Incidentes Asociados
En un día de verano del año pasado, un grupo de ejecutivos de tecnología de bienes raíces se reunió en una sala de conferencias en Nashville para presumir de uno de los productos característicos de su empresa: un software que utiliza un algoritmo misterioso para ayudar a los propietarios a obtener las rentas más altas posibles para los inquilinos. “Nunca antes habíamos visto estos números”, dijo Jay Parsons, vicepresidente de RealPage, mientras los asistentes a la convención deambulaban. Los alquileres de apartamentos se habían disparado recientemente hasta en un 14,5%, dijo en un video promocionando los servicios de la compañía. Dirigiéndose a su colega, Parsons preguntó: ¿Qué papel había jugado el software? “Creo que lo está impulsando, honestamente”, respondió Andrew Bowen, otro ejecutivo de RealPage. "Como administradores de propiedades, muy pocos de nosotros estaríamos dispuestos a aumentar los alquileres en dos dígitos en un solo mes haciéndolo manualmente". Los comentarios de celebración fueron más que arrogancia. Durante años, RealPage ha vendido software que utiliza análisis de datos para sugerir precios diarios para unidades abiertas. Los administradores de propiedades de los Estados Unidos se han entusiasmado con la forma en que el algoritmo de la empresa aumenta las ganancias. "La belleza de YieldStar es que te empuja a ir a lugares a los que no habrías ido si no lo estuvieras usando", dijo Kortney Balas, directora de administración de ingresos de JVM Realty, refiriéndose al software de RealPage en un video testimonial en el sitio web de la empresa. La empresa de administración de propiedades más grande del país, Greystar, descubrió que incluso en una recesión, sus edificios que utilizan YieldStar "superaron a sus mercados en un 4,8%", una prima significativa por encima de los competidores, dijo RealPage en materiales en su sitio web. Greystar usa el software de RealPage para [tarificar decenas de miles de apartamentos] (https://yieldpro.com/2014/08/game-changer/). RealPage se convirtió en el proveedor dominante del país de este tipo de software de fijación de alquileres después de que los reguladores federales aprobaran una controvertida fusión en 2017, según descubrió una investigación de ProPublica, lo que amplió enormemente la influencia de la empresa sobre los precios de los apartamentos. La medida ayudó a la empresa con sede en Texas a aumentar la base de clientes de su gama de servicios de tecnología inmobiliaria más allá de los 31.700 clientes. El impacto es marcado en algunos mercados. ProPublica descubrió que en un vecindario de Seattle, el 70 % de los apartamentos estaban supervisados por solo 10 administradores de propiedades, cada uno de los cuales usaba el software de fijación de precios vendido por RealPage. Para llegar a un alquiler recomendado, el software implementa un algoritmo, un conjunto de reglas matemáticas, para analizar una gran cantidad de datos que RealPage recopila de los clientes, incluida información privada sobre lo que cobran los competidores cercanos. Para los inquilinos, el sistema cambia la práctica de negociar con el personal de los edificios de apartamentos. RealPage desalienta la negociación con los inquilinos e incluso ha recomendado que los propietarios en algunos casos acepten una tasa de ocupación más baja para aumentar los alquileres y ganar más dinero. Uno de los desarrolladores del algoritmo le dijo a ProPublica que los agentes de arrendamiento tenían "demasiada empatía" en comparación con los precios generados por computadora. Los administradores de apartamentos pueden rechazar las sugerencias del software, pero se adoptan hasta el 90 %, según ex empleados de RealPage. El diseño del software y su creciente alcance han generado dudas entre los expertos en bienes raíces y legales sobre si RealPage ha creado un nuevo tipo de cartel que permite a los propietarios más grandes del país coordinar indirectamente los precios, lo que podría violar la ley federal. Los expertos dicen que RealPage y sus clientes invitan al escrutinio de las autoridades antimonopolio por varias razones, incluido el uso de datos privados sobre lo que los competidores cobran en alquiler. En particular, la creación de RealPage de grupos de trabajo que se reúnen en privado e incluyen propietarios que de otro modo serían rivales podría ser una señal de alerta de una posible colusión, dijo un exfiscal federal. Como mínimo, dijeron los críticos, el algoritmo del software puede estar inflando artificialmente los alquileres y sofocando la competencia. “Las máquinas aprenden rápidamente que la única forma de ganar es empujar los precios por encima de los niveles competitivos”, dijo el profesor de derecho de la Universidad de Tennessee, Maurice Stucke, exfiscal de la división antimonopolio del Departamento de Justicia. RealPage reconoció que alimenta los datos internos de alquiler de sus clientes en su software de precios, lo que les brinda a los propietarios una visión agregada y anónima de lo que cobran sus competidores cercanos. Un representante de la compañía dijo en un correo electrónico que RealPage “utiliza datos de mercado agregados de una variedad de fuentes de manera legalmente compatible”. La compañía señaló que los propietarios que usan empleados para fijar manualmente los precios “normalmente” realizan encuestas telefónicas para verificar los alquileres de los competidores, lo que, según la compañía, podría resultar en un comportamiento anticompetitivo. “Las soluciones de administración de ingresos de RealPage priorizan la dinámica interna de oferta/demanda de una propiedad sobre factores externos como las rentas de los competidores”, [una declaración de la compañía](https://www.documentcloud.org/documents/23127400-realpage-statement?responsive= 1&title=1 ) dijo, "y por lo tanto ayudar a eliminar el riesgo de colusión que podría ocurrir con la fijación manual de precios". El comunicado dice que el software de RealPage también ayuda a evitar que los alquileres alcancen niveles inasequibles porque detecta caídas en la demanda, como las que ocurren estacionalmente, y puede responder a ellas reduciendo los alquileres. RealPage no puso a Parsons, Bowen o al actual CEO de la compañía, Dana Jones, disponibles para entrevistas. Balas y un representante de Greystar se negaron a comentar sobre el registro de YieldStar. El Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, un grupo de la industria, también se negó a comentar. Los defensores dicen que el software no está distorsionando el mercado. El director general de RealPage les dijo a los inversores hace cinco años que la empresa no sería lo suficientemente grande como para perjudicar a la competencia incluso después de la fusión. El director ejecutivo de uno de los primeros usuarios de YieldStar, Ric Campo de Camden Property Trust, dijo a ProPublica que el mercado de apartamentos en la ciudad natal de su empresa es tan grande y diverso que "sería difícil argumentar que hubo algún tipo de fijación de precios". Qué papel ha jugado el software de RealPage en el aumento de los alquileres, que en la década anterior a la pandemia [casi se duplicó](https://www.marketwatch.com/story/this-is-where-rents-have-increased-the-most- over-the-ult-decade-hint-its-not-new-york-or-san-francisco-2019-12-13) en algunas ciudades, es difícil de discernir. La construcción nueva inadecuada y el mercado ajustado para los compradores de viviendas han exacerbado la escasez de viviendas existente. Pero según la propia admisión de RealPage, su algoritmo está ayudando a aumentar los alquileres. “Descubra cómo YieldStar puede ayudarlo a superar el rendimiento del mercado entre un 3 % y un 7 %”, RealPage [insta a los clientes potenciales en su sitio web] (https://www.realpage.com/videos/yieldstar-accurate-demand-forecasting/). Pocos inquilinos saben que dicho software, propiedad de una empresa privada, ha contribuido a aumentar los alquileres en todo el país. En Boston, la inquilina Kaylee Hutchinson dijo que se quedó perpleja cuando el propietario, sin que ella lo supiera, un cliente de RealPage, le dijo en los días de los primeros cierres por la pandemia que su alquiler estaba subiendo. El personal del edificio insistió en que la tasa de mercado de su apartamento era un 6,5 % más alta de lo que estaba pagando, a pesar de sus protestas de que la gente estaba huyendo de la ciudad. Unas semanas más tarde, ella y su prometido vieron una unidad recién vacante en su edificio anunciada en línea por menos dinero. Una de las políticas de su arrendador permitía mudarse a otra unidad propiedad de la empresa, y así lo hicieron. Hutchinson, quien es analista del departamento de policía, se preguntó si un algoritmo de computadora estaba detrás de la inflexibilidad del personal del edificio. “Era bastante obvio que deberían haber bajado los precios”, dijo. “Estaban cavando sus talones”. Hutchinson dijo que vio apartamentos en su edificio vacantes a precios que no tenían sentido para ella. “Un propietario normal de mamá y papá, está preocupado por tener un buen inquilino y proteger su interés en el acuerdo”, dijo Hutchinson. “Estas empresas, simplemente te reemplazarán”. Los orígenes de YieldStar ------------------------ Uno de los principales arquitectos de YieldStar fue un ejecutivo de negocios que tenía experiencia personal con un juicio antimonopolio. Jeffrey Roper, un genio que se describe a sí mismo como un "nerd de los números", era el director de administración de ingresos de Alaska Airlines cuando esta y otras aerolíneas importantes comenzaron a desarrollar software de fijación de precios en la década de 1980. Las aerolíneas competidoras comenzaron a usar software común para compartir rutas y precios planeados entre sí antes de que se hicieran públicos. La tecnología ayudó a evitar guerras de precios que habrían reducido los precios de las entradas, dijo el Departamento de Justicia. El departamento dijo que el acuerdo puede haber inflado artificialmente las tarifas aéreas, estimando el costo para los consumidores en más de mil millones de dólares entre 1988 y 1992. El gobierno finalmente llegó a acuerdos o decretos de consentimiento para la fijación de precios con ocho aerolíneas, incluida Alaska Airlines, todas las cuales acordaron para cambiar la forma en que usaban la tecnología. En un momento, los agentes federales sacaron una computadora y documentos de la oficina de Roper en la aerolínea. Dijo que él y otros creadores del software no estaban al tanto de las implicaciones antimonopolio. “A todos nos llamaron ante el Departamento de Justicia a principios de la década de 1980 porque estábamos coludidos”, dijo. “No teníamos idea”. Cuando Roper regresó a los Estados Unidos a principios de la década de 2000 después de una temporada en Europa central y oriental, dijo, descubrió que la industria de alquiler de apartamentos estaba tan atrasada tecnológicamente que se parecía a los mercados emergentes que acababa de dejar. Los gerentes de apartamentos “básicamente fijaban el precio de su producto en una servilleta de papel”, dijo Roper, quien finalmente formó su propia empresa. Las computadoras viejas y el mantenimiento manual de registros eran los pilares de la industria. Los agentes de arrendamiento evaluaron cómo se comparaban sus edificios llamando a los competidores. “Este era simplemente un negocio maduro”, con mucho dinero y muchas oportunidades de mejora tecnológica, dijo Roper. RealPage contrató a Roper como su principal científico en 2004 para mejorar el software que había comprado a Camden Property Trust, un gran propietario y administrador de edificios de apartamentos respaldado por inversionistas. Roper rápidamente se dio cuenta de que necesitaba datos, muchos datos, para que el algoritmo funcionara correctamente. Comenzó a construir un "almacén de datos maestros" que extraía datos de clientes de otras aplicaciones de RealPage, como las de los gerentes de arrendamiento. Una versión de prueba de concepto del software había funcionado bien en las pruebas en casas adosadas que Camden ofreció para alquilar en su ciudad natal de Houston. En ese momento, la calle detrás de las casas adosadas de Camden se cerró mientras se construía una tienda de comestibles. El personal de arrendamiento quería descontar el alquiler de las casas adosadas debido a las molestias, dijo Kip Zacharias, quien trabajó con Camden como consultor. En cambio, YieldStar sugirió aumentar los alquileres. "Dijimos, 'Chicos, pruébenlo'", dijo Zacharias. Las unidades terminaron alquilándose por mucho más de lo que el personal esperaba, dijo. “Ese fue el momento eureka”, dijo Zacharias. “Si hubieras escuchado tu instinto, habrías bajado tu precio”. La práctica de bajar el alquiler para llenar una vacante fue un reflejo para muchos en la industria de apartamentos. Dejar que las unidades se queden vacías podría ser costoso y estresante para los agentes de arrendamiento. Dichos agentes a veces dudaban en aumentar los alquileres. Roper dijo que a menudo eran compañeros de las personas a las que les alquilaban. “Dijimos que hay demasiada empatía aquí”, dijo. “Esta es una de las razones por las que queríamos obtener precios fuera del sitio”. Sin el impedimento de las preocupaciones humanas, los aumentos de precios de YieldStar a veces llevaron a que más inquilinos se fueran. Las tasas de rotación de Camden aumentaron alrededor de 15 puntos porcentuales en 2006 después de implementar YieldStar, [Campo, director ejecutivo de la empresa, dijo a una publicación comercial](https://www.multifamilyexecutive.com/technology/in-the-back-office-revenue- management-software-is-causing-a-revolution_o) unos años más tarde. Pero eso no fue un problema para la empresa: a pesar de tener que reemplazar a más inquilinos, sus ingresos crecieron un 7,4%. “El efecto neto de impulsar los ingresos y expulsar a la gente fue de $10 millones en ingresos”, dijo Campo. “Creo que eso muestra que mantener la cabeza en la cama por encima de todo no siempre es la mejor estrategia”. (Al recordar esa cita, Campo le dijo a ProPublica que "suena horrible" y no refleja cómo él o Camden ven a los inquilinos hoy en día. "Creemos fundamentalmente que nuestros clientes son la parte más importante de nuestro negocio", dijo. "Somos no se trata de expulsar a la gente”). Al mismo tiempo, aumentar los alquileres benefició a todos los propietarios, aprendió la industria. "[Una marea creciente levanta todos los barcos] (https://yieldpro.com/2007/04/the-bottom-line-on-revenue-management/)", dijo un ejecutivo de bienes raíces y defensor de la gestión de ingresos a la publicación de la industria Yield Pro en 2007. Una de las mayores amenazas para las ganancias de un propietario, según Roper y otros ejecutivos, era que otras empresas establecieran alquileres demasiado bajos en propiedades cercanas. “Si tienes idiotas que subestiman, le cuesta a todo el sistema”, dijo Roper. Roper no fue el único tecnólogo que trabajó en un algoritmo de precios de apartamentos. Donald Davidoff, el principal desarrollador del software rival llamado Lease Rent Options, o LRO, dijo que diseñó su programa de manera diferente, para evitar cualquier preocupación sobre colusión. En lugar de confiar en un almacén digital que incluye datos de la competencia, Davidoff utilizó una fórmula compleja y datos del mercado público para dirigir el algoritmo de LRO. El sistema se basó en cambios de precios incrementales para administrar la demanda de apartamentos, dijo Davidoff, un ex ingeniero de cohetes educado en el MIT. “Eso no es diferente a cambiar la trayectoria de un cohete a través de la inflexión de una boquilla”, dijo, haciendo pequeños cambios que pueden alterar drásticamente el curso de algo con el tiempo. Davidoff dijo que tuvo cuidado de evitar características que pudieran ir en contra no solo de las leyes contra la discriminación, como la Ley de Vivienda Justa, sino también aquellas que impiden que los competidores conspiren para fijar precios. “Tuve muchas conversaciones con abogados para entender dónde están los límites”, dijo. “Cualquiera que esté construyendo uno de estos sistemas o esté involucrado en estos debería preocuparse mucho por la vivienda justa y debería preocuparse mucho por la colusión de precios para evitar ambos”. Roper le dijo a ProPublica que cuando estaba desarrollando el software YieldStar hace más de una década, le preocupaba evitar ambos problemas. También dijo que no quería hacer un mal uso de los datos privados en la fijación de precios. “Estaba muy sensibilizado con: simplemente no lo haces”, dijo Roper. A pesar de las diferencias en el diseño del software, RealPage adquirió LRO en 2017 después de meses de escrutinio por parte de la división antimonopolio del departamento de justicia. Los reguladores federales revisan las fusiones por encima de cierto tamaño (en este momento, son transacciones valoradas en $ 101 millones) y generalmente les permiten proceder después de solo una revisión preliminar. Pero algunos están marcados para una apariencia más amplia. El gobierno puede impugnar una fusión en los tribunales si cree que podría dañar sustancialmente la competencia. La compra de LRO por parte de RealPage recibió una segunda mirada, pero el DOJ permitió que continuara a fines de 2017. El departamento no respondió a las solicitudes de comentarios. La aprobación permitió que RealPage adquiriera a su único competidor importante, dijo Roper, y agregó: “Me sorprendió que el DOJ dejara pasar eso”. RealPage tenía un precio de 1,5 millones de unidades, y la adquisición de LRO duplicaría eso, dijo Steve Winn, el entonces director ejecutivo de RealPage, en una conferencia de inversores a mediados de 2017. “No creo que haya ninguna concentración, suficiente concentración, de poder de compra o fijación de precios aquí” para justificar las preocupaciones del Departamento de Justicia, dijo. Una tercera empresa tenía una presencia sustancial en el mercado, dijo Winn, pero los propios procesos manuales de fijación de precios de los administradores de propiedades o los sistemas patentados eran el mayor competidor de RealPage. “Esperamos que nuestra plataforma combinada impulse un crecimiento de ingresos sostenido y acelerado”, dijo Winn en un comunicado de prensa anunciando el trato. La influencia de RealPage estaba en auge. Ese año, el mercado objetivo de la empresa (edificios multifamiliares con cinco o más unidades) representó alrededor de 19 millones de las 45 millones de unidades de alquiler del país. Una parte cada vez mayor de esos edificios eran propiedad de empresas respaldadas por inversores de Wall Street, que se encontraban entre los adoptantes más entusiastas. de software de precios. RealPage renombró su software de precios combinados AI Revenue Management. A fines de 2020, la empresa informó en un documento de la Comisión de Bolsa y Valores que sus clientes utilizaron sus servicios y productos para administrar 19,7 millones de unidades de alquiler de todo tipo, incluidas viviendas unifamiliares. La firma de capital privado Thoma Bravo [compró la empresa pública] (https://techcrunch.com/2020/12/21/thoma-bravo-to-acquire-realpage-property-management-platform-for-10-2b/) unos meses más tarde por 10.200 millones de dólares. Winn, cuyo patrimonio neto estima Forbes en 1.700 millones de dólares, se hizo a un lado. No respondió a las solicitudes de comentarios. Un portavoz de Thoma Bravo se negó a comentar. Quién usa el software y cómo funciona -------------------------------------- En algún momento alrededor de 2016, según un grupo comercial, el uso del software de fijación de precios por parte de la industria comenzó a alcanzar “[masa crítica](https://www.documentcloud.org/documents/23131072-screencapture-naahq-org-news-publications-units-september- 2016-article-whats-revving-revenue-management-2021-05-20-11_07_45?responsive=1&title=1 )”. Cuantos más administradores de propiedades se registran en los servicios de RealPage, más datos fluyen hacia el repositorio de la empresa. Eso, a su vez, ayuda a su servicio de fijación de precios, que según la compañía "aprovecha la base de datos de transacciones de arrendamiento más grande de multifamiliares". Los clientes de RealPage incluyen algunos de los administradores de propiedades más importantes del país. Muchos prefieren las ciudades donde el alquiler ha aumentado rápidamente, según un análisis de ProPublica de cinco de los 10 principales administradores de propiedades del país a partir de 2020. Los cinco usan el software de fijación de precios RealPage en al menos algunos edificios y juntos controlan miles de apartamentos en áreas metropolitanas. como Denver, Nashville, Atlanta y Seattle, donde los alquileres de un apartamento típico de dos habitaciones aumentaron un 30 % o más entre 2014 y 2019. Greystar y FPI Management controlan cada uno cientos de edificios en áreas metropolitanas donde los alquileres han aumentado considerablemente en los últimos años. Y Equity Residential, Lincoln Property Company y Mid-America Apartment Communities administran docenas de edificios en mercados de alto crecimiento. En contraste, estas mismas empresas controlan menos edificios en áreas metropolitanas como Filadelfia, Tampa y Chicago, donde los alquileres han aumentado más lentamente, según el análisis. Muchos factores pueden hacer que los clientes de RealPage se agrupen en mercados de alto crecimiento de alquileres. Los clientes de la compañía pueden gravitar hacia esos mercados porque esas áreas soportarán más aumentos de alquiler y, por lo tanto, ofrecen la oportunidad de ganar más dinero, por ejemplo. Pero RealPage dice que su software dirige los precios que superan al mercado en las áreas donde opera. El algoritmo de RealPage calcula cómo responde la demanda de apartamentos a los cambios en el precio, lo que se conoce como elasticidad de precios. El algoritmo tiene en cuenta las características de los apartamentos, como el número de habitaciones. También considera factores como cuántos apartamentos más de un complejo es probable que estén disponibles en el futuro cercano. Los administradores de propiedades pueden ajustar la configuración de acuerdo con sus prioridades, como qué tan llenos quieren que estén sus edificios. El software también analiza los precios de alquiler en el mercado más amplio, dijo la compañía. Esos datos pueden proporcionar información sobre cómo se fijan los precios de los edificios de la competencia ubicados cerca del cliente, por ejemplo, dentro de un radio de media milla o milla, dijo Ryan Kimura, exejecutivo de RealPage. Una de las ventajas que tenía el almacén de datos de RealPage era su acceso a transacciones de arrendamiento reales, lo que le proporcionaba los verdaderos alquileres pagados, en lugar de simplemente los que anunciaba el propietario, dijo RealPage. Los administradores de propiedades no pueden mirar los datos no publicados que un rival comparte con YieldStar, dijeron Roper y otros ex empleados de RealPage. Nicole Lott dijo que cuando el edificio donde trabajaba como administradora de propiedades cerca de Dallas comenzó a usar YieldStar, el software determinó que edificios similares en el área cobraban más. Impulsó fuertes aumentos. “Realmente aumentó las tasas”, dijo Lott. “El arrendamiento se desaceleró a paso de tortuga”. Ella y otro personal cuestionaron el software y le pidieron una revisión a la división de su compañía que supervisaba YieldStar, dijo. El arrendador terminó subiendo las tarifas de manera más gradual, dijo. “No pensamos que podríamos obtener esas tasas”, dijo. “En algunos casos teníamos razón y en algunos casos podríamos haber estado equivocados”. Kimura, un exejecutivo de RealPage que trabajó en la empresa durante tres años antes de irse en 2021, dijo que la empresa normalmente vería un rechazo del personal de la propiedad en alrededor del 10% al 20% de las recomendaciones del software. Era parte del proceso. “Si están aprobando cada tarifa y es 100% de aceptación”, dijo, “básicamente tienen una venda en los ojos y están presionando un botón”. RealPage afirma que su software aumentará los ingresos y disminuirá las vacantes. Pero en ocasiones, la compañía parece instar a los propietarios y administradores de apartamentos a reducir la oferta mientras aumenta el precio. Durante una llamada de ganancias en 2017, Winn dijo que una gran empresa inmobiliaria, que administraba más de 40,000 unidades, se enteró de que podía obtener más ganancias operando a un nivel de ocupación más bajo que “antes habría incomodado a la gerencia”, dijo. La empresa había estado buscando niveles de ocupación del 97% o 98% en los mercados donde era líder, dijo Winn. Pero cuando comenzó a usar YieldStar, los gerentes vieron que aumentar los alquileres y dejar algunos apartamentos vacíos generaba más dinero. “Al principio, fue muy difícil para los ejecutivos aceptar que podían operar al 94 % o al 96 % y lograr un NOI más alto aumentando las rentas”, dijo Winn en la llamada, refiriéndose a los ingresos operativos netos. La empresa "comenzó a utilizar RealPage para operar al 95 %, mientras observaba aumentos de ingresos del 3 % al 4 %". Pero los partidarios del software dicen que no está impulsando el problema de asequibilidad de la vivienda en la nación. Aunque el aumento de la renta le está dando a la industria un “ojo morado”, dijo Campo, el culpable es mucha demanda y poca oferta, no el software de administración de ingresos. El software simplemente ayuda a los gerentes a reaccionar más rápido a las tendencias, dijo. “¿Preferirías hacer tu trabajo hoy en una máquina de escribir o en una computadora?” preguntó. “Eso es lo que es la gestión de ingresos”. Usar un software como YieldStar es "tomar lo que solíamos hacer manualmente en un teclado amarillo y llamar a la gente por teléfono y ponerlo en un sistema codificado donde se eliminan los errores de los precios", dijo. RealPage, Seattle y Rising Rents ---------------------------------- Para ver cómo el software de fijación de alquileres puede diferencia, no busque más allá de Seattle, donde en los últimos años los alquileres han aumentado más rápido que en casi cualquier otro lugar del país, según muestran algunos estudios. Los grandes edificios de apartamentos en un código postal justo al norte del centro de la ciudad, entre Space Needle y Pike Place Market, están abrumadoramente controlados por los clientes de RealPage, descubrió ProPublica. El moderno vecindario de Belltown, con sus locales de música en vivo y torres residenciales, tenía 9,066 apartamentos a precio de mercado en edificios con cinco o más unidades hasta junio, según la firma de datos CoStar y Apartments.com. La administración de propiedades estaba muy concentrada: las 10 firmas de administración más grandes del código postal administraban el 70% de las unidades, según mostraron los datos. Los 10 utilizaron el software de fijación de precios de RealPage en al menos algunos de sus edificios, según empleados, comunicados de prensa y artículos en publicaciones comerciales. Los mercados caros con alquileres altos, como Seattle, tienden a tener tasas "muy altas" de uso de la gestión de ingresos por parte de los propietarios, dijo Roper. Dos edificios en el código postal, uno con software de administración de ingresos y el otro sin, revelan enfoques divergentes para fijar precios para apartamentos. Los apartamentos de Fountain Court, 320 unidades agrupadas alrededor de un patio con una fuente, están a aproximadamente media milla de la sede corporativa de Amazon. El edificio es propiedad y está administrado por Essex Property Trust, cuyos ejecutivos les dijeron a los inversores en una llamada de ganancias de 2008 que estaban implementando YieldStar en los edificios de apartamentos del fideicomiso. En Fountain Court, el alquiler ha aumentado un 42 % desde 2012, según muestran los datos de CoStar, más que el aumento promedio del 33 % para edificios similares del centro. La inquilina Amanda Tolep y su esposo se acercaban al final de su contrato de arrendamiento de una habitación en el edificio de seis pisos a fines de 2021 cuando se enteraron de que el alquiler aumentaría alrededor de $ 400 a $ 1,600. El aumento ascendió al 33% — en un año. Tolep había estado trabajando como barista y lanzando su propio negocio relacionado con la nutrición. Su esposo trabajaba para un banco. Esperaban que su alquiler aumentara, sabiendo que habían recibido un "acuerdo COVID". Pero el tamaño del salto, junto con otras molestias, como paquetes robados y el ruido de una estación de bomberos cercana, los llevó a buscar en otra parte. Después de encontrar precios similares a su alquiler elevado en varios otros edificios del vecindario, la pareja decidió abandonar la ciudad y mudarse media hora en auto hacia el norte. Un portavoz de Essex se negó a comentar. Ninguno de los otros administradores de propiedades más grandes comentó en el registro sobre su uso de la gestión de ingresos. A unas seis cuadras de distancia, el alquiler no ha subido tan dramáticamente en The Humphrey Apartments, un histórico edificio de ladrillos de seis pisos con 74 unidades. John Stepan, escritor de una empresa de tecnología, se mudó a un estudio en el edificio de 1923 hace poco más de un año. Era pequeño, pero le gustaban los techos altos, los pisos de madera y la cocina estilo granja. También había asegurado un acuerdo de COVID: un mes gratis, con un alquiler de $ 1,295 por mes después de eso. Unos meses antes de que venciera su contrato de arrendamiento, el edificio le notificó que el alquiler aumentaría en $50, lo que equivalía a un aumento de aproximadamente el 3,9 %. “Fue sorprendentemente bajo”, dijo Stepan, quien se fue solo porque encontró un condominio para comprar cerca. Tami Drougas, la administradora de activos que supervisa The Humphrey y otros dos edificios en el área de Seattle para el desarrollador de bienes raíces local que los posee, dijo que no usa un sistema de administración de ingresos. “No creo en ellos”, dijo. “Eso es genial y está bien para las corporaciones más grandes. Pero creo que le quita humanidad a lo que hacemos”. Después de 24 años en la industria, dijo, considera que las buenas relaciones con los inquilinos y los proveedores son la clave para administrar un edificio con éxito. Ella dijo que The Humphrey tiene costos bajos relacionados con las vacantes. La renta del edificio apenas se ha movido en los últimos años, reconoció. “Tenemos mucha menos rotación y siento que eso mantiene bajos los gastos”, dijo Drougas. Seattle se ha visto particularmente afectada por el aumento de los alquileres. Un informe encontró que la ciudad tuvo [el mayor crecimiento de alquileres de cualquier ciudad importante](https://www.kiro7.com/news/local/report-shows-seattle-area-has-largest-rent-increase-nation-over -past-decade/3C4CAHGUYZFLZOOI4MRDZRG6UY/) en la nación durante la década que terminó en 2019. Casi 46,000 hogares de Seattle gastaron [más de la mitad de sus ingresos en vivienda] (https://www.seattle.gov/Documents/Departments/OPCD/ OngoingInitiatives/HousingChoices/SeattleMarketRateHousingNeedsAndSupplyAnalysis2021.pdf), lo que los convierte en lo que los estándares federales llaman "gravemente sobrecargados de costos", según un estudio de 2021 encargado por la ciudad. Muchas familias tienen problemas para pagar necesidades como alimentos y atención médica cuando el alquiler consume el 30 % o más de sus ingresos. “Muchos otros han sido excluidos por completo de Seattle debido al rápido aumento de los alquileres y los precios de la vivienda”, dijo el estudio. También encontró que las personas con ingresos más altos a menudo "alquilan menos", eligiendo apartamentos más baratos que de otro modo habrían estado disponibles para personas que ganan menos. Seattle debería haber tenido un excedente de 9,000 apartamentos asequibles para personas que ganan el 80% o menos del ingreso medio, encontró el estudio. Pero la reducción de los alquileres por parte de los inquilinos a medida que subían los precios convirtió ese superávit en un déficit de 21.000. A medida que se ha reducido la disponibilidad de apartamentos, también lo ha hecho la elección de los propietarios. La sorprendente concentración de administración de propiedades en Belltown refleja una tendencia nacional. La cantidad de apartamentos controlados por los 50 administradores de propiedades más grandes del país ha crecido cada año durante 14 años, según el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, que encuesta edificios con cinco o más unidades. Esas empresas supervisaron aproximadamente 1 de cada 6 de estos apartamentos en todo el país en 2019, lo que representa [3,6 millones de unidades](https://www.nmhc.org/news/press-release/2020/2020-nmhc-50-demonstrates-industry-strength -en-2019/). Para 2021, el número había aumentado a casi 4,2 millones. James Nelson, un exintervisor bancario y corredor de préstamos, notó la concentración de propietarios cuando él y su socio se mudaron a Seattle en 2018. Preocupado por los precios astronómicos de venta de viviendas y los altos alquileres, Nelson comenzó a observar lo que estaba sucediendo en el mercado en general. Después de investigar un poco, descubrió que muchos, si no la mayoría, de los administradores de apartamentos más grandes de Seattle parecían estar usando un software de fijación de precios. “El nombre RealPage siguió apareciendo”, dijo Nelson, quien está jubilado y [escribiendo un libro sobre su investigación] (https://jamesmartinnelson.com/). “Entré y miré las tecnologías que estaban usando”. Llegó a la conclusión de que los propietarios estaban usando la tecnología para hacer exactamente lo que RealPage anunciaba que podía hacer: ayudarlos a cobrar alquileres altos y vencer al mercado. “No hay competencia”, dijo. Preocupaciones sobre la competencia -------------------------- El software de RealPage ha cobrado impulso en un momento en que la administración Biden, preocupada por el aumento de los precios y la concentración empresarial, está buscando reforzar la aplicación de las reglas destinadas a garantizar que la competencia florezca. Para ganar casos, los fiscales antimonopolio tradicionalmente han necesitado demostrar que los competidores acordaron entre ellos manipular los precios. “Si los competidores acordaran entre ellos usar el mismo algoritmo y compartir información entre ellos con el fin de estabilizar los precios, eso sería ilegal en sí”, dijo Stucke, el exfiscal antimonopolio. Si simplemente compartieran información sin aceptar manipular los precios, la cuestión de si se violó la ley antimonopolio sería más compleja, dijo. Stucke dijo que no conocía ningún caso en el que las empresas hayan sido procesadas por lo que se conoce como colusión tácita al usar el mismo algoritmo para establecer precios. Pero Maureen K. Ohlhausen, quien entonces era presidenta interina de la Comisión Federal de Comercio, [dijo en una charla de 2017](https://www.ftc.gov/system/files/documents/public_statements/1220893/ohlhausen_-_concurrences_5- 23-17.pdf) que podría ser problemático si un grupo de competidores usara el mismo algoritmo de la empresa externa para maximizar los precios en un mercado. Sugirió sustituir "un tipo llamado Bob" en todas partes donde aparece la palabra algoritmo. "¿Está bien que un tipo llamado Bob recopile información confidencial sobre la estrategia de precios de todos los participantes en un mercado y luego les diga a todos cómo deben fijar los precios?" ella dijo. “Si no está bien que un tipo llamado Bob lo haga, entonces probablemente tampoco esté bien que lo haga un algoritmo”. A través de un representante, Ohlhausen se negó a comentar sobre RealPage. El software de RealPage plantea múltiples preocupaciones, dijeron los expertos. Los tribunales han desaprobado compartir datos no públicos entre competidores. Los datos de las transacciones de arrendamiento no siempre son públicos. En cuanto a la afirmación de RealPage en su sitio web de que utiliza "análisis disciplinados que equilibran la oferta y la demanda para maximizar el crecimiento de los ingresos", Stucke dijo que las empresas generalmente no pueden controlar la oferta y la demanda por sí mismas. “Normalmente eso se deja a las fuerzas del mercado”, dijo. El grupo de usuarios de RealPage, el foro para administradores de apartamentos que usan los productos de la compañía, alienta a los rivales a trabajar juntos, algo que también ha sido cuestionado como anticompetitivo en los procesos antimonopolio. El sitio web de la compañía dice que el grupo tiene como objetivo "promover las comunicaciones entre los usuarios", entre otras cosas. Comenzando con 10 miembros en 2003, el grupo ha crecido a más de 1000 participantes, según el sitio web. Una docena de subcomités, incluidos dos centrados en la gestión de ingresos, se reúnen en sesiones solo por invitación en la conferencia anual de la empresa, RealWorld, y participan en una conferencia telefónica cada trimestre. Ese tipo de colaboraciones, dijo Stucke, “podrían levantar una bandera roja antimonopolio”. Si los clientes manipulan las fuerzas del mercado, sus afirmaciones en los videos de marketing de RealPage de que su software mantiene los precios y la ocupación “más estables” también podrían ser relevantes en los tribunales, dijo Stucke. Comentarios similares se han utilizado como prueba en casos antimonopolio anteriores. Y las exhortaciones de RealPage y los ejecutivos de bienes raíces para que las empresas usen YieldStar y dejen algunas unidades vacantes para aumentar los precios recuerdan un caso legal a principios del siglo XX, dijo, donde las empresas madereras compartieron información y una directiva para reducir la oferta a fin de para hacer subir los precios. En un correo electrónico a ProPublica, RealPage descartó la idea de que la empresa estaba usando datos de mercado de manera inapropiada. La compañía dijo que el uso de alquileres reales ayuda a la empresa a "capturar una imagen más real de la elasticidad y la asequibilidad de los precios", lo que reduce las probabilidades de que una unidad tenga un precio excesivo. Y los datos de transacciones de arrendamiento que utiliza RealPage no siempre son privados; a veces, esos datos se divulgan, dijo la compañía, como cuando las empresas de bienes raíces que cotizan en bolsa hacen informes. La FTC, que tiene amplia autoridad para presentar casos de aplicación contra empresas por prácticas anticompetitivas, dijo en 2021 que estaba [buscando un papel más activo](https://www.ftc.gov/system/files/documents/public_statements /1591706/p210100commnstmtwithdrawalsec5enforcement.pdf) en tales casos. Un portavoz de la FTC se negó a comentar sobre el software de fijación de precios de RealPage. La agencia se ha enredado con RealPage antes: en 2018, la compañía acordó pagar $ 3 millones para [resolver una queja de la FTC] (https://www.ftc.gov/news-events/news/press-releases/2018/10/ texas-company-will-pay-3-million-settle-ftc-charges-it-fail-cumplir-accuracy-requirements-its-tenant) que la empresa no hizo lo suficiente para asegurarse de que la información personal utilizada en su inquilino producto de evaluación fue correcto. RealPage no admitió irregularidades en el acuerdo. Los alquileres más altos están agobiando a más inquilinos --------------------------------------- Drama por el aumento de los costos de alquiler —ahora un impulsor clave de la inflación— ha sido cada vez más público. El año anterior a la pandemia, aproximadamente el 46 % de los inquilinos en EE. UU. gastaron más del 30 % de sus ingresos sobre el alquiler y, por lo tanto, cumplía con la definición de carga de costos, encontró el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard. A mediados de septiembre en Washington, D.C., manifestantes enojados interrumpieron [la conferencia anual normalmente tranquila](https://www.businessinsider.com/activists-crash-dc-corporate-landlords-meeting-to-protest-rent-increases- 2022-9) realizada por el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar. Antes de que la seguridad los expulsara, subieron al escenario y contaron cómo sus familias se habían visto perjudicadas por la incapacidad de encontrar una vivienda segura y asequible. En el centro del enconado debate ha estado Jay Parsons de RealPage. Desde la propia conferencia de julio de RealPage, ha repetido una estadística, compilada a partir de un conjunto de datos de la empresa de nuevas [transacciones de arrendamiento] (https://www.realpage.com/analytics/market-rate-apartment-renters-spending-23-percent/ ), que los inquilinos de apartamentos a precio de mercado solo gastan alrededor del 23 % de sus ingresos en alquiler. “La realidad es que [los alquileres solo pueden aumentar a medida que aumentan los ingresos] (https://www.nytimes.com/2022/09/27/business/economy/landlords-rent-inflation.html)”, dijo Parsons a The New York. Veces el mes pasado. “Si la gente no puede permitírselo, no se puede arrendar”. Pero su visión soleada ha provocado fuertes reproches. “Esto es demostrablemente falso”, escribió en Twitter Ben Teresa, codirector del Laboratorio de Desalojo de RVA en la Virginia Commonwealth University. “Una de las características definitorias de los mercados inmobiliarios en los últimos 40 años ha sido que las rentas aumentan más rápido que los salarios. “El problema es precisamente que las personas pagan rentas que no pueden pagar”, escribió.