dinámica interna de oferta/demanda de una propiedad sobre factores externos como las rentas de los competidores”, [una declaración de la compañía](https://www.documentcloud.org/documents/23127400-realpage-statement?responsive= 1&title=1) dijo, “y por lo tanto ayudar a eliminar el riesgo de colusión que podría ocurrir con la fijación manual de precios”.
La demanda decía que el software de RealPage ayuda a escalonar las renovaciones de arrendamiento para suavizar artificialmente los desequilibrios naturales en la oferta y la demanda, lo que desalienta a los propietarios a rebajar los precios logrados por el cártel. Los administradores de propiedades “por lo tanto, mantuvieron las unidades de alquiler vacantes desocupadas por períodos de tiempo (rechazando el adagio histórico de mantener las 'cabezas en la cama') para garantizar que, colectivamente, no haya un período en el que el mercado enfrente un exceso de oferta de bienes raíces residenciales propiedades en alquiler, manteniendo los precios más altos”, dijo. Tal asombro ayudó al grupo a evitar “una carrera a la baja” en los alquileres, según la demanda.
RealPage se jacta de que los clientes, que aceptan brindar acceso en tiempo real a datos confidenciales y no públicos de RealPage, experimentan "mejoras en las tarifas de alquiler, año tras año, entre 5% y 12% en todos los mercados", dice la demanda.
RealPage alienta a las compañías inmobiliarias a tener llamadas diarias con un asesor de precios de RealPage y desaconseja desviarse del precio de alquiler sugerido por el software, dice la demanda.
La demanda fue presentada por cuatro bufetes de abogados y una organización sin fines de lucro, Justice Catalyst Law, dedicada a desarrollar casos y estrategias legales que promuevan la justicia económica y social. Gary Smith Jr., uno de los abogados involucrados, dijo que la investigación del caso se había prolongado durante más de un año.
“La demanda de hoy alega plausiblemente que los arrendadores de unidades de alquiler se han coordinado para aumentar los alquileres a niveles sin precedentes, lo que exacerba la crisis de vivienda asequible de la nación”, dijo Smith en un comunicado de prensa.
RealPage cuenta entre sus clientes con algunos de los administradores de propiedades más importantes del país. Muchos prefieren las ciudades donde el alquiler ha aumentado rápidamente, según un análisis de ProPublica de cinco de los 10 principales administradores de propiedades del país a partir de 2020. Los cinco usan el software de fijación de precios RealPage en al menos algunos edificios y juntos controlan miles de apartamentos en áreas metropolitanas. como Denver; Nashville, Tennessee; Atlanta; y Seattle, donde los alquileres de un apartamento típico de dos habitaciones aumentaron un 30 por ciento o más entre 2014 y 2019.
Greystar y FPI Management controlan cada uno cientos de edificios en áreas metropolitanas donde los alquileres han aumentado considerablemente en los últimos años. Y Equity Residential, Lincoln Property Company y Mid-America Apartment Communities administran docenas de edificios en mercados de alto crecimiento.
Los clientes de RealPage pueden gravitar hacia mercados de alto crecimiento de alquileres por varias razones. Por ejemplo, los inquilinos en esas áreas soportarán más aumentos de alquiler y, por lo tanto, ofrecerán una oportunidad a los propietarios de ganar más dinero.
Pero, RealPage dice que su software, anteriormente conocido como YieldStar, dirige los precios que superan al mercado en las áreas donde opera.
“Descubra cómo YieldStar puede ayudarlo a superar al mercado entre un 3 % y un 7 %”, recomienda RealPage a los clientes potenciales en su sitio web.